рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Раздел Экономика
/
Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Реферат Курсовая Конспект

Выберите учебное заведение

Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Особенности оценки отдельных типов недвижимости - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Методы Оценки Недвижимости Имеют Универсальное Значение, Но Отдельнымтипам Не...

Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижимости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать функциональному назначению.

Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.

Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов, и даже одинаковые по названию факторы имеют разное содержание.

Примером такого фактора выступает понятие «местоположение», являющееся существенным при определении стоимости недвижимости.

Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости:

- для жилой недвижимости это, прежде всего, близость к объектам социальной инфраструктуры, маршрутам общественного транспорта, зонам отдыха, промышленным зонам;

- для розничной торговли - это близость к пассажиропотокам, предприятиям и организациям с большой численностью занятых, аналогичным торговым предприятиям;

- для офисных помещений - это близость к престижным районам, местам размещения органов власти, транспортным магистралям.

Наряду с этим каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияющих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.

При этом все имеющие влияние факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.

® Жилая недвижимость.

Для объектов жилой недвижимости важное значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородная социальная среда, безопасность (от возможных преступных посягательств, разного рода аварий, стихийных бедствий), наличие дополнительных удобств.

При этом имеют значение следующие характеристики квартиры и здания.

Характеристики квартиры:

- количество комнат,

- общая площадь,

- жилая площадь,

- площадь кухни,

- этаж,

- характеристики санузла,

- мусоропровод,

- телефон,

- балкон (лоджия),

- высота потолков.

Характеристики здания:

- тип и материал здания,

- год постройки (капитального ремонта),

- наличие лифта,

- наличие охраны,

- возможность парковки,

- характеристики соседей.

Характеристики местоположения здания:

- расстояние до центра города,

- время в пути до станции метро ( пешком, на наземном, транспорте),

- близость к спортивным и досуговым центрам, ,

- близость к объектам социальной и торговой инфраструктуры.

Значимость отдельных из указанных характеристик не одинакова для разных категорий пользователей, и потому их качественное или количественное выражение по-разному влияет на ценность объекта в глазах пользователя. Так, наличие охраны существенно для элитного жилья, но малозначимо для жилья низкого качества. Напротив, близость к станции метро может быть более существенным фактором для потребителей стандартного жилья или жилья низкого качества. Задача оценщика - правильно определить влияние той или иной характеристики на стоимость объекта с учетом его потребителя.

Торговые помещения.

Ценность торговых помещений в значительной степени определяется такими факторами, как:

- расположение по фронту центральных улиц;

- длина фасада, выходящего на центральные магистрали;

- расположение на перекрестках;

- глубина торговых помещений;

- наличие складских помещений;

- возможности для погрузочно-разгрузочных работ;

- близость конкурентов;

- близость к «магнитным точкам» (универмаги, места пересадок общественного транспорта, железнодорожные станции, центры досуга).

Офисные помещения.

Ценность офисных помещений определяют такие факторы, как:

- близость к административному центру города;

- наличие средств коммуникаций;

- возможность парковки;

- наличие охраны;

- дополнительные услуги (предоставление помещений для массовых мероприятий, размножение материалов, секретарские услуги, услуги по переводу и пр.).

Наличие или отсутствие отдельных характеристик у офисных помещений (зданий) является основанием для их классификации по уровню качества и, соответственно, уровню арендной платы. Офисные здания принято делить на три класса: А, В, С.

Класс А (арендная плата в Петербурге на уровне 700-800 долл. за кв. м в год с учетом коммунальных платежей и обслуживания) (данные об уровне арендной платы относятся к 1998 г.):

- наилучшее расположение;

- отделка на уровне мировых стандартов;

- наличие современных средств связи;

- парковка;

- охрана;

- дополнительные услуги.

Класс В (арендная плата от 250 до 700 долл. за кв. м в год):

- хорошее местоположение;

- качественная отделка;

- парковка;

- охрана.

Класс С (арендная плата - от 100 до 250 долл.);

- доступное местоположение;

- отремонтированные помещения;

- парковка.

Определение количественного выражения («цены») характеристик, увеличивающих (уменьшающих) ценность объекта -важнейшая составляющая работы оценщика.

Оценщик должен представлять, насколько та или иная характеристика может влиять на ценность объекта в зависимости от его функционального использования.

Ä Например, в дореволюционной России (Петербурге) земельные участки, расположенные на пересечении главных улиц, оценивались на 10% выше, чем участки, расположенные по фронту этих улиц. Аргумент: угловое здание имеет два фасада, следовательно, оно более ценно, чем здание, имеющее один фасад. Цена, принятая для главной улицы, распространялась лишь на 30 сажень в глубину от улицы (около 20 м).

Исследования рыночной стоимости квартир, проведенные в Москве в 1886 г. (при этом выборочно были изучены 5% от всего количества квартир), показали, что среди факторов, которые прежде всего влияли на их ценность, были:

- местоположение (разница в доходности между центром и окраинами составила более, чем 3 раза);

- этаж (наивысшая ценность у квартир, расположенных на первом и втором этажах);

- материал постройки;

- качество здания.

Развернуть

Открыть в широком формате

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие недвижимости имущества 1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность 1.3. Физиче

Понятие недвижимости имущества.
Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости. Развернутое опр

Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
Ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обусловливает необходимость его выделения в категорию особого рода вещей. Эта необходимость вытекает из

Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
Ä В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наибольшее влияние на специфику ее рынка. К их числу относят материальность, полезно

Особенности недвижимости как экономического актива
Ä В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовыеактивы (налич

Понятие рынка недвижимости
Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в качестве объекта

Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной дея

Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них может быть основанием для выделения особого сегмента рынка. Однако важнейшее значение среди всего спе

Рынки профессиональной деятельности на рынке
Традиционно в профессиональной деятельности на рынке недвижимости принято выделять четыре основных направления, которым соответствуют четыре профессиональные группы. Представление об этих направле

Первичный и вторичный рынки недвижимости
Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рынке в качестве части сово

Трансакционные издержки на рынке недвижимости
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек). Развернутая к

Риски на рынке недвижимости
Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в

Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локальность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную подводят нас к еще одной

Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потребительских товаров

P=f(C).
До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необход

Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости. Влияние экономической конъюнктуры:

Принципы оценки недвижимости
Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика? Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила проф

Затратный метод
В основе настоящего метода лежит принцип замещения. Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного. Метод

Алгоритм применения затратного метода.
1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения. Оценка может проводиться с использованием различных методов. Метод количественного ана

Доходный подход (метод капитализации дохода)
Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение. Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, кот

Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
Первая задача девелопера - найти оптимальное соотношение между собственными и заемными средствами, т.е. такое, которое обеспечивало бы максимальную эффективность собственного капитала и одновремен

Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
Главная особенность международной практики состоит в том,что основные средства для финансирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональ

Основные методы финансирования девелопмента
Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов: • за счет краткосрочного финансирования

Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя в

Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) к

Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипо

Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
В конце 80-х годов в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в финансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что привело к

Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяющих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. П

Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы
Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долг

Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в общих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.