Алгоритм применения затратного метода.

1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.

Оценка может проводиться с использованием различных методов.

Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, тру­дозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирова­ние, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.

Ä Например, есть данные об общей величине затратна сооружение аналога и доле затрат на создание от­дельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 кв. м, общие затраты - 300000 долл., в том числе затраты на сооружение фундамента - 3%. Оцениваемое здание - 500 кв. м. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: 300000 • 0, 03 : 2 = 4500 долл.

Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, получим полную стоимость.

Метод сравнительной единицы. При использовании этого метода за основу также берутся затраты на сооружение аналогичного здания.

Ä Если известна общая площадь (объем) здания-аналога И общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 кв. м, 1 куб. м.

В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:

СЗ=З.П(0)

где СЗ - стоимость замещения здания, 3 - величина затрат на единицу сравнения,

П(0) -площадь (объем) оцениваемого здания.

Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод сравнительной единицы предпо­лагают правильный способ выбора аналогов - одного типа, примерно такой же величины (иначе возможны су­щественные искажения).

2 этап. Определение износа здания.

Ä Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ - процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.

В оценке износ - фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости.

(Износ рассчитывается по отношению к текущим затратам, определенным на первом этапе применения за­тратного метода).

В оценкеразличаются три метода определения величины износа:

- метод разделения;

- метод срока жизни;

- рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющих: физический износ;

функциональный износ; внешний износ.

Физический износ - утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации их естественных (природных) факторов.

Функциональный износ - утрата объектом своих потребительских качеств с позиции требований его потребителей (с точки зрения рынка). Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).

Внешний износ - утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.

Ä Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении мало совместимых объектов - например, бензоколонки спальном микрорайоне.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.

Неустранимый износ - такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

Ä Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют 2000 долл., а стоимость квартиры при этом возрастет на 3000 долл. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходяиз в величины затрат, которые необходимы для проведения этих работ.

Таким образом, оценщик должен оценить объект, учитывая проведение соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.

Неустранимый износ - тот, при котором либо ликвидация износа невозможна, либо затраты по его устранению выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размер— утрачиваемой стоимости.

Метод срока жизни.

Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни - срок, в течение которого здание физически возможно использован».

Срок экономической жизни - срок, в течение которого здание может приносить прибыль (дом от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст - возраст, который соответствует физическому состоянию здания на «момент оценки,

Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика - определить эффективный возраст здания и на этой основе - степень износа: износ = эффективный возраст : срок экономической жизни.

Рыночный метод - сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

3 этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.

Корректировка производится по простой формуле:

ТС=СЗ-И

где ТС - текущая стоимость,

СЗ - стоимость замещения,

И - износ.

 

4 этап. Определение стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободная от застройки площади с применением следующих методов:

- метод сопоставимых продаж (аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже);

- метод переноса (анализируется продажа здания, расположенного на аналогичном участке, цена продажи разделяется на цену здания и цену земли; затем полученный результат переносится на оцениваемый объект);

- метод капитализации ренты (метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю);

- техника остатка для земли (метод основан на применении принципа остаточной продуктив­ности земли исходя из принципа ННЭИ земли).

5 этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

В данном случае применяется формула:

СН= ТС+СЗ,

где СН - стоимость недвижимости;

ТС - текущая стоимость здания;

СЗ - стоимость земельного участка.

 

 

Метод сравнительного анализа продаж (МСП) В основе метода лежит использование принципа замещения.

Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект не­движимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравне­ние с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требуетдлясвоего применения достаточно большого объема информации.

Сфера его применения - массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.

Применение МСП предполагает следующие основные этапы.

1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.

2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирова­ния, местоположение и т.д.).

3. Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям прода­жи, местоположению, физическим характеристикам.

4. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющи­мися между ними различиями.

5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оценивае­мого объекта.

При проведении оценки специалист должен определить «цену» каждой поправки. Одним из основных приемов, используемых для определения величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объек­тов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.

Ä Например, задача оценщика - определение стоимости следующего объекта недвижимости: загородный дом площадью 100 кв. м с участком в 10 соток, и гаражом на одну автомашину.

Для определения стоимости оценщиком была собрана информация, свидетельствующая о том, что аналогич­ные объекты (но без гаража) были проданы по цене в 80000 долл.

На какую величину должна быть увеличена стоимость в связи с наличием гаража?

Для определения этой величины и используется метод парных продаж.

Оценщик должен взять несколько пар продаж (с гаражом и без него):

	С гаражом	Без гаража	Разница
1 пара
2 пара
3 пара

Оценщик определяет среднее значение поправки - 9000; медианное значение (середина ряда) - 9000; модаль­ное значение (наиболее часто встречающееся) - в данном случае не определяется.

На основании полученных данных оценщик должен определить (не только из математических соображений) величину вносимой поправки. Например, в данном случае логичнее внести поправку нена 9000, а на большую величину, учитывая большую стоимость самого объекта (скажем, на 9500).

Учитывая это, стоимость оцениваемого объекта может быть определена в 89500 долл., если это единственное отличие. Но, как правило, отличий больше.

Поэтому сначала нужно вычислить «цену» других поправок - на окружение, баню и т.д.

Величины необходимых поправок на иные элементы также могут быть найдены с помощью мето­да парных продаж.

Определив величину необходимых поправок, можно переходить к корректировке имеющихся дан­ных об аналогичной продаже применительно к оцениваемому объекту. При этом внесение поправок производится от сопоставимого объекта к оцениваемому.

Ä Иначе говоря, оценщик должен поставить вопрос: за какую цену был бы реализован фактически продан­ный объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого?

Порядок корректировки можно рассмотреть на следующем примере, исходя из имеющихся данных:

№	Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.	Цена Бассейн Телефон Сауна Размер участка Окружение Гараж Условия финансирования	- нет нет есть 10 соток - есть наличные	есть (-10000) есть (-2000) нет(+5000) 10 соток хуже(+2000) нет (+9500) наличные

Итого скорректированная цена равна: 80000- 10000-2000+5000+2000+9500 =84500,

В данном случае, как видим, поправки были определены в денежном выражении. В целом корректировка может производиться в трех основных вариантах:

- в денежном выражении;

- в процентах;

- в общей группировке.

Наиболее точный прием - применение денежных поправок. Но он используется только в том слу­чае, если их можно определить (есть достаточное количество парных продаж). Если это невозможно, то применяется внесение процентных поправок. Осуществление такого варианта требует учета разли­чий в порядке внесения поправок. Для этого имеются два способа:

- на кумулятивной основе (каждая последующая поправка вносится относительно уже откор­ректированной цены),

- на независимой основе (суммированием).

Ä Результат будет различным в зависимости от того, какой метод будет применен. Например, если оценщик имеет данные о продаже сопоставимого объекта за 100 000 долл. и считает, что

оцениваемый объект на 10% лучше по местоположению, но на 5% хуже по состоянию и на 5% - по окружению, то при суммировании поправок он получит ту же величину в 100 000 долл.,а при использовании кумулятивного подхода - около 99000 долл.

В связи с этим возникает вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие - на независимой.

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом.

Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. К этим поправкам относятся (на передаваемые права; на условия финансирования (наличные, безна­личные, с использованием заемных средств); на условия продажи (скидки, рассрочки); на время продажи

(учет изменений в ценах за время после продаж)).

Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе (местоположение; состояние объекта: дополнительные элементы; экология).

Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом ко­личестве продаж с незначительным разбросом цен.

В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а определить отличия оцени­ваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше -хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.