Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли. - раздел Экономика, Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования При Оценке Недвижимости Считается, Что Земля Имеет Стоимость, А Остальное — ...
При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное — это улучшения, они добавляют вклад в стоимость. Причем термины «земля» и «земельный участок» различаются.
Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.
Улучшения, проводимые для создания участка:
— внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
— внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:
— различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
— требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
— принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:
1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;
2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.
Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:
1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;
3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.
Экономика недвижимости это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью... К недвижимости относят землю и все улучшения постоянно закрепленные на ней... К недвижимым вещам недвижимое имущество недвижимость относятся земельные участки участки недр и все что прочно...
Особенности недвижимости как товара.
1. Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц.
Поведение собственника недвижимости оказывает
Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты не
Цели анализа рынка недвижимости.
Первый этап анализа рынка недвижимости заключается в установлении цели анализа. Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа мо
Функции рынка недвижимости.
Одна из главных функции рынка недвижимости – ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цена
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Рынок недвижимости находится под воздействием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны в целом и отдельных ее регионов, а также политическую стабильность. Эти факторы находятс
Основные факторы, действующие на спрос и предложение.
1. Экономические факторы – это уровень доходов населения:
- доходность бизнеса;
- доступность финансовых ресурсов;
- уровень ставок арендной платы;
- стоимость с
Этапы функционирования рынка недвижимости.
В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, что обусловлено низким уровнем цен продаж объектов недвижимости. По мере роста численности населения и его покуп
Жизненный цикл объекта недвижимости.
Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.
Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для комм
Структура финансового рынка
Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7 ).
Таблица 7 – Структура финансового рынка
Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года
Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземе
Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года
В соответствии с законом 1893 года устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по
Принцип спроса и предложения.
Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономи
Выбор элементов сравнения
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1) права собственности на недвижимость;
2) условия финансирования;
3) условия и время продаж;
4) место
Условия и время продажи.
Поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Главные трудности – это выявление
Физические характеристики.
Учитываются отличия в:
- размерах;
- конструктивных элементах;
- качестве материалов;
- износе;
- внешнем виде;
- состоянии благоустройства;
Преимущества и недостатки затратного подхода
Затратный подход наиболее надёжный при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
Оценка на основе затратного подхода является целес
Составление отчета об оценке.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3, стандартами и правила
Группировка объектов оценки
При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на гру
Построение моделей оценки
Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуще
Типы информации, необходимые для оценки недвижимости.
Для определения объёма требующейся информации необходимо:
1) Изучить договор об оценке, особенно техническое задание на проведение работ;
2) Провести интервью с заказчиком и собст
Формирование массивов внешней информации.
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности:
- общая;
- специальная.
Общая информация необходима для изучения состо
Формирование массива внутренней информации.
Необходимая информация:
1) Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости;
2) Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынк
Нормативный метод при оценке земли.
Нормативный метод заключается в определении кадастровой стоимости земли (с 1 января 2006г.) до этого исчислялась нормативная цена земли. Используется при передаче, выку
Метод сравнения продаж при оценке земли.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли
Метод капитализации земельной ренты при оценке земли.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости эт
Метод распределения при оценке земли.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании из
Метод выделения (извлечения) при оценке земли.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения зе
Метод остатка при оценке земли.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможн
Метод разбивки на участки при оценке земли.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.
Состоит из сл
Концепция государственного управления недвижимостью
К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как
Основные цели и принципы управления недвижимостью.
Основными целями управления рынком недвижимости являются:
1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
2. установле
Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости.
Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в сво
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов