Реферат Курсовая Конспект
Доходный подход (метод капитализации дохода) - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Доходный Подход (Дп) Базируется На Таких Принципах Оценки Недвижимости, Как О...
|
Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение.
Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
В качестве доходов от недвижимости могут выступать:
- средства от ее эксплуатации;
-поступления от перепродажи.
Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода - оценка доходной недвижимости.
Суть метода состоит в перерасчете потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:
- величины будущих доходов,
- периода получения доходов,
- времени получения доходов,
-рисков неполучения дохода.
В основе ДП лежит простая и известная формула - доход равен стоимости, умноженной на ставку
капитализации:
I=VR.
Из этого, в свою очередь, следует:
V=I:R.
Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.
Эта общая формула лежит в основе всех разновидностей доходного метода.
ДП может быть реализован в трех основных вариантах:
- метод валовой ренты (рассматривается иногда как разновидность,метода сравнительного анализа продаж);
- метод прямой капитализации;
- метод дисконтирования денежных потоков.
Применение любого из методов основывается на предположении, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.
Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа, точности учета дохода, а, следовательно, и точности получаемого результата.
Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).
Ä Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи, сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он и может рассматриваться как разновидность МСП).
Например, есть следующие данные:
Сопоставимые объекты | Цена продажи | Годовая арендная плата | Отношение «цена-арендная плата» (мультипликатор) |
1-й объект 2-й объект 3-й объект | 6,0 5,0 5,5 |
Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения щена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.
Соотношение «цена/рента» носитназвание валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier -GRM).
Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо так же воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов. Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период), умноженной на мультипликатор:
V=R.· GRM
Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта .
Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД, или N01 - net operating income) и ставки капитализации -R (rate).
Следовательно, прежде всего задача оценщика состоит в определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости.
Для определения чистого операционного дохода необходимо вспомнить о таких понятиях, как потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход, операционные издержки.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.
Операционные издержки - расходы по обеспечению нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечению воспроизводства действительного валового дохода.
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.
Чистый операционный доход есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.
Определение чистого операционного дохода - операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП). Далее следуют различия. Метод прямой капитализации предполагает использование формулы:
V=ЧОД:r,
где r - ставка капитализации.
Для применения МПК необходимо:
- определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);
- вычислить величину ставки капитализации;
- применить формулу.
МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.
Ä Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и т.д. Кроме того, не учитываются и возможные изменения в стоимости самого недвижимого имущества, что влияет на величину ставки дисконтирования.
Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде и времени получения дохода, стоимости имущества, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.
Ä Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денег, вложенных в какой-либо финансовый актив, определяется по формуле:
FV=PV(1+r)n
где FV - будущая стоимость,
PV - текущая (настоящая) стоимость,
r - ставка капитализации,
п - число периодов получения дохода.
Соответственно этому:
PV=FV{1+r}n или FV · l:(l+r)n.
Применение МДДП предполагает пересчет будущих доходов от недвижимости в их текущую стоимость (которая и рассматривается как его стоимость) и позволяет учесть: а) изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени; б) доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи; в) изменение стоимости недвижимости во времени.
где PV -настоящая стоимость (present value),
CFi - денежный поток в i-й период,
п - число периодов,
r – ставка дисконтирования.
Применение МДДП предполагает правильный учет величины ставки дисконтирования (учитывающей как доход на капитал, так и возврат инвестированных средств). Здесь применяются следующие методы.
Метод рыночной выборки - фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации - изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и используется для данного объекта.
Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.
Примером безрисковой ставки может служить ставка дохода по государственным ценным бумагам в США. В России это является сложной проблемой. Практически используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).
Премия за риск включает следующее:
- премию за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых;
- компенсацию за низкую ликвидность актива;
- компенсацию за возможное неэффективное управление;
- поправку на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.
Например: безрисковая ставка - 9°/о, дополнительный риск - 5, поправка на управление - 2, .поправка на ликвидность- 4%.
Итого норма доходности на капитал должна быть равна- 19%, или 0,19.
Помимо этого нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то при линейном износе нужно добавить ставку возврата капитала, равную 5°/о. Следовательно, общий уровень ставки дисконтирования будет равен 0,24.
Метод ипотечно-инвестиционного анализа.
Как нетрудно понять, этот метод применяется в случае, если для приобретения (создания) объекта используются заемные средства.
В этом случае у нас фактически есть две ставки капитализации - для собственного и заемного капитала. Очевидно при этом, что ставка капитализации для той доли финансирования, которая обеспечивается заемными средствами, есть величина данная (задана условиями кредита), а величина капитализации для собственного капитала определяется нашими интересами.
В этом случае общая величина ставки капитализации будет определяться так:
R=M-Ri+{l-M)·Rs
где R - ставка капитализации,
М - отношение кредита к стоимости недвижимости.
Ri - ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к его величине),
Rs - ставка капитализации для собственного капитала.
– Конец работы –
Эта тема принадлежит разделу:
Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Доходный подход (метод капитализации дохода)
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Твитнуть |
Новости и инфо для студентов