Сравнительный подход

Сравнительный подход определяется ценой, которую за­платит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Подход действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о не­давних сделках купли-продажи.

Расчет сравнительной стоимости определяется в следую­щей очередности:

1. Подбор информации по продажам, предложенных к про­даже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам и корректировка стоимости объекта оценки с учетом особенностей данного объекта. 4. Согласование данных по аналогам и полученной стоимо­сти оцениваемого объекта.

 

№ п/п	Район	Улица	Этаж	Число этаж.	Жилая S,м2	Общ. S, м2	С/у	Состояние квартиры	Стоимость тыс. руб. тыс.руб.
	Кировский	Соколо­ва	6-й				Разд.	Хор.
		Чехова	7-й				Разд.	Треб, ремонт
		Петров­ский	6-й				Разд.	Треб, ремонт
	Ленинский	Ленина	3-й				Разд.	Удовл.
		Нагиби­на	3-й				Разд.	Удовл.
		Погоди­на	4-й				Разд.	Хор.
	Советский	Стачки	2-й				Разд.	Удовл.
		Товари­щеская	4-й				Разд.	Удовл.

Последовательность действий при построении математи­ческой модели регрессионного типа:

1. Выбор параметров, влияющих на уровень цены объек­та-аналога.

2. Выбор вида уравнения регрессии в зависимости от цены параметров.

3. Формирование массива исходной информации.

4. Определение стоимости объекта оценки на основе по­лученной модели.

5. Определение коэффициентов уравнения регрессии.

6. Анализ полученных результатов и проверка адекватно­сти модели.

Методы, возможные для расчета с точки зрения сравни­тельных продаж:

1. Метод парного сравнения продаж.

2. Метод относительного сравнительного анализа.

3. Корреляционно-регрессивный анализ (КРА).

Произведенный множественный регрессионный анализ на основании информации объектов-аналогов с учетом факто­ров регрессии приведен ниже:

Ф₁ — этаж;

Ф₂ — размер жилой площади, м²;

Ф₃ — размер общей полезной площади, м²;

Ф₄ — наличие или отсутствие балкона или лоджии;

Ф₅ — район расположения дома;

Ф₆ — текущее состояние квартиры.

Данные факторы приведены в следующей таблице:

 

№п/п	Ф1	Ф2	Ф3	Ф4	Ф5	Ф6	Цена, тыс. руб.
	1,02
				0,95		0,9
	1,02,				0,95	0,9
	1,02			1,01		0,95
	1,02			0,95		0,95
	1,02			0,95	0,95	1,05
					0,95	0,95
				0,95	0,95	0,95
9. Наш объект				1,05			2228,68

Ф — фактор множественной регрессии.

Для обработки полученного массива данных используем стандартную функцию линейной регрессии анализа «ЛИ-НЕЙН», входящую в пакет программы Microsoft Excel 7.0.

Данная функция рассчитывает статистику для ряда дан­ных с применением метода наименьших квадратов, чтобы вычислить прямую линию, которая наилучшим образом апп­роксимирует имеющиеся данные:

»

где у — значение функции регрессии; — коэффициент регрессии;
х — значение i-ro фактора;

i — количество факторов;

b — свободный член уравнения регрессии.

V = 2 228,68 тыс. руб.

(два миллиона двести двадцать восемь тысяч шестьсот восемьдесят руб.)