Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ В Конце 80-Х Годов В Сша, Великобритании И Ряде Других Стран Стали Возникать ...
В конце 80-х годов в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в финансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что привело к необходимости привлечения нескольких институциональных инвесторов. Это способствовало тому, что крупные проекты оценивались, как правило, со скидкой по сравнению с более мелкими.
Кроме этого, в условиях устойчивого положительного экономического роста институциональные инвесторы изменили свою позицию по отношению к таким активам, как корпоративные акции (прежде всего американских компаний), что сократило долю недвижимости в их портфелях.
Ä Так, в Великобритании доля недвижимости в портфеле наиболее крупных инвесторов ( с активами более 10 млн фунтов стерлингов) снизилась с 20% в 1980 г. до 10% в 1989 г., и предполагается, что к 2000 г. она еще больше уменьшится (до 8%), несмотря на то, что в 80-е годы абсолютные размеры инвестиций в недвижимость устойчиво росли. Для США в 80-е годы также был характерен быстрый рост доли недвижимости в портфеле институциональных инвесторов (в активах пенсионных фондов они выросли почти втрое только за 1984-1989 гг. - с 41 до 113 млрд долл.). Однако к 1990 г. доля недвижимости в их активах составила лишь 4,5% (от нулевой в портфеле мелких фондов до 10-15% у крупных). В целом, по мнению американских специалистов, доля в 10% является оптимальной для пенсионных фондов. В 90-е годы, однако, процесс увеличения этой доли замедлился, что является следствием чрезмерного инвестирования в недвижимость в предыдущий период, которое должно привести к падению доходности от недвижимости и, как следствие, к снижению привлекательности недвижимости для инвесторов.
В условиях относительного снижения интереса институциональных инвесторов к недвижимости девелоперы начали поиск новых форм 41инансирования развития недвижимости, основанных на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг.
Основные направления этих изменений - так называемые «юнитизация» и «секъюритизация» рынка недвижимости.
Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности.
Секъюритизация (применительно к рынку недвижимости) - использование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. В целом под секьюритизацией понимается более общая идея, описывающая создание ликвидных долей актива. Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или распределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.
Общая черта юнитизации и секъюритизации состоит в том, что посредством их применения рынок недвижимости сближается с иными секторами финансового рынка и приобретает сходство с фондовыми рынками.
Ä Задача состоит в том, чтобы посредством секъюритизации и юнитизации уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования.
Во-первых, по отношению к недвижимости выше риск невыполнения обязательств по выплате дохода, чем при инвестировании, например, в государственные ценные бумаги. Вместе с тем, доходность недвижимости как правило ниже, чем у обыкновенных акций, риск по которым компенсируется более высокой доходностью.
Во-вторых, издержки при сделках с недвижимостью выше, чем по операциям с другими финансовыми активами.
В-третьих, по такому параметру, как ликвидность недвижимость находится в невыгодном положениипосравнению с другими финансовыми активами.
В-четвертых, затраты на управление недвижимостью больше, чем на управление портфелем акций или государственных ценных бумаг.
Секьюритизация рынка недвижимости находит свое выражение в выпуске ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. В качестве таких бумаг могут выступать и облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта; однако в целях более высокой привлекательности для инвесторов все чаще выпускаются комбинированные ценные бумаги.
Ä В Великобритании одной из форм таких ценных бумаг стали «Сертификаты дохода на недвижимость» (PINC). PINC представляет собой ценную бумагу, состоящуюиз сертификата на получение дохода, контракта на получение части дохода от объекта недвижимости после вычета управленческих расходов и налогов и обыкновенной акции компании, управляющей данным объектом.
Как ценная бумага PINC может обращаться на фондовой бирже.
Инвестор извлекает выгоду от владения в форме части дохода и прироста капитальной стоимости, без приобретения прав собственности непосредственно на объект недвижимости. PINC не облагается подоходным на-
логом и налогом на прирост капитальной стоимости, поскольку не предполагает права инвестора на недвижимое имущество. Освобождение от налогана прирост капитала, довольно высокого в Великобритании, - немаловажное преимущество.
Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие недвижимости имущества
1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
1.3. Физиче
Понятие недвижимости имущества.
Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости.
Развернутое опр
Особенности недвижимости как экономического актива
Ä В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовыеактивы (налич
Понятие рынка недвижимости
Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в качестве объекта
Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной дея
Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них может быть основанием для выделения особого сегмента рынка.
Однако важнейшее значение среди всего спе
Рынки профессиональной деятельности на рынке
Традиционно в профессиональной деятельности на рынке недвижимости принято выделять четыре основных направления, которым соответствуют четыре профессиональные группы. Представление об этих направле
Первичный и вторичный рынки недвижимости
Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рынке в качестве части сово
Трансакционные издержки на рынке недвижимости
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек).
Развернутая к
Риски на рынке недвижимости
Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в
Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локальность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную подводят нас к еще одной
Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потребительских товаров
P=f(C).
До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необход
Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости.
Влияние экономической конъюнктуры:
Принципы оценки недвижимости
Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика?
Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила проф
Затратный метод
В основе настоящего метода лежит принцип замещения.
Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.
Метод
Алгоритм применения затратного метода.
1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка может проводиться с использованием различных методов.
Метод количественного ана
Доходный подход (метод капитализации дохода)
Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение.
Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, кот
Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижимости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отве
Основные методы финансирования девелопмента
Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:
• за счет краткосрочного финансирования
Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка.
Коммерческий банк и девелопер принимают на себя в
Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) к
Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипо
Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяющих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. П
Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы
Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долг
Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в общих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов