Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. - раздел Экономика, Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования Понятие О Наилучшем И Наиболее Эффективном Использовании Недвижимо...
Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).
НиНЭИН – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:
1) Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);
2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);
3) Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);
4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.
Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:
1. выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;
2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;
3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;
4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.
Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:
1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;
2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.
При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:
- Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;
- Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:
1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматривается:
- необходимость и возможность сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,
- проведение строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;
- уменьшение существующих площадей за счет частичного сноса.
Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:
1) Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;
2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);
3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..
НиНЭИ собственности как улучшенной – это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.
Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
На практике, если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов.
Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.
Все темы данного раздела:
Недвижимость как комплекс отношений. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Составные блоки недвижимости.
В теории и практикеследует различатьпонятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношени
Инвестиции в недвижимость. Транзакционные издержки объектов недвижимости.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и поэтому является привлекательным направлением инвестирования. Доход от недвижимости бывает в трёх формах:
а) будущие периодич
Особенности недвижимости как товара.
1. Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц.
Поведение собственника недвижимости оказывает
Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты не
Цели анализа рынка недвижимости.
Первый этап анализа рынка недвижимости заключается в установлении цели анализа. Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа мо
Функции рынка недвижимости.
Одна из главных функции рынка недвижимости – ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цена
Основные отличия рынка недвижимости от традиционного рынка. Особенности Российского рынка недвижимости.
Рынок недвижимости отличается от других рынков следующими наиболее существенными параметрами:
· товар;
· формирование цены;
· способы финансирования сделки;
· ст
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Рынок недвижимости находится под воздействием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны в целом и отдельных ее регионов, а также политическую стабильность. Эти факторы находятс
Основные факторы, действующие на спрос и предложение.
1. Экономические факторы – это уровень доходов населения:
- доходность бизнеса;
- доступность финансовых ресурсов;
- уровень ставок арендной платы;
- стоимость с
Этапы функционирования рынка недвижимости.
В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, что обусловлено низким уровнем цен продаж объектов недвижимости. По мере роста численности населения и его покуп
Требования к профессионалам рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости.
Целями работы профессионалов на рынке недвижимости являются:
1) снижение издержек при операциях с недвижимостью;
2) повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;
3)
Жизненный цикл объекта недвижимости.
Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.
Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для комм
Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
Наименование функций
Основные функции финансового рынка. Структура финансового рынка.
Основные функции финансового рынка:
Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленн
Структура финансового рынка
Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7 ).
Таблица 7 – Структура финансового рынка
Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости.
1. Федеральные и местные органы власти и управления;
2. Кредитно-финансовые учреждения;
3. Инвесторы.
1) Государственные органы наряду с общес
Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах.
Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку — оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастров
Результаты работ по оценке городской недвижимости. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах.
В соответствии с "Городовым положением", вышедшим в 1870 году, городские органы самоуправления были уполномочены производить оценку для определения налога на недвижимость. Размер налог
Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года
Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземе
Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года
В соответствии с законом 1893 года устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по
Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости.
В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.
В России оценка недвижимости как профессиона
Стоимость недвижимости и ее основные виды. Понятие рыночной стоимости.
Стоимость недвижимости возникает из четырех основных факторов:
Стоимость недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта не
Общие понятия о принципах оценки. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя.
В мировой практике принято различать четыре группы принципов:
1) Основанные на представлениях (позиции) потенциального пользователя:
- принцип полезности;
- замеще
Анализ объекта оценки с позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности.
Принцип вклада заключается в том, что для оценки объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоим
Принцип спроса и предложения.
Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономи
Общие положения сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода. Преимущества и недостатки сравнительного подхода.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о це
Выбор элементов сравнения
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1) права собственности на недвижимость;
2) условия финансирования;
3) условия и время продаж;
4) место
Условия и время продажи.
Поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Главные трудности – это выявление
Физические характеристики.
Учитываются отличия в:
- размерах;
- конструктивных элементах;
- качестве материалов;
- износе;
- внешнем виде;
- состоянии благоустройства;
Техника внесения корректировок. Согласование скорректированных цен.
Согласование скорректированных цен
Это заключительный этап сравнительного подхода.
Согласование – это не усреднение полученн
Сущность и этапы затратного подхода. Преимущества и недостатки затратного подхода.
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учётом накопленного
Преимущества и недостатки затратного подхода
Затратный подход наиболее надёжный при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
Оценка на основе затратного подхода является целес
Методы расчета затрат на новое строительство. Понятие об УПВС и УПСС.
Затраты разделяются на:
1 прямые;
2 косвенный;
3 прибыль инвестора.
Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму,
Расчет доходов в доходном подходе. Расчет расходов в доходном подходе.
Расчет доходов
Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется пу
Понятие о кадастровой и индивидуальной оценке недвижимости. Перечислите основные этапы процесса оценки недвижимости.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая (кадастровая) – под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при гр
Раскройте состав работ в соответствии с основными этапами оценки недвижимости.
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использован
Составление отчета об оценке.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3, стандартами и правила
Группировка объектов оценки
При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на гру
Построение моделей оценки
Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуще
Типы информации, необходимые для оценки недвижимости.
Для определения объёма требующейся информации необходимо:
1) Изучить договор об оценке, особенно техническое задание на проведение работ;
2) Провести интервью с заказчиком и собст
Формирование массивов внешней информации.
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности:
- общая;
- специальная.
Общая информация необходима для изучения состо
Формирование массива внутренней информации.
Необходимая информация:
1) Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости;
2) Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынк
Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки.
В данном контексте внутренняя информация рассматривается как совокупность характеристик самого объекта оценки, а именно:
1) данных о юридическом положении объекта;
2) данные о физ
Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное — это улучшения, они добавляют вклад в стоимость. Причем термины «земля» и «земельный участок» различаются.
Нормативный метод при оценке земли.
Нормативный метод заключается в определении кадастровой стоимости земли (с 1 января 2006г.) до этого исчислялась нормативная цена земли. Используется при передаче, выку
Метод сравнения продаж при оценке земли.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли
Метод капитализации земельной ренты при оценке земли.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости эт
Метод распределения при оценке земли.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании из
Метод выделения (извлечения) при оценке земли.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения зе
Метод остатка при оценке земли.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможн
Метод разбивки на участки при оценке земли.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.
Состоит из сл
Концепция государственного управления недвижимостью
К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как
Понятие управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления недвижимостью. Внешнее и внутреннее управление.
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
· принятие решений и оформление документов в отношении имущественных пр
Основные цели и принципы управления недвижимостью.
Основными целями управления рынком недвижимости являются:
1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
2. установле
Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Прямое административное управление.
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
· идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
Экономические методы управления рынком недвижимости. Государственное экономическое программирование.
Экономическими методами управления рынком недвижимости являются:
· система налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
· регулировани
Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости.
Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в сво
Новости и инфо для студентов