Раскройте состав работ в соответствии с основными этапами оценки недвижимости.
Раскройте состав работ в соответствии с основными этапами оценки недвижимости. - раздел Экономика, Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования Задание На Оценку Должно Содержать Следующую Информацию:
А) Объект О...
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
На этапе «сбор и анализ информации» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:
1) правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
2) данных бухгалтерского учёта и отчётности относящихся к объекту оценки;
3) информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
4) информации необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки, и обосновывает их выбор.
Данные, которые собирает и анализирует оценщик можно разделить на общие и специальные.
Общие данные – это информация об экономико-социальных, государственно-правовых, экологических факторах, которые значительно влияют на стоимость объекта оценки.
Специальные данные – информация об оцениваемой недвижимости и её аналогах, а именно сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристики самого строения и земельного участка, на котором оно расположено.
На этапе «применение подходов к оценке» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. Под методом оценки понимают способ расчёта стоимости оцениваемого объекта, в рамках одного из подходов к оценке.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. При согласовании результатов оценки в настоящее время нашли широкое применение методы нечетких множеств, например, метод анализа иерархий.
Экономика недвижимости это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью... К недвижимости относят землю и все улучшения постоянно закрепленные на ней... К недвижимым вещам недвижимое имущество недвижимость относятся земельные участки участки недр и все что прочно...
Особенности недвижимости как товара.
1. Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц.
Поведение собственника недвижимости оказывает
Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты не
Цели анализа рынка недвижимости.
Первый этап анализа рынка недвижимости заключается в установлении цели анализа. Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа мо
Функции рынка недвижимости.
Одна из главных функции рынка недвижимости – ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цена
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Рынок недвижимости находится под воздействием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны в целом и отдельных ее регионов, а также политическую стабильность. Эти факторы находятс
Основные факторы, действующие на спрос и предложение.
1. Экономические факторы – это уровень доходов населения:
- доходность бизнеса;
- доступность финансовых ресурсов;
- уровень ставок арендной платы;
- стоимость с
Этапы функционирования рынка недвижимости.
В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, что обусловлено низким уровнем цен продаж объектов недвижимости. По мере роста численности населения и его покуп
Жизненный цикл объекта недвижимости.
Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.
Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для комм
Структура финансового рынка
Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7 ).
Таблица 7 – Структура финансового рынка
Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года
Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземе
Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года
В соответствии с законом 1893 года устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по
Принцип спроса и предложения.
Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономи
Выбор элементов сравнения
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1) права собственности на недвижимость;
2) условия финансирования;
3) условия и время продаж;
4) место
Условия и время продажи.
Поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Главные трудности – это выявление
Физические характеристики.
Учитываются отличия в:
- размерах;
- конструктивных элементах;
- качестве материалов;
- износе;
- внешнем виде;
- состоянии благоустройства;
Преимущества и недостатки затратного подхода
Затратный подход наиболее надёжный при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
Оценка на основе затратного подхода является целес
Составление отчета об оценке.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3, стандартами и правила
Группировка объектов оценки
При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на гру
Построение моделей оценки
Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуще
Типы информации, необходимые для оценки недвижимости.
Для определения объёма требующейся информации необходимо:
1) Изучить договор об оценке, особенно техническое задание на проведение работ;
2) Провести интервью с заказчиком и собст
Формирование массивов внешней информации.
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности:
- общая;
- специальная.
Общая информация необходима для изучения состо
Формирование массива внутренней информации.
Необходимая информация:
1) Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости;
2) Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынк
Нормативный метод при оценке земли.
Нормативный метод заключается в определении кадастровой стоимости земли (с 1 января 2006г.) до этого исчислялась нормативная цена земли. Используется при передаче, выку
Метод сравнения продаж при оценке земли.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли
Метод капитализации земельной ренты при оценке земли.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости эт
Метод распределения при оценке земли.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании из
Метод выделения (извлечения) при оценке земли.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения зе
Метод остатка при оценке земли.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможн
Метод разбивки на участки при оценке земли.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.
Состоит из сл
Концепция государственного управления недвижимостью
К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как
Основные цели и принципы управления недвижимостью.
Основными целями управления рынком недвижимости являются:
1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
2. установле
Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости.
Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в сво
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов