Понятие недвижимости имущества. - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Определение Недвижимого Имущества, Характеристика Понятия «Объект Недвижимого...
Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости.
Развернутое определение недвижимого имущества предполагает выделение в его структуре трех составляющих: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
Ä При определении состава недвижимости следует иметь в виду, что необходимо различать два существенным образом различающихся понятия - «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». «Недвижимость по закону» опирается на «недвижимость по природе», но может включать и объекты, которые по своим физическим характеристикам и не являются недвижимым имуществом, хотя отнесены законодателем к последнему в силу того, что способ их использования оказывает существенное влияние на иных участников хозяйственной деятельности и потому не безразличен обществу.
Например, по российскому законодательству к такого рода объектам отнесены морские, речные и воздушные суда, космические объекты.
Отнесение объектов, являющихся движимыми по своей природе, к недвижимости означает главным образом то, что на них распространяется тот же правовой режим, что и на объекты недвижимости, которые выступают таковыми изначально.
В рамках экономики недвижимости изучаются процессы, относящиеся, прежде всего, к тем объектам, которые являются таковыми по природе.
Первая составная часть любого объекта недвижимости - земля.
Теоретически при этом право на землю означает не только право на поверхность земли, но и на то, что находится под ней и над ней.
На практике это право никогда не бывает неограниченным. Так, в соответствии с законодательством большинства европейских стран права на недра принадлежат государству, ограничены и права на воздушное пространство. В Великобритании, например, в соответствии с Законом о гражданской авиации допускаются полеты над любыми объектами частной собственности на «разумной» высоте, т.е. высоте, которая не затрагивает обоснованные интересы.
В США существуют абсолютные ограничения прав собственника земли по отношению как к подземному, так и к воздушному пространству: его права распространяются на 5000 футов над поверхностью земли и на 50 000 футов под ее поверхностью.
Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, прямо вытекает положение:
описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. Приобретение прав на него предполагает приобретение права на землю.
Вторая составная часть недвижимости - усовершенствования.
Под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные на ней изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате выполненных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные здания и сооружения.
Очевидно, что участок с усовершенствованиями - это уже иной объект недвижимости по сравнению с необработанным участком земли, а, следовательно, и стоимость его более высока.
На практике встречаются случаи, когда очень важно точно определить, можно ли считать начатый строительством объект новым объектом недвижимости, или мы имеем дело со старым объектом недвижимости (земельным участком) и горой строительных материалов на нем. Очевидно, что от того, каким будет принятое решение, зависит оценка стоимости недвижимости (например, при рассмотрении вопроса о выдаче кредита под залог недвижимости).
Законодательством разных стран по-разному решается вопрос о том, когда начинаются усовершенствования. В Великобритании, например, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанное к участку земли, уже считается усовершенствованием. Российское законодательство еще не содержит точного ответа на то, что является достаточным дли того, чтобы считать участок земли участком с улучшениями.
Усовершенствования (улучшения) увеличивают ценность объекта недвижимости.
Третья составная часть недвижимости - принадлежности.
Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленныек недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.
Ä Вопрос о том, является ли та или иная вещь принадлежностью недвижимости; также имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.
Так, даже если вещь характеризуется по всем внешним признакам как принадлежность объекта недвижимости, но не описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и исключить из элементов недвижимости, отнеся к движимому имуществу.
Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении недвижимости - точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями.
Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности.
Подводя итоги сказанному, еще раз подчеркнем:
Недвижимое имущество = земля + усовершенствования + принадлежности
Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Понятие недвижимости имущества.
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие недвижимости имущества
1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
1.3. Физиче
Особенности недвижимости как экономического актива
Ä В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовыеактивы (налич
Понятие рынка недвижимости
Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в качестве объекта
Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной дея
Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них может быть основанием для выделения особого сегмента рынка.
Однако важнейшее значение среди всего спе
Рынки профессиональной деятельности на рынке
Традиционно в профессиональной деятельности на рынке недвижимости принято выделять четыре основных направления, которым соответствуют четыре профессиональные группы. Представление об этих направле
Первичный и вторичный рынки недвижимости
Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рынке в качестве части сово
Трансакционные издержки на рынке недвижимости
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек).
Развернутая к
Риски на рынке недвижимости
Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в
Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локальность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную подводят нас к еще одной
Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потребительских товаров
P=f(C).
До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необход
Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости.
Влияние экономической конъюнктуры:
Принципы оценки недвижимости
Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика?
Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила проф
Затратный метод
В основе настоящего метода лежит принцип замещения.
Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.
Метод
Алгоритм применения затратного метода.
1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка может проводиться с использованием различных методов.
Метод количественного ана
Доходный подход (метод капитализации дохода)
Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение.
Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, кот
Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижимости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отве
Основные методы финансирования девелопмента
Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:
• за счет краткосрочного финансирования
Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка.
Коммерческий банк и девелопер принимают на себя в
Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) к
Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипо
Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
В конце 80-х годов в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в финансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что привело к
Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяющих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. П
Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы
Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долг
Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в общих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов