рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Особенности недвижимости как экономического актива

Особенности недвижимости как экономического актива - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ ä В Экономической Теории Традиционно Принято Деление Всех Активов (Вещей...

Ä В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовыеактивы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги).

 

Задача настоящей части пособия - показать специфику недвижимости как особого экономическо­го актива.

Недвижимое имущество обладает такой важной особенностью, как способность одновременно выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же ее объект можно при­обретать для того, чтобы использовать, а можно - и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

Недвижимое имущество одновременно может выступать для разных лиц и как разновидность финансового актива (имеющего, в отличие от иных видов данного актива - акций, облигаций, ва­люты - вещную природу), и как реальный актив, предназначенный для личного или производст­венного использования.

С известной долей упрощения следует вывод: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар, и как капитал.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов ее приобретения и факторов, влияющих на принятие решений. В связи с этим факторы, влияющие на поведение различных групп потенциальных приобретателей недвижимости, существенно различаются.

Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т.д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов; если она приоб­ретается для потребления (производственного или личного) - то как разновидность реальных активов.

Эта специфика недвижимости особенно хорошо видна на рынке жилья, но ее нетрудно проследить и на рынке коммерческой недвижимости.

Рассматривая недвижимость в ряду финансовых активов, инвестор (приобретатель, собственник) оценивает ее как источник дохода.

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

- будущие потоки денежной наличности;

- возрастание стоимости недвижимости, т.е. увеличение богатства ее собственника;

- доход от будущей продажи.

 

При выборе недвижимости как объекта инвестирования инвестор сравнивает ее с иными видами активов, и перед ним неизбежно возникает ряд вопросов.

Какое место может занимать недвижимость среди активов? Может ли она рассматриваться ра­циональным инвестором как актив, который должен занимать место среди иных активов? Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле недвижимости?

Ответить на эти вопросы можно лишь при понимании особенностей недвижимости как финансо­вого актива. Эти особенности могут быть сведены к следующему.

Стабильность дохода.

В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды имеют среднесрочный и долгосрочный характер - от 3 до 10-15 и более лет. Отсюда - большая стабильность дохода, чем по акциям. (Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль от объема продаж, объем продаж могут изменяться весьма динамично).

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хоте­лось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам сред­ства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств (например, достаточно сложно приобрести недви­жимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, обра­зованным на, базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управ­ления недвижимостью).

Необходимость в управлении.

Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для полу­чения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда сле­дуют, по меньшей мере, два вывода.

Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.

В то же время для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недви­жимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим из­влекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность.

Недвижимость - неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости - фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различны­ми единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость - актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через аренд­ную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость - актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных ( операционных) из­держек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10%, отцены.

Низкая ликвидность.

Недвижимость - актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества занимает при адекватной оценке ее предполагаемой цены до 90-120 дней, а при завыше­нии цены этот срок становится гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем рациональной политики цен, что включает в себя правильное определение уровня цены и времени продаж.

Подчеркнем, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка даже относитель­но незначительное снижение цены вероятно приводит к значительному ускорению процесса реализа­ции недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки по­следней и переговоров между участниками сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бу­маг более динамично, чем на рынке недвижимости, колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения -долговечные конструкции.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижи­мость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить об­щий риск, и как самостоятельный актив.

В то же время недвижимость может приобретаться и как реальный актив, необходимый для про­изводства или для личного потребления.

Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и ис­точников для ее финансирования.

Ä Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителя­ми, стремящимися к улучшению своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно определить доходность инвестиций, для потребителя - потребительские качества объекта, насколько они должны отвечать его потребностям. Финансовая сторона бу­дет его интересовать, прежде всего, как фактор, ограничивающий возможности.

Важно, что конкурентная среда в этих случаях различна. На финансовом рынке недвижимость бу­дет конкурировать с другими видами финансовых активов, на потребительском - данный объект - с другим, продажа - с арендой, приобретение или аренда жилья - с иными потребительскими товара­ми.

Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива выну­ждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

 

Конкурентоспособность недвижимости на указанных рынках является важным фактором, определяющим источники и механизмы ее финансирования.

 

Итак, каждый объект недвижимости - единство физических, юридических и экономических ха­рактеристик. Недвижимость как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые ока­зывают значительное влияние на ход операций, ценообразование, деятельность рыночных механиз­мов в этой сфере.

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Особенности недвижимости как экономического актива

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие недвижимости имущества 1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность 1.3. Физиче

Понятие недвижимости имущества.
Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости. Развернутое опр

Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
    Ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обусловливает необходимость его выделе­ния в категорию особого рода вещей. Эта необходимость вытекает из

Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
  Ä В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наи­большее влияние на специфику ее рынка. К их числу относят материальность, полезно

Понятие рынка недвижимости
Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в ка­честве объекта

Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяй­ственной дея

Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них мо­жет быть основанием для выделения особого сегмента рынка. Однако важнейшее значение среди всего спе

Рынки профессиональной деятельности на рынке
Традиционно в профессиональной деятельности на рынке недвижимости принято выделять четы­ре основных направления, которым соответствуют четыре профессиональные группы. Представление об этих направле

Первичный и вторичный рынки недвижимости
Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рын­ке в качестве части сово

Трансакционные издержки на рынке недвижимости
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является вы­сокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек). Развернутая к

Риски на рынке недвижимости
Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной опе­рации или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в

Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локаль­ность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную под­водят нас к еще одной

Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потре­бительских товаров

P=f(C).
До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необход

Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости. Влияние экономической конъюнктуры:

Принципы оценки недвижимости
Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а на­сколько можно доверять выводам оценщика? Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила проф

Затратный метод
В основе настоящего метода лежит принцип замещения. Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного. Метод

Алгоритм применения затратного метода.
1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения. Оценка может проводиться с использованием различных методов. Метод количественного ана

Доходный подход (метод капитализации дохода)
Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение. Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, кот

Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижи­мости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отве

Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
Первая задача девелопера - найти оптимальное соотношение между собственными и заемными средствами, т.е. такое, которое обеспечивало бы максимальную эффективность собственного капита­ла и одновремен

Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
Главная особенность международной практики состоит в том,что основные средства для финан­сирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональ­

Основные методы финансирования девелопмента
Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показыва­ет, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов: • за счет краткосрочного финансирования

Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотноше­ниях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя в

Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и кратко­срочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) к

Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание кратко­срочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита спе­циализированного ипо

Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
В конце 80-х годов в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в фи­нансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что привело к

Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяю­щих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. П

Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы
Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору вы­плату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долг

Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в об­щих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги