1. Корректировка на время продажи: требуется корректировка, если время продажи объектов разное. Для этого используются данные анализа ценовой ситуации на рынке недвижимости.
2. Корректировка на местоположение: для определения поправки рассматриваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является расстояние до метро (табл. 3):
Таблица 3
Вариант продаж | Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 | Пара 4 | Пара 5 |
До 5 мин пешком | |||||
До 15 мин пешком | |||||
Разница | |||||
Среднее |
Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.
3. Корректировка на общую площадь: используются данные
анализа стоимости 1 кв. м общей площади на рынке жилья в данном
районе.
4. Корректировка на жилую площадь (см. п. 3).
5. Корректировка на площадь кухни (см. п. 3).
6. Корректировка на тип дома: корректировка требуется, если
типы сравниваемых домов разные.
7. Корректировка на количество балконов (лоджий): для корректировки рассматривается несколько аналогичных продаж, единственной отличительной чертой которых является количество
балконов (лоджий) (табл. 4).
Таблица 4
Варианты продаж | Пара 1 | Пара 2 |
С 1 балконом (лоджией) | ||
С 2 балконами (лоджиями) | ||
Разница |
Для получения значения поправки находится среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.
8. Корректировка на этаж: корректировка требуется, если этаж оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.
9. Корректировка на полы: используя рекламно- информационные журналы, определяют рыночную стоимость устройства 1 кв. м, например, паркетных и линолеумных полов (если
такие полы в сравниваемых квартирах). Если среди квартир-аналогов только 1 вариант имеет паркетные полы, то поправка между этой и оцениваемыми квартирами составит: стоимость паркетных полов за один квадратный метр х метраж квартиры - стоимость линолеумных полов за один квадратный метр х метраж квартиры. Полученный результат и будет корректировка на паркетный пол.
10. Корректировка на санузел: поправка требуется, если в квартирах-аналогах разные типы или количество санузлов.
11. Корректировка на наличие телефона: корректировка 5уется, если в одних квартирах-аналогах имеется телефон, а в других нет. В данном случае сравниваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является лишь наличие или отсутствие телефона.
12. Корректировка на состояние квартиры: из информационного журнала принимаем стоимость, например, ремонта. Если оцениваемая квартира отремонтирована, а у второго варианта-аналога не отремонтирована, то корректируется эй вариант.
13. Корректировка на расположение окон: расположение окон две стороны света - распашонка, на одну сторону - линейная) называет влияние на стоимость. Таким образом, необходимо рассчитать поправку используя несколько аналогичных продаж.
Таблица 5
Варианты продаж | Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 |
«Распашонка» | |||
«Линейные» | |||
Разница |
Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.
В результате корректировок стоимости вариантов-аналогов получаются с некоторой разницей. Для того чтобы найти стоимость оцениваемой квартиры, надо найти среднее арифметическое. Полученный результат и есть итоговая величина стоимости оцениваемой квартиры.
Например, необходимо определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной в 5 минутах пешеходной доступности от станции метро Улица Академика Янгеля на 1 апреля 2002 г. (табл. 6).
Таблица 6 Описание оцениваемой квартиры
Элементы сравнения | Показатели |
Общая площадь | 74,6 кв. м |
Жилая площадь | 46 кв. м |
Площадь кухни | 11 кв. м |
Тип дома | Панельный (серия П-44) |
Количество балконов (лоджий) | |
Этаж | |
Этажность дома | |
Полы | Линолеумные |
Санузел | Раздельный |
Телефон | Есть |
Состояние квартиры | После ремонта |
Окна | Распашонка |
Расстояние до ближайшей станции метро | 5 минут пешком |
Этап 1. В качестве сопоставимых продаж выбраны следующие объекты (табл. 7).
Таблица 7
Характеристики объектов-аналогов
Элементы сравнения | Объекты-аналоги | ||
Цена продажи, долл. | 68 000 | 55 000 | 51 000 |
Дата продажи | 04.2001 | 01.2001 | 04.2001 |
Месторасположение (станция метро) | м. Южная | м. Чертановская | м. Ул.Ак.Янгеля |
Общая площадь, кв. м | 78,0 | 76,6 | |
Жилая площадь, кв. м | 46,2 | 46,6 | |
Площадь кухни, кв. м | 10,3 | 11,0 | |
Тип дома | Панельный (П-44) | Панельный (П-44) | Панельный (П-44) |
Количество балконов (лоджий) | |||
Этаж | |||
Этажность | |||
Полы | Паркет | Линолеум | Линолеум |
Санузел | Раздельный | ' Раздельный | Раздельный |
Телефон | Есть | Есть | Есть |
Состояние квартиры | Евроремонт | Требует ремонта | Евроремонт |
Окна | Распашонка | Линейные | Распашонка, на лес |
Время до ближайшей станции метро | 10 мин. | 15 мин. | 10 мин. |
Этап 2. В качестве исходной информации используются аения газеты «Квадратный метр» и «Квартира, дача, офис» и т. д., е. любой источник, в котором указывается реальная рыночная цена. Этап 3.
Внесение поправок в объекты сравнения, представлено в табл. 8.
В результате корректировок стоимости вариантов-аналогов выглядят следующим образом: 57 740, 70 200, 74 670 долл. Для того чтобы найти стоимость оцениваемой квартиры найдем среднее арифметическое: (57 740 + 70 200 + 74 670)/3 =67 540 долл. | Т аб л | и ца 8 | ||
№ корки | Элементы сравнения | Объекты-аналоги | ||
Цена продажи, долл. | 51 000 | 55 000 | 68 000 | |
Корректировка на время продажи Скорректированная стоимость | 0 51 000 | 0 55 000 | 0 68 000 | |
Корректировка на местоположение Скорректированная стоимость | +5 240 56 240 | +5 240 60 240 | +5 240 73 240 | |
Корректировка на общую площадь Скорректированная стоимость | -1 450 54 800 | -2 050 58 200 | -1210 72 030 | |
Корректировка на жилую площадь Скорректированная стоимость | +604 55 400 | -121 58 100 | -362 71670 | |
Корректировка на площадь кухни Скорректированная стоимость | +604 56 000 | +423 58 520 | 0 71670 | |
Корректировка на тип дома Скорректированная стоимость | 0 56 000 | 0 58 520 | 0 71670 | |
Корректировка на количество балконов Скорректированная стоимость | + 3 000 '59 000 | 0 58 520 | + 3 000 74 670 | |
Корректировка на этаж Скорректированная стоимость | 0 59 000 | 0 58 520 | 0 74 670 | |
Корректировка на полы Скорректированная стоимость | -1260 57 740 | 0 58 520 | 0 74 670 | |
Корректировка на санузел Скорректированная стоимость | 57 740 | 0 58 520 | 0 74 670 | |
Корректировка на наличие телефона Скорректированная стоимость | 57 740 | 0 58 520 | 0 74 670 | |
Корректировка на состояние квартиры Скорректированная стоимость | 57 740 | + 9 850 68 370 | 0 74 670 | |
Корректировка на расположение окон Скорректированная стоимость | 57 740 | + 1830 70 200 | 0 74 670 | |
Количество внесенных поправок |
Вопросы к зачету
1. Понятие рынка недвижимости
2. Субъекты рынка недвижимости
3. Объекты рынка недвижимости
4. Законодательные и нормативные правовые акты
5. Распределение ресурсов на рынке недвижимости
6. Формы государственного регулирования в рыночной экономике
7. Государственное регулирование рынка недвижимости
8. Принципы, основанные на представлениях пользования
9. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)
10. Принципы, связанные с рыночной средой
11. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
12. Выбор метода оценки
13. Технология оценки недвижимости: определение проблемы (цель), план оценки, разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета, сбор и подтверждение информации, согласование
14. Договор об оценке объекта недвижимости
15. Затратный метод оценки недвижимости: применение затратного подхода к оценке, алгоритм использования ЗП, технология применения ЗП, этапы расчета ЗП
16. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода, метод дисконирования денежного потока
17. Сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости: метод прямого сравнительного анализа продаж, применение МСП, выбор и подготовка рыночной информации для анализа
18. Оформление результатов оценки недвижимости. Составление отчёта об оценке