Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода и основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени этот метод применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.
Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, т. е. определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).
Используется следующая последовательность расчётов:
Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов (квартир) на рынке жилья. Количество объектов-аналогов - не менее трёх. В табл. 1 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из рекламных и др.
Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).
Таблица 1
| Характеристики объектов-аналогов | ||||
| Характеристики (элементы сравнения) | Объект оценки | Объекты-аналоги | ||
| Дата продажи (предложения) | ||||
| Месторасположение (станция метро) | ||||
| Общая площадь | ||||
| Жилая площадь | ||||
| Площадь кухни | ||||
| Тип дома | ||||
| Количество балконов (лоджий) | ||||
| Этаж | ||||
| Этажность | ||||
| Полы | ||||
| Санузел | ||||
| Телефон | ||||
| Состояние квартиры | ||||
| Окна | ||||
| Время до ближайшей станции метро | ||||
| Цена продажи (предложения) |
Этап 3. Внесение поправок в цену продажи (предложения) с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В цену продажи сопоставимого объекта вносят поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналога. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки цен продажи (предложения) сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому (объект-аналог приводится в сопоставимый вид с оцениваемым объектом).
Особенность внесения поправок состоит в том, что различие в характеристиках объектов оценивается с точки зрения типичного покупателя (рынка). Поэтому поправка по какой-либо характеристике необязательно стоит столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.
Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.
Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.
Таблица 2
Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения
| № | Элементы сравнения | Объекты-аналоги | ||
| кор-ки | ||||
| Цена продажи, руб. | ||||
| Корректировка на время продажи Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на местоположение Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на общую площадь Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на тип дома Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на балкон Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на этаж Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на полы Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на санузел Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на наличие телефона Скорректированная цена, руб. | ||||
| Корректировка на состояние квартиры Скорректированная цена, руб. | ||||
| Количество внесенных поправок | ||||
| Средневзвешенная цена, руб. |
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
- попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся рут от друга только по одному фактору стоимости и определением на полученной таким образом информации корректировки по тому фактору стоимости;
- сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения ем капитализации разницы в доходах корректировки по данному тору стоимости;
- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и
величиной рыночной стоимости земельного участка;
- оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;
- экспертным определением корректировок цен аналогов.
В случае использования метода попарного сопоставления сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. Парными называют продажи двух идентичных объектов недвижимости, отличающихся одной характеристикой, которую надлежит оценить и использовать затем в качестве поправки к фактическим ценам сопоставимых объектов.
Поправки вносятся в объекты сравнения последовательно по элементам сравнения между объектом оценки и объектом-аналогом в соответствии с формой табл. 2. В подразделе «Описание поправок» даётся обоснование величины и знака («плюс» или «минус») каждой поправки.