рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Хмаров Ю.А.; Курсовая работа по курсу «Экономика недвижимости»

Хмаров Ю.А.; Курсовая работа по курсу «Экономика недвижимости» - Курсовая Работа, раздел Экономика, Аннотация   ...

Аннотация

 

Хмаров Ю.А.; Курсовая работа по курсу «Экономика недвижимости» -

Челябинск: ЮУрГУ, ФЭиП - 2008, 28 стр. Библиография литературы – 5 наименований.

В данной работе приводиться оценка затратным, рыночным и доходным подходами к оценке стоимости объекта недвижимости. В качестве такого объекта выступает здания офисного типа, расположенного по адресу: г. Челябинск, улица Свободы, дом 12.

При определении расчетных данных для выполнения работы к приведенным в задании данным прибавлено число, состоящее из четвертой и пятой по счету цифр номера зачетной книжки - 85.

 


Введение

 

Данная курсовая работа по дисциплине «Экономика недвижимости» содержит характеристику оцениваемого объекта недвижимости, в нашем случае – это здание офисного типа ОАО «Урал – сервис», расположенного по адресу: г Челябинск, улица Свободы, дом 12. Также в ней описана краткая характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости в городе Челябинске, раскрыты некоторые понятия, дан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта недвижимости. Даны вычисления по оценке земельного участка и оценке объекта затратным, рыночным, доходным подходами.


Содержание:

1. Деловая ситуация

1.1. Краткая характеристика объекта оценки

1.2. Цель оценки

1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости

1.4. Основные понятия, используемые в работе

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

1.6. Дата оценки стоимости объекта

2. Оценка земельного участка

3. Оценка объекта затратным подходом

3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания

3.2. Определение накопленного износа здания

3.3. Определение остаточной стоимости здания

3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

4. Оценка объекта рыночным подходом

4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов

4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

5. Оценка объекта доходным подходом

5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания

5.2. Действительный валовой доход от аренды здания

5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

5.4. Чистый операционный доход от аренды здания

5.5. Реальный денежный поток

5.6. Коэффициент дисконтирования

5.7. Дисконтированный денежный поток

5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

5.9. Текущая стоимость здания

5.10.Стоимость объекта недвижимости

6. Согласование результатов оценки

Заключение

Библиография литературы

 


Деловая ситуация

Краткая характеристика объекта оценки

1. Тип и назначение здания. Тип оцениваемого объекта недвижимости: Здание офисного типа. Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано…

Цель оценки

 

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

Краткая характеристика рынка недвижимости

В настоящее время рынок офисных помещений в бизнес-центрах г. Челябинска переживает период активного роста. В основной своей массе рынок аренды в отдельно стоящих зданиях представлен… Данный источник предложения офисных помещений является наиболее емким, такие административные здания невозможно…

Основные понятия, используемые в работе

1. Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.

2. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективные.

3. В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный подход, основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный метод, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия ожидаемых покупателем (инвестором) доходов (прямых - прибыль, и косвенных - экономия на налогах).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества

Рыночный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

 

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.

 

Дата оценки стоимости объекта

 

Апрель 2008 года.


Оценка земельного участка

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на… VL=95*TL*SL (1) где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

Оценка объекта затратным подходом

Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле VR=CD+Ci+P (2) где: Со - прямые затраты, тыс. руб.;

Определение накопленного износа здания.

Накопленный износ здания D определяется по формуле: D = DP + DF + DE (4) где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа: Vrem = VR - D (5) Vrem = 189 585,25 тыс.руб. –31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.

Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

 

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом Vсa определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

Vca = Vrem + VL (6)

VCA = 158531,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 165620,10 тыс. руб.


Оценка объекта рыночным подходом

Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Таблица 2. Характеристики сопоставимых объектов аналогов   Показатели Сопоставимые объекты   …  

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В… Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной… 1. Корректировка по времени продаж:

Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

 

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

Vsc = VB + VL (8)

Получим: Vsc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.

Оценка объекта доходным подходом

 

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле PGI = (rB*SB + rb*Sb)*m, (9) где:

Действительный валовой доход от аренды здания

EGI = PGI*k, (10) где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей). … EGI1 = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования: - фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0… - отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI3 определяется по формуле NOI3 = (EGI-COE)-NI-NU + A (14) NOI3= (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.

Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе CF = NOI3 + NOIK, (15) где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле: (16) где ik - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания. kdnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84

Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле DCF = CF*kdn (17) DCF1 = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PVR определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле: где:

Текущая стоимость здания

, (19) где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помеще­ний здания, тыс.… PVB = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.

Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле VDI=PVB+VL, (20) Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).

Согласование результатов оценки

Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости: 1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты… 2. Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке.…

Заключение

 

В данной работе представлена оценка объекта недвижимости тремя методами: затратным, рыночным и подходным. Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.


Библиография литературы

 

1. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.

2. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие - М: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.

3. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.

4. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник - Челябинск, ЭКСМО, 2007

5. http://www.lcmc.ru/reports/chelyabinsk be 2007 for site.pdf

 

– Конец работы –

Используемые теги: Хмаров, Курсовая, работа, курсу, экономика, недвижимости0.081

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Хмаров Ю.А.; Курсовая работа по курсу «Экономика недвижимости»

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным для Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Еще рефераты, курсовые, дипломные работы на эту тему:

Организационный этап выполнения курсовой работы 2.1 Примерная тематика курсовой работы . 3 Основной этап выполнения курсовой работы 3.1.1 Назначение и место ученого предмета дисциплины
стр Введение... Введение Реформирование национальной системы высшего образования связанное с введением нового перечня специальностей общегосударственного классификатора...

Краткий конспект лекций о курсу “Мировая экономика”, “Мировая экономика и международные отношения”, “Международная экономика”
по курсу Мировая экономика Мировая экономика и международные отношения Международная экономика для всех специальностей ЭФ... Тема Современное всемирное...

КУРСОВАЯ РАБОТА по курсу Мировая экономика
КУРСОВАЯ РАБОТА... по курсу Мировая экономика...

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ По дисциплине: Экономика организации Для специальности 080114 Экономика и бухгалтерский учет
среднего профессионального образования... Новокуйбышевский государственный гуманитарно технологический... МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ...

Институциональная экономика. Курс лекций Тема 1. Введение в курс Институциональная экономика
Тема Введение в курс Институциональная экономика... История экономических учений Зарождение...

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине: Мировая экономика. Тема: Роль Китая в мировой экономике
КУРСОВАЯ РАБОТА... по дисциплине Мировая экономика... Тема Роль Китая в мировой экономике ОГЛАВЛЕНИЕ экономическая реформа китай...

Курс лекций Экономика недвижимости Введение в курс. 3 Глава 1. Недвижимое имущество и его виды
Курс лекций Экономика недвижимости Кафедра Финансовый менеджмент Преподаватель Шаренков С Б...

Краткий курс механики в качестве программы и методических указаний по изучению курса Физика Краткий курс механики: Программа и методические указания по изучению курса Физика / С
Федеральное агентство железнодорожного транспорта... Омский государственный университет путей сообщения...

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ на тему Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения ЭУ в/т-5
Федеральное государственное образовательное учреждение... высшего профессионального образования... Санкт Петербургский государственный университет водных коммуникаций...

Методические указания по выполнению контрольной работы для студентов 1-го курса специальности 080100.02 Экономика, Мировая экономика.
ЧИТИНСКИЙ ИНСТИТУТ филиал... федерального государственного бюджетного образовательного учреждения... высшего профессионального образования...

0.049
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • По категориям
  • По работам