Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле
VDI=PVB+VL, (20)
Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).
VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.
Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом
Наименование показателей | Значение показателей по годам | ||||
1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | |
Полезная площадь здания, кв.м. | |||||
Полезная площадь подвала, кв.м. | |||||
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб. | 0,37 | 0,41 | 0,45 | 0,49 | 0,54 |
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб. | 0,22 | 0,24 | 0,26 | 0,29 | 0,32 |
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб. | 11708,28 | 17298,72 | 18986,40 | 20674,08 | 22783,68 |
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб. | 1318,68 | 1918,08 | 2077,92 | 2317,68 | 2557,44 |
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб. | 13026,96 | 19216,80 | 21064,32 | 22991,76 | 25341,12 |
Коэффициент заполняемости | 0,6 | 0,85 | |||
Действительный валовой доход тыс.руб. | 7816,18 | 16069,68 | 20773,80 | 22851,60 | 25136,88 |
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб. | 540,00 | 756,00 | 793,80 | 833,49 | 875,16 |
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб. | 145,80 | 204,12 | 214,33 | 225,04 | 236,29 |
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб. | 2215,08 | 3174,95 | 3413,07 | 3669,05 | 3944,23 |
Прочие расходы, тыс.руб. | 1423,98 | 2041,04 | 2194,16 | 2358,67 | 2535,57 |
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб. | 1895,85 | 1895,85 | 1895,85 | 1895,85 | 1895,85 |
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб. | 6220,71 | 8071,96 | 8511,21 | 8982,10 | 9487,10 |
Остаточная стоимость здания, тыс.руб. | 158531,20 | 156635,35 | 154739,50 | 152843,65 | 150947,800 |
Налог на имущество, тыс.руб. | 1585,31 | 1566,35 | 1547,39 | 1528,43 | 1509,47 |
Налог на прибыль, тыс.руб. | 2,44 | 1543,53 | 2571,65 | 2961,86 | 3393,67 |
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб. | 1903,57 | 6783,69 | 10039,40 | 11275,06 | 12642,49 |
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб. | 360,59 | 552,91 | 635,85 | 731,23 | 840,91 |
Реальный денежный поток, тыс.руб. | 2264,16 | 7336,60 | 10672,25 | 12006,29 | 13483,40 |
Ставка дисконтирования, % 1 | 19,0 | 22,0 | 24,0 | 25,0 | 25,0 |
Коэффициент дисконтирования | 0,84 | 0,69 | 0,55 | 0,44 | 0,35 |
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. | 5062,25 | 5869,74 | 5282,77 | 4719,19 | |
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб. | |||||
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб. | 16 854,25 | ||||
Текущая стоимость здания, тыс. руб. | 38 135,38 | ||||
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб. | 44 676,10 |