рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Доходный подход (метод капитализации дохода)

Доходный подход (метод капитализации дохода) - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Доходный Подход (Дп) Базируется На Таких Принципах Оценки Недвижимости, Как О...

Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение.

Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

В качестве доходов от недвижимости могут выступать:

- средства от ее эксплуатации;

-поступления от перепродажи.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода - оценка доходной недвижимости.

Суть метода состоит в перерасчете потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

- величины будущих доходов,

- периода получения доходов,

- времени получения доходов,

-рисков неполучения дохода.

 

В основе ДП лежит простая и известная формула - доход равен стоимости, умноженной на ставку

капитализации:

 

I=VR.

Из этого, в свою очередь, следует:

V=I:R.

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула лежит в основе всех разновидностей доходного метода.

ДП может быть реализован в трех основных вариантах:

- метод валовой ренты (рассматривается иногда как разновидность,метода сравнительного ана­лиза продаж);

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов основывается на предположении, что объект недвижимости явля­ется источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.

Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа, точности учета дохо­да, а, следовательно, и точности получаемого результата.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным вало­вым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

Ä Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных пла­тежей и ценах продажи, сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он и может рассматриваться как разновидность МСП).

Например, есть следующие данные:

Сопоставимые объекты   Цена продажи   Годовая арендная плата   Отношение «цена-арендная плата» (мультипликатор)  
1-й объект 2-й объект 3-й объект       6,0 5,0 5,5  

 

Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения щена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носитназвание валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier -GRM).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо так же воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов. Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость рав­на годовой арендной плате (или арендной плате за иной период), умноженной на мультипликатор:

V=R.· GRM

Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта .

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД, или N01 - net operating income) и ставки капитализации -R (rate).

Следовательно, прежде всего задача оценщика состоит в определении чистого операционного до­хода от объекта недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо вспомнить о таких понятиях, как потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход, операционные издержки.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход, скоррек­тированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

Операционные издержки - расходы по обеспечению нормального функционирования объекта в со­ответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечению воспроизводства действительного валового дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Чистый операционный доход есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Определение чистого операционного дохода - операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП). Далее следуют различия. Метод прямой капитализации предполагает использование формулы:

V=ЧОД:r,

где r - ставка капитализации.

Для применения МПК необходимо:

- определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);

- вычислить величину ставки капитализации;

- применить формулу.

МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Ä Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки ка­питализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незаня­тых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и т.д. Кроме того, не учитываются и возможные изменения в стоимости самого недвижимого имущества, что влияет на величину ставки дисконтирования.

Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде и времени получе­ния дохода, стоимости имущества, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.

Ä Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денег, вложенных в какой-либо финансовый актив, определяется по формуле:

FV=PV(1+r)n

где FV - будущая стоимость,

PV - текущая (настоящая) стоимость,

r - ставка капитализации,

п - число периодов получения дохода.

Соответственно этому:

PV=FV{1+r}n или FV · l:(l+r)n.

Применение МДДП предполагает пересчет будущих доходов от недвижимости в их текущую стоимость (которая и рассматривается как его стоимость) и позволяет учесть: а) изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени; б) доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи; в) изменение стоимости недвижимости во времени.

 

где PV -настоящая стоимость (present value),

CFi - денежный поток в i-й период,

п - число периодов,

r – ставка дисконтирования.

Применение МДДП предполагает правильный учет величины ставки дисконтирования (учиты­вающей как доход на капитал, так и возврат инвестированных средств). Здесь применяются следую­щие методы.

Метод рыночной выборки - фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации - изучается рынок, находится информация о до­ходности аналогичных объектов и используется для данного объекта.

Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.

Примером безрисковой ставки может служить ставка дохода по государственным ценным бумагам в США. В России это является сложной проблемой. Практически используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондон­ской межбанковской биржи).

Премия за риск включает следующее:

- премию за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых;

- компенсацию за низкую ликвидность актива;

- компенсацию за возможное неэффективное управление;

- поправку на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.

Например: безрисковая ставка - 9°/о, дополнительный риск - 5, поправка на управление - 2, .поправка на лик­видность- 4%.

Итого норма доходности на капитал должна быть равна- 19%, или 0,19.

Помимо этого нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то при линейном износе нужно добавить ставку возврата капитала, равную 5°/о. Следовательно, общий уровень ставки дисконтирования будет равен 0,24.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Как нетрудно понять, этот метод применяется в случае, если для приобретения (создания) объекта используются заемные средства.

В этом случае у нас фактически есть две ставки капитализации - для собственного и заемного ка­питала. Очевидно при этом, что ставка капитализации для той доли финансирования, которая обес­печивается заемными средствами, есть величина данная (задана условиями кредита), а величина ка­питализации для собственного капитала определяется нашими интересами.

В этом случае общая величина ставки капитализации будет определяться так:

R=M-Ri+{l-M)·Rs

где R - ставка капитализации,

М - отношение кредита к стоимости недвижимости.

Ri - ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к его величине),

Rs - ставка капитализации для собственного капитала.

 

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Доходный подход (метод капитализации дохода)

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие недвижимости имущества 1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность 1.3. Физиче

Понятие недвижимости имущества.
Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости. Развернутое опр

Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
    Ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обусловливает необходимость его выделе­ния в категорию особого рода вещей. Эта необходимость вытекает из

Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
  Ä В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наи­большее влияние на специфику ее рынка. К их числу относят материальность, полезно

Особенности недвижимости как экономического актива
Ä В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовыеактивы (налич

Понятие рынка недвижимости
Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в ка­честве объекта

Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяй­ственной дея

Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них мо­жет быть основанием для выделения особого сегмента рынка. Однако важнейшее значение среди всего спе

Рынки профессиональной деятельности на рынке
Традиционно в профессиональной деятельности на рынке недвижимости принято выделять четы­ре основных направления, которым соответствуют четыре профессиональные группы. Представление об этих направле

Первичный и вторичный рынки недвижимости
Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рын­ке в качестве части сово

Трансакционные издержки на рынке недвижимости
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является вы­сокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек). Развернутая к

Риски на рынке недвижимости
Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной опе­рации или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в

Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локаль­ность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную под­водят нас к еще одной

Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потре­бительских товаров

P=f(C).
До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необход

Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости. Влияние экономической конъюнктуры:

Принципы оценки недвижимости
Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а на­сколько можно доверять выводам оценщика? Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила проф

Затратный метод
В основе настоящего метода лежит принцип замещения. Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного. Метод

Алгоритм применения затратного метода.
1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения. Оценка может проводиться с использованием различных методов. Метод количественного ана

Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижи­мости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отве

Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
Первая задача девелопера - найти оптимальное соотношение между собственными и заемными средствами, т.е. такое, которое обеспечивало бы максимальную эффективность собственного капита­ла и одновремен

Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
Главная особенность международной практики состоит в том,что основные средства для финан­сирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональ­

Основные методы финансирования девелопмента
Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показыва­ет, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов: • за счет краткосрочного финансирования

Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотноше­ниях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя в

Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и кратко­срочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) к

Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание кратко­срочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита спе­циализированного ипо

Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
В конце 80-х годов в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в фи­нансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что привело к

Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяю­щих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. П

Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы
Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору вы­плату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долг

Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в об­щих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги