рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости

Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ В Конце 80-Х Годов В Сша, Великобритании И Ряде Других Стран Стали Возникать ...

В конце 80-х годов в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в фи­нансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что привело к необходимости привлечения нескольких институциональных инвесторов. Это способ­ствовало тому, что крупные проекты оценивались, как правило, со скидкой по сравнению с более мелкими.

Кроме этого, в условиях устойчивого положительного экономического роста институциональные инвесторы изменили свою позицию по отношению к таким активам, как корпоративные акции (прежде всего американских компаний), что сократило долю недвижимости в их портфелях.

Ä Так, в Великобритании доля недвижимости в портфеле наиболее крупных инвесторов ( с активами более 10 млн фунтов стерлингов) снизилась с 20% в 1980 г. до 10% в 1989 г., и предполагается, что к 2000 г. она еще больше уменьшится (до 8%), несмотря на то, что в 80-е годы абсолютные размеры инвестиций в недвижимость устойчиво росли. Для США в 80-е годы также был характерен быстрый рост доли недвижимости в портфеле институциональных инвесторов (в активах пенсионных фондов они выросли почти втрое только за 1984-1989 гг. - с 41 до 113 млрд долл.). Однако к 1990 г. доля недвижимости в их активах составила лишь 4,5% (от нулевой в портфеле мелких фондов до 10-15% у крупных). В целом, по мнению американских специалистов, доля в 10% является оптимальной для пенсионных фондов. В 90-е годы, однако, процесс увеличения этой доли замедлился, что является следствием чрезмерного инвестирования в недвижимость в предыдущий период, которое должно привести к падению доходности от недвижимости и, как следствие, к снижению привлекательности недвижимо­сти для инвесторов.

В условиях относительного снижения интереса институциональных инвесторов к недвижимости девелоперы начали поиск новых форм 41инансирования развития недвижимости, основанных на со­единении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг.

Основные направления этих изменений - так называемые «юнитизация» и «секъюритизация» рынка недвижимости.

Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибы­лей от владения единицей собственности.

Секъюритизация (применительно к рынку недвижимости) - использование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. В целом под секьюритизацией понимается более общая идея, описывающая создание ликвидных долей актива. Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или распределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.

Общая черта юнитизации и секъюритизации состоит в том, что посредством их применения ры­нок недвижимости сближается с иными секторами финансового рынка и приобретает сходство с фондовыми рынками.

Ä Задача состоит в том, чтобы посредством секъюритизации и юнитизации уменьшить недостатки, прису­щие недвижимости как объекту инвестирования.

Во-первых, по отношению к недвижимости выше риск невыполнения обязательств по выплате дохода, чем при инвестировании, например, в государственные ценные бумаги. Вместе с тем, доходность недвижимости как правило ниже, чем у обыкновенных акций, риск по которым компенсируется более высокой доходностью.

Во-вторых, издержки при сделках с недвижимостью выше, чем по операциям с другими финансовыми акти­вами.

В-третьих, по такому параметру, как ликвидность недвижимость находится в невыгодном положениипосравнению с другими финансовыми активами.

В-четвертых, затраты на управление недвижимостью больше, чем на управление портфелем акций или госу­дарственных ценных бумаг.

Секьюритизация рынка недвижимости находит свое выражение в выпуске ценных бумаг для фи­нансирования инвестиций в недвижимость. В качестве таких бумаг могут выступать и облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта; однако в целях более высокой привлекательности для инвесторов все чаще выпускаются комбинированные ценные бумаги.

Ä В Великобритании одной из форм таких ценных бумаг стали «Сертификаты дохода на недвижимость» (PINC). PINC представляет собой ценную бумагу, состоящуюиз сертификата на получение дохода, контракта на получение части дохода от объекта недвижимости после вычета управленческих расходов и налогов и обык­новенной акции компании, управляющей данным объектом.

Как ценная бумага PINC может обращаться на фондовой бирже.

Инвестор извлекает выгоду от владения в форме части дохода и прироста капитальной стоимости, без при­обретения прав собственности непосредственно на объект недвижимости. PINC не облагается подоходным на-

логом и налогом на прирост капитальной стоимости, поскольку не предполагает права инвестора на недвижи­мое имущество. Освобождение от налогана прирост капитала, довольно высокого в Великобритании, - немало­важное преимущество.

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие недвижимости имущества 1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность 1.3. Физиче

Понятие недвижимости имущества.
Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости. Развернутое опр

Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
    Ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обусловливает необходимость его выделе­ния в категорию особого рода вещей. Эта необходимость вытекает из

Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
  Ä В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наи­большее влияние на специфику ее рынка. К их числу относят материальность, полезно

Особенности недвижимости как экономического актива
Ä В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовыеактивы (налич

Понятие рынка недвижимости
Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в ка­честве объекта

Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяй­ственной дея

Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них мо­жет быть основанием для выделения особого сегмента рынка. Однако важнейшее значение среди всего спе

Рынки профессиональной деятельности на рынке
Традиционно в профессиональной деятельности на рынке недвижимости принято выделять четы­ре основных направления, которым соответствуют четыре профессиональные группы. Представление об этих направле

Первичный и вторичный рынки недвижимости
Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рын­ке в качестве части сово

Трансакционные издержки на рынке недвижимости
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является вы­сокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек). Развернутая к

Риски на рынке недвижимости
Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной опе­рации или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в

Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локаль­ность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную под­водят нас к еще одной

Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потре­бительских товаров

P=f(C).
До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необход

Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости. Влияние экономической конъюнктуры:

Принципы оценки недвижимости
Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а на­сколько можно доверять выводам оценщика? Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила проф

Затратный метод
В основе настоящего метода лежит принцип замещения. Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного. Метод

Алгоритм применения затратного метода.
1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения. Оценка может проводиться с использованием различных методов. Метод количественного ана

Доходный подход (метод капитализации дохода)
Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение. Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, кот

Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижи­мости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отве

Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
Первая задача девелопера - найти оптимальное соотношение между собственными и заемными средствами, т.е. такое, которое обеспечивало бы максимальную эффективность собственного капита­ла и одновремен

Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
Главная особенность международной практики состоит в том,что основные средства для финан­сирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональ­

Основные методы финансирования девелопмента
Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показыва­ет, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов: • за счет краткосрочного финансирования

Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотноше­ниях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя в

Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и кратко­срочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) к

Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание кратко­срочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита спе­циализированного ипо

Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяю­щих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. П

Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы
Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору вы­плату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долг

Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в об­щих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги