ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Введение

Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка недвижимости и его особенностям в России.

Его общая цель - познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ­екта рыночных отношений, спецификой рынка недвижимости, его местом в системе рыночной эко­номики, отличительными чертами формирования рынка недвижимости в России.

В Главе 1 основное внимание уделено специфическим характеристикам недвижимости, опреде­ляющим ее особенности как объекта рыночных отношений.

Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.

В Главе 3 раскрывается место рынка недвижимости в рыночной экономике и особенности взаи­модействия рынка капиталов и товаров в этой сфере.

Среди экономических проблем сферы недвижимости особое место занимают вопросы ее оценки, организации финансирования развития объектов.

Этим проблемам посвящены материалы 4 и 5 глав.

В Главе 4 изложены основы оценки недвижимости, принципы, на которых базируется процесс оценки и ее методы.

В Главе 5 раскрываются механизмы финансирования развития недвижимости, их особенности за рубежом и в России.

 

 

Оглавление

 

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность 1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование… 1.4. Особенности недвижимости как экономического актива

Методы оценки недвижимости

Особенности оценки отдельных типов недвижимости

ИСТОЧНИКИ И МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости

Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике

Особенности финансирования недвижимости в российских условиях

 

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Цели

Материалы главы имеют принципиальное значение для понимания особенностей рынка недви­жимости. После ее изучения вы сможете:

• раскрыть отличительные признаки недвижимости как особого объекта рыночных отношений;

• показать противоречивость и единство таких понятий, как «недвижимое имущество» и «недвижимая собственность»;

• понять влияние физических характеристик недвижимости на особенности ее рыночного оборота;

• объяснить, какое значение имеет двойственная природа недвижимости как товара и капита­ла для понимания специфики рынка недвижимости.

 

Понятие недвижимости имущества.

Развернутое определение недвижимого имущества предполагает выделение в его структуре трех составляющих: земля (земельный участок),… Ä При определении состава недвижимости следует иметь в виду, что… Например, по российскому законодательству к такого рода объектам отнесены морские, речные и воздуш­ные суда,…

Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность

  Ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обусловливает необходимость… Эта необходимость вытекает из особой ролиземли как экономического ресурса в хозяйственной

Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости

Ä В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наи­большее влияние на специфику ее рынка. К их… По мнению ряда авторов важнейшее значение имеют такие характеристики, как… Имея в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает…

Особенности недвижимости как экономического актива

  Задача настоящей части пособия - показать специфику недвижимости как особого… Недвижимое имущество обладает такой важной особенностью, как способность одновременно выступать для разных лиц в…

Контрольные вопросы по главе 1

1. Какие составляющие входят в понятие «недвижимое имущество»?

2. Что означает термин «недвижимая собственность»?

3. Какие функции выполняет государственная регистрация прав на недвижимость?

4. Какие особенности характерны для недвижимости как финансового актива?

5. В чем особенности ценообразования на недвижимость?

6. Какое значение имеет стационарность недвижимости?

 

2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ:

ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Цели

После изучения материалов главы 2вы сумеете:

· объяснить особенности экономико-правового оборота недвижимости и вытекающие отсюда характерные черты бизнеса в данной сфере;

· показать роль трансакционных издержек на рынке недвижимости;

· понять несовершенство рынка недвижимости и сформулировать выводы, следующие из этого.

Понятие рынка недвижимости

В литературе под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на не­движимость.   Так, например, Дж.Фридман и Н.Ордуэй дают следующее понятие: «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов,…

Структура рынка недвижимости

Разнообразие объектов недвижимости, возможность совершения сним целого спектра операций и сделок обусловливают ряд оснований для структуризации рынка недвижимости.

Рынки недвижимости разного функционального назначения

В зависимости от функционального назначения все объекты недвижимости могут быть разделены на два основных типа: жилая и коммерческая недвижимость. В… При этом один и тот же объект может выполнять разные функции. Например,… Практически разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные (иногда выделяется недвижимость специального…

Рынки операций с недвижимостью

Однако важнейшее значение среди всего спектра возможных операций имеют те из них, которые связаны с оборотом прав на недвижимость. В соответствии с… - рынок продаж; - рынок аренды;

Рынки профессиональной деятельности на рынке

Таблица 2. Основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости Направление деятельности   Содержание… Наконец, важнейшее значение имеет выделение первичного и вторичного рынков, о…

Первичный и вторичный рынки недвижимости

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами, под вторичным - сделки,… Собственно говоря, в самом выделении первичного и вторичного рынков ничего… Суть проблемы поэтому не в самом подразделении рынка на первичный и вторичный, а в том, ка­ковы экономические…

Трансакционные издержки на рынке недвижимости

Развернутая классификация трансакционных издержек включает в их состав следующие группы издержек. 1. Издержки поиска информации - затраты времени и ресурсов по поиску… 2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

Риски на рынке недвижимости

В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости, причинами, вы­зывающими риски, могут быть самые разные факторы -… * политические (вероятность снижения доходности инвестиций или даже полная… * юридические (возможность утраты права собственности и убытков в связи с ошибками при за­ключении договоров и…

Проблема ликвидности на рынке недвижимости

Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества,… Ä Опыт развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге показывает, что в… Динамика срока экспозиции - один из наиболее явных показателей состояния и динамики спроса и предло­жения на рынке.…

Контрольные вопросы

 

1.Каковы основные виды трансакционных издержек и их содержание применительно к рынку не­движимости?

2.Какие факторы определяют низкую ликвидность объектов недвижимости?

3.Каковы особенности ценообразования на первичных и вторичных рынках недвижимости?

4.Почему на рынках коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды?

5.Каковы основные функции профессиональных участников рынка недвижимости?

 

3. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ. РЫНКИ «КАПИТАЛОВ» И «ТОВАРОВ» НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Цели

После изучения главы 3 вы сможете:

• показать взаимосвязь рынка недвижимости с финансовым рынком и рынками реальных ак­тивов;

• раскрыть механизмы взаимодействия рынков «товаров» и «капиталов» как подсистем рынка недвижимости;

• оценить влияние ситуации на финансовых рынках и государственной политики на рынок недвижимости

 

Рынок недвижимости органически связан со всей экономической системой, и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и т.д.

Рынок недвижимости и реальная экономика

Известное, хотя и упрощенное представление о месте рынка недвижимости в экономике, дает следующая схема . Повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на фи­нансовые ресурсы, подрядные…

Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости

Исходные посылки анализа:

• рынок недвижимости одновременно выступает как рынок капитала и как рынок потребитель­ских благ (рынок ресурсов и рынок продуктов);

• рынок недвижимости распадается на два взаимосвязанных сектора - первичный и вторичный рынки

Задача состоит в том, чтобы проследить влияние изменений различных факторов на взаимосвязь этих подсистем рынка недвижимости, попытаться ответить на следующие вопросы.

· Как уровень доходов населения, динамика деловой активности влияют на возможности насе­ления по найму жилья?

· Как влияет арендная (квартирная) плата на уровень цен на рынке недвижимости?

· Как цены на рынке недвижимости связаны с объемами нового строительства?

· Как новое строительство обусловливают объем предложения на рынке?

· Как изменения в предложении отражаются на уровне арендной платы?

· Как та или иная политика государства, ее направления и методы определяют состояние рынка недвижимости?

 

Для ответа на эти вопросы рассмотрим схему (см. рис. 4).

Рис. 4. Взаимодействие подсистем рынка недвижимости.

Один из постулатов рыночной экономики, как известно, гласит: спрос на капитальные блага оп­ределяется спросом на потребительские блага.

Поэтому исходный пункт анализа - рынок жилищных услуг, товаром на котором является услуга по удовлетворению потребности человека в жилище.

Цена данной услуги - арендная (квартирная) плата, которая определяется спросом и предложением.

(Жилища не только арендуются, но и покупаются для удовлетворения потребности в жилье;

арендная плата может быть, как известно, трансформирована в цену с использованием известной формулы: P = R:I

где Р - цена,

R - арендная плата (рента), I-ставка капитализации).

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь число потребителейи их доходы определяются состоянием экономики.

Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов - уровня арендной платы и со­стояния экономики:

D=f(R, экономика).

Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющего­ся жилого фонда (фонда недвижимости).

Если в данный момент на рынке есть равновесие, то спрос должен быть равен предложению:

D=S

Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая для инвесторов представляет собой доход от недвижимости, а, значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов.

Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива по сравнению с иными активами.

Доходность недвижимости (как и любого другого актива) определяется ставкой капитализации, т.е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости:

I=R:P

Рассматривая недвижимость в ряду иных активов, инвестор должен учесть факторы, которые оп­ределяют необходимую для принятия положительного решения об инвестировании, ставку капитали­зации:

• специфику недвижимости как актива (стабильность дохода, относительную независимость до­ходности от инфляции и пр.);

• уровень дохода по альтернативным инвестициям (ценные бумаги и др.);

• ожидаемую динамику арендной платы;

• ставку процента по долгосрочным займам (если он намерен использовать заемные средства);

• уровень налогов на имущество;

• риски, связанные с владением недвижимостью (необходимость страхования) и т.д. Величина необходимой ставки капитализации (доходности) определяется, таким образом, под влиянием факторов, как относящихся к рынку недвижимости, так и не связанных с ним.

Ä На привлекательность недвижимости как актива, приносящего доход, существенное влияние может ока­зывать доходность государственных ценных бумаг. Сверхвысокие доходы по ГКО в России долго являлись фак­тором, отталкивающим инвесторов от рынка недвижимости. Но отказ государства от погашения ГКО в августе 1998г. еще раз подчеркнул преимущества недвижимости как актива, обеспечивающего сохранность средств ин­вестора.

Для рынка недвижимости в целом характерна более низкая доходность (искупаемая большей стабильно­стью), чем для рынка корпоративных ценных бумаг. В развитых странах норма капитализации составляет 10-12% (т.е. соотношение между ценой и годовой арендной платой примерно 8-10:1). В России (данные по Санкт-Петербургу) она более высока 20-25% (т.е. соотношение «цена- годовая арендная плата» примерно 3- 4:1).

Имея данный уровень арендной платы и уровень ставки капитализации, мы можем получить со­ответствующий им уровень цен на рынке недвижимости:

P=R:I,

Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства. (Строительство будет начато лишь в том случае, если затраты ниже сложив­шихся на рынке цен).

Цена новогожилья является, следовательно, функцией от затрат:

P=f(C).

Когда затраты на строительство достигнут уровня цен на рынке недвижимости, строительство станет нерентабельным для частных застройщиков и будет… Созданная недвижимость (так называемые «валовые инвестиции») будет… Sa=S.G,

Влияние отдельных факторов на состояние рынка

Влияние экономической конъюнктуры: - падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы… - рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство связан с увеличением затрат на строительство, уменьшением…

Контрольные вопросы

1.Каковы первые симптомы наступающего спада на рынке недвижимости?

2. Что такое «чистые инвестиции» на рынке недвижимости?

З. Верно ли утверждение: чем больше норма капитализации, тем выше соотношение «цена -арендная плата»?

4.Если известно, что в последнее время сроки экспозиции на рынке устойчиво сокращаются, то снизятся или возрастут цены в ближайшее время?

5.Какие выводы должны сделать для себя продавцы, покупатели, брокеры по недвижимости?

 

4 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ

Цели

После изучения материалов главы 4 вы сможете:

• объяснить, что стоит за понятием «оценка недвижимости»;

• изложить методические принципы оценки;

• раскрыть основное содержание методов;

• научиться основам их применения.

Определение стоимости недвижимости - необходимое условие для принятия экономически обос­нованных решений при совершении операций с нею.

Какую бы операцию с недвижимостью мы не взяли, будь то отчуждение (продажа, мена) или вне­сение недвижимого имущества в уставной капитал товарищества или общества, передача в залог ли­бо сдача в аренду - в любом случае возникает необходимость решения следующих задач: какую цену необходимо назначить, чтобы не продешевить и не завысить; как оценить наш вклад в то или иное коммерческое предприятие, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать при залоге недвижимо­сти? Все это разновидности одной и той же проблемы - сколько же стоит недвижимость?

Чем точнее определена стоимость недвижимости,тем рациональнее используются средства при­обретателя ее объектов, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом.

Оценка недвижимости является, таким образом, условием принятия экономически рациональных решений при совершении операций с нею.

4.1. Что такое оценка недвижимости?

Если попытаться дать краткий ответ на поставленный выше вопрос, то он может звучать сле­дующим образом:

Оценка недвижимости - определение обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

При этом оценка недвижимости всегда выступает как:

- адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружени­ем) - оценке подлежит объект, находящийся в определенном окружении;

- процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);

- процесс, привязанный к определенным участникам - заказчику и оценщику;

- процесс, привязанный к определенному моменту во времени, и его результаты действительны

лишь в пределах ограниченного периода.

Стоимость недвижимости - функция не только характеристик недвижимости как физического тела, но и состава и качества передаваемых прав на недвижимость, а также таких факторов, как харак­тер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки, условия финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, множество возмож­ных операций с недвижимостью и ситуаций, в которых необходима ее оценка, определяют многооб­разие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оцен­ки. (В терминологии оценки недвижимости принято говорить о целях оценки).

Принято различать следующие разновидности стоимости недвижимости.

Стоимость в использовании - ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим ис­пользованием для конкретного собственника.

При определении стоимости в использованииважны два обстоятельства:

1) привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;

2) привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю).

Разновидностью стоимости в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и т.д.

В свою очередь, стоимость в пользовании (потребительская стоимость, инвестиционная стои­мость) опирается на следующие понятия.

Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) - расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);

Стоимость замещения (затраты на замещение) - расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и т.п.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физиче­скими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

В то же время есть виды стоимости, которые в большей степенипривязаны к характеру операции, которая предстоит с недвижимым имуществом.

К числу таких видов стоимости относятся следующие.

Ликвидационная стоимость — цена, которую владелец может получить за недвижимость при ее срочной вынужденной продаже.

Страховая стоимость - величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стои­мости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к определенной конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Однако если мы имеем ситуацию, когда на рынке встречаются два независимых друг от друга ли­ца - например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой об­щей основы, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.

Такой основой является понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собст­венность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы

В этом (типичном) определении выделены основные условия, для которых справедливо утвержде­ние о рыночной стоимости.

• Рынок является открытым и конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие дос­таточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов.

Ä Например, невозможно при Определении рыночной стоимости ориентироваться на цены, которые сознательно формулируются на так называемом «первичном» рынке при продаже государственного имущества в процессе его приватизации.

• Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально.

• Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и т.д., т.е. должным образом проконсультированы.

• Имущество было представлено на рынке в течение достаточного времени, чтобы потенциаль­ные покупатели имели возможность ознакомиться с ним, аналогичными объектами и принять взвешенное решение.

• Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при за­ключении сделки.

• На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы.

Таким образом, для того, чтобы рыночная цена отражала точно рыночную стоимость, необходи­мо соблюдение целого ряда условий.

В реальной действительности достигнуть этого практически невозможно - на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.

Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой на основе анализа рыночной информации оценщиком выносится суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта.

Из сказанного вытекают следующие простые, но важные выводы.

• О рыночной стоимости имеет смысл говорить только там, где есть рынок: нет рынка недви­жимости - нет и рыночной стоимости.

• Рыночная стоимость - это абстракция, но она дает возможность определить основу цены.

• Определение рыночной стоимости всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут полу­читься и разные суждения об ее величине.

Принципы оценки недвижимости

Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила профессиональной этики, был независим в сво­их суждениях. Но наряду с этими качествами важно,… Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют… Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для…

Методы оценки недвижимости

Методы оценки - это конкретные способы применения принципов оценки.

В настоящее время оценщики в России в основном ориентируются на американский подход к оценке недвижимости как наиболее развитый и подходящий к российским условиям. В соответствии

с этим мы остановимся на трех методах оценки: сравнительного анализа продаж, затратном и до­ходном.

Затратный метод

Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного. Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого… Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимо­сти для страхования,…

Алгоритм применения затратного метода.

Оценка может проводиться с использованием различных методов. Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете… Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по…

Доходный подход (метод капитализации дохода)

Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем. В качестве доходов от недвижимости могут выступать: - средства от ее эксплуатации;

Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики по­вышают или понижают ценность объекта для его пользователя,… Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов,… Примером такого фактора выступает понятие «местоположение», являющееся существенным при определении стоимости…

ИСТОЧНИКИ И МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Цели

После изучения настоящей главы вы сможете:

• раскрыть роль различных источников в финансировании недвижимости;

• выбрать наиболее подходящий механизм финансирования для развития того или иного объ­екта недвижимости;

• показать особенности финансирования развития недвижимости в России и за рубежом.

Проблема финансирования развития недвижимости - важнейшая среди тех, с которыми сталкива­ется девелопер.

По сути она распадается на две задачи:

• оптимизация соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта;

• использование наиболее эффективных источникови механизмов привлечения внешнего финансиро­вания и возврата привлеченных ресурсов.

Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости

Известно, что у девелоперской компании, как и у любой другой, существует несколько возможных источников финансирования за счет собственных… - прибыль, - амортизационные отчисления,

Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике

Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента

Указанная особенность носит принципиальный характер для понимания различий в мотивах и механизмах вложения средств в развитие недвижимости в России… Отсюда - принципиальные различия, во-первых, в источниках средств, а,… ÄТак, если мы сравним источники финансирования развития недвижимости, тоувидим следующую карти­ну.

Основные методы финансирования девелопмента

• за счет краткосрочного финансирования (как правило, кредитным инвестором - коммерческим банком); • за счет долгосрочного финансирования (как правило, прямыми инвесторами -… • за счет сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.

Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком

Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован (под него будет получен… © Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является… • большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить не­обходимые гарантии…

Долгосрочное финансирование

Достаточно распространенным при этом является так называемоефорвардное финансирование,при котором пенсионный фонд или страховая компания… По сравнению с сочетанием краткосрочного кредитования строительства через банк… Одновременно этот способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:

Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования

Механизм получения гарантий состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя… Между кредитором строительства, постоянным кредитором и заемщиком заключается… - заемщик и кредитор строительства получают гарантии в том, что при выполнении всех усло­вий «выводящего» соглашения…

Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости

Кроме этого, в условиях устойчивого положительного экономического роста институциональные инвесторы изменили свою позицию по отношению к таким… Ä Так, в Великобритании доля недвижимости в портфеле наиболее крупных… В условиях относительного снижения интереса институциональных инвесторов к недвижимости девелоперы начали поиск новых…

Особенности финансирования недвижимости в российских условиях

Основное отличие российской практики заключается в следующем. В силу относительно низкой привлекательности недвижимости как финансового… В связи с этим, несмотря на имеющееся внешнее сходство механизмов финансирования недвижи­мости в России с применяемыми…

Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы

В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права… Кредитором-собственником облигаций может быть любой инвестор - как физическое,… В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвесто­ром на систему выпуска и…

Банковское краткосрочное кредитование

Для получения банковского кредита возводимые объекты должны отвечать следующим требова­ниям: достаточно проработанная законодательная база в области… В то же время девелоперы также не склонны обращаться в банки за кредитами под… Товарные кредиты и «зачеты»

Контрольные вопросы

1. Какие источники собственных средств имеются у девелопера для финансирования развития не­движимости? В чем их плюсы и минусы?

2. Что такое «налоговый» щит?

3. Каким условиям должен отвечать проект для привлечениявнешних инвестиций?

4. В чем особенности российской классификации источников инвестирования и отличия от зару­бежной?

5. В чем принципиальное отличие российской практики финансирования девелопмента от меж­дународной?

6. Что такое краткосрочное и долгосрочное финансирование? По каким параметрам они разли­чаются?

7. Что такое секьюритизация рынка недвижимости?

8. Какие способы финансирования девелопмента наиболее развиты в России? В чем их особенности?