Особенности финансирования недвижимости в российских условиях

Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяю­щих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. Предлага­ем вам вспомнить их самостоятельно, обратившись к соответствующим разделам.

Основное отличие российской практики заключается в следующем.

В силу относительно низкой привлекательности недвижимости как финансового актива в со­временных российских условиях основным источником финансирования проектов девелопмента являются средства будущих потребителей недвижимости.

В связи с этим, несмотря на имеющееся внешнее сходство механизмов финансирования недвижи­мости в России с применяемыми в международной практике, между ними существуют принципиаль­ные отличия.

В российской практике довольно часто применяются такие понятия, как «инвестор», «инвестиционный договор», «жилищный облигационный займ» и др. Однако если посмотреть, что скрывается за этими понятиями, то, как правило, содержание их существенно иное, чем в странах с развитыми рынками недвижимости:

- «инвестор» - это лицо, вкладывающие свои средства для получения объекта недвижимости (или его части) в собственность; «инвестиционный договор» - это договор, который определяет обяза­тельства застройщика построить в срок и передать «инвестору» соответствующий объект;

- «облигационный займ» - способ привлечения средств для 4)инансирования недвижимости, в ко­нечном счете также предполагающий (прямо или через транс4юрмацию в тот же инвестиционный договор) передачу объекта для использования приобретателем объекта для проживания и не преду­сматривающий никакой платы за использование эмитентом средств, полученных за счет выпуска облигаций (в лучшем случае речь идет о компенсации покупателю облигации потерь, связанных с инфляцией).

Ä Автору этих строк приходилось присутствовать при беседе одного из «западных» инвесторов с руководи­телем крупной российской строительной организации, привлекавшей средства через инвестиционные договоры, облигационные займы и пр. Когда речь зашла о выпуске нового займа, инвестор заинтересованно задал вопрос:

«А под какой процент вы берете займ?». Ответом на это было искреннее недоумение: «Какой процент? Мы им не платим никаких процентов». После этого недоумение было выражено уже на лице инвестора.

Отметив указанные особенности финансирования девелопмента в современной России, остано­вимся теперь коротко на используемых сегодня механизмах этого финансирования.

Основными способами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости в России являются:

- «долевое» участие в различных вариантах - 100%-ная единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья;

- выпуск «ценных бумаг» (частных и муниципальных) дляпривлечения инвесторов и финанси­рования строительства;

- краткосрочное банковское кредитование;

- товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками.

«Долевое» участие в строительстве

Долевое участие, как отмечалось, - самый распространенный вариант финансирования строи­тельства (особенно жилищного) в современной России.

Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (1991 г.) гарантирует негосударственным «инвесторам» право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансирова­лось. Поэтому долевое участие в 4мнансировании жилищного строительства по существу является формой предварительной покупки жилья, имеющей то преимущество, что позволяет приобретать жилье по несколько более низкой цене и с поэтапной оплатой. Соответственно для организатора фи­нансирования строительства привлечение «дольщиков» равнозначно продаже жилья на этапе строи­тельства объекта.

Основными дольщиками практически везде являются физические лица. В 1995 г. на их долю по данным Городского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере приходилось 85% общего объема долевого финансирования.

Важная роль, которую играет долевое участие в процессе функционирования первичного рынка жилья и большая часть «дольщиков» - физических лиц, делают одной из центральных проблем со­временного рынка недвижимости обеспечение прав «дольщиков».

Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор (договор долевого участия в строительстве, договор об инвестировании и т.д.), ко­торый должен быть заключен в письменной форме. По мнению юристов, по своей правовой природе он близок к договору простого товарищества.

Без письменного договора на долевое участие в строительстве впоследствии нельзя оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими до­кументами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие.

В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строи­тельства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не от­чужден, в споре и под запрещением не состоит, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства «дольщиков», обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.

Застройщик (иногда именуемый инвестором) принимает на себя обязательства осуществлять ин­вестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собствен­ных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать доль­щику («субинвестору») квартиры определенной площади.

В свою очередь дольщик («субинвестор») обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, указанным в до­говоре(например, поставкой строительных материалов), в определенное время.

Ä В Санкт-Петербурге средства по договорам долевого участия привлекают ряд застройщиков, таких, как ОАО «РОССТРО», ЗАО «RBI» (Недвижимость, финансы. Инвестиции), ЗАО «Сбербанк-ВМБ» и целый ряд других.

По договору долевого участия клиент обязуется ежеквартально или в иные определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оп­лачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора.

Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные поквартальные платежи с таким расчетом, чтобы к окончанию работ инвестор смог выплатить всю стоимость строительства квартиры. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся за его счет квартиры.

Стоимость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключе­ния договора, в дальнейшем стоимость определяется фактической стоимостью строительства на момент внесе­ния очередного платежа.

После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым догово­рам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру, в организации государственной власти и передает здание в эксплуатацию.

Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынках недвижимости состоят в следующем:

• поэтапная оплата;

• индексирование (с ростом затратна строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;

• затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.

При привлечении средств «дольщиков» в зависимости от их потребностей, а, главное, финансовых возмож­ностей применяется несколько вариантов долевого участия.

Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой:

• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения;

• в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент его заключения;

• указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, яв­ляется фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;

• по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходяиздействительной площади передаваемой квартиры;

• после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика.

Долевое участие с поэтапной оплатой:

• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;

'».: в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;

• в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м оплачивается пер­вый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 20 до 100°/о;

• оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику (поквартально), с индек­сацией стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Каж­дым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры;

• по окончании строительства производится окончательный расчет, исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.

Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;

• в договоре указывается, какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса кв. м об­щей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику; за разницу в количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;

• возможны два варианта зачета «старых» квартир -

* квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает в реализацию;

* дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставле­ния ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в но­вую квартиру.