Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
1. Корректировка по времени продаж:
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42
Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.
Проведем корректировку цены продажи 1 м :
по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;
по объекту Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;
по объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;
по объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;
2. Корректировка по местоположению:
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м ;
3. Корректировка по состоянию объекта:
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м ;
Результаты расчетов приводятся в таблице 3.
Таблица 3. Характеристика объектов аналогов
| Показатели | Сопоставимые объекты | |||
| А | Б | В | Г | |
| Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания, тыс. руб. | 13,25 | 9,59 | 11,01 | 11,64 |
| Величина корректировки по времени продаж | +2,13 | +2,13 | +0,71 | +0,71 |
| Скорректированная по времени продажи цена | 15,38 | 11,71 | 11,72 | 12,35 |
| Величина корректировки по местоположению | +3,03 | +3,03 | +3,03 | |
| Скорректированная по местоположению цена | 15,38 | 14,74 | 14,75 | 15,38 |
| Величина корректировки по состоянию объекта | -0,64 | -0,01 | -0,64 | |
| Скорректированная по всем показателям цена | 14,74 | 14,74 | 14,74 | 14,74 |
В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;
Стоимость оцениваемого здания VB определяется по формуле
VB = Рс * SB, (7)
где: Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.
Получим: VB = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.