рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Основные модели ипотечного кредитования

Основные модели ипотечного кредитования - раздел Экономика, Тема 1. Основы экономики недвижимости В Качестве Базовых Могут Быть Названы Следующие Виды Орга­низованных Систем М...

В качестве базовых могут быть названы следующие виды орга­низованных систем массовой ипотеки: усеченно-открытая систе­ма (Израиль, Испания и др.), расширенная открытая («амери­канская») система, сбалансированная автономная («немецкая») система.

Усеченно-открытая система. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следу­ет считать усеченно-открытую модель.

Первой принципиальной характеристикой этой модели яв­ляется то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипо­течные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п

Вторая характерная особенность усеченно-открытой модели — прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает суще­ственное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные пе­риоды.

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не ис­пользовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитова­ния на базе усеченно-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в раз­витых странах, таких, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль и др.

На практике при применении данной системы редко ориенти­руются на какие-либо каноны или стандарты установления основ­ных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и сто­имости): обычно они устанавливаются каждым ипотечным бан­ком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипо­течного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, ти­пичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Очевидно, что механизм функционирования российской бан­ковской системы на современном этапе наиболее близок к усечен­но-открытой модели.

Расширенная открытая (американская) система. В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кре­дитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Данная система обеспечения ипотеки ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В России он построен на базе трех ипотечных агентств: Федерального агентства ипотечного кредитова­ния, Российской ипотечной ассоциации и Московского ипотечного агентства. Основная задача этих агентств — выкуп у банков ипотеч­ных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Схема минимизации процентных ставок по ипотечным креди­там действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кре­дит заемщику, т. е. перечисляет ему (а точнее, от его имени про­давцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксирован­ную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом при­обретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит перево­дить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Схематически это выглядит так, как изображе­но на рис. 5.

Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден ипо­течным агентствам прежде всего резким ускорением оборота средств — с нескольких лет до примерно 2 мес. Величину ежеме­сячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется поку­пать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, вы­дает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству, оставляя себе лишь маржу.

Таким образом, ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет — это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агент­ством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.

Рис. 5. Схема двухуровневой модели ипотечного кредитования

 

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных креди­тов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на ос­нове каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). Источником вы­плат по таким ценным бумагам служат платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS — это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не зало­гом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, ку­пившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Следовательно, ставка, по которой агентства покупают ипотеч­ные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бума­гам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государ­ственным ценным бумагам.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую до­ходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. И каким бы массовым ни был «де­фолт» заемщиков по ипотечным кредитам, свои обязательства пе­ред инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, например таким, как пенсионные фонды и страховые компании, что, в свою очередь, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном итоге низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечивает бюджет, т. е. налогоплательщики.

Система ипотечного кредитования, несмотря на имеющиеся в разных странах различия, сводится к механизму перераспределе­ния денежных средств от конечного инвестора к заемщику — по­купателю недвижимости.

Основными участниками в данной системе ипотечного креди­тования являются:

заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;

кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;

посредник — специализированная организация, задача кото­рой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;

конечные инвесторы (в основном институциональные), при­обретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кре­диты. Цепочка «банк—посредник—инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования — обеспечение долгосрочными ре­сурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой — прибыльный для всех взаимодей­ствующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет форми­рование и развитие вторичного рынка, на котором действует меха­низм секьюритизации (securitization).

Под термином «секьюритизация» понимают выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадаю­щие по условиям кредитования — периоду, схеме выплат, катего­рии заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название пере­водных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs).

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных фи­нансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной ценной бумаги платежи по ипотечным кредитам пере­водятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название — переводная цен­ная бумага). Поскольку платежи по ипотечным кредитам включа­ют в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфи­ческого риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежеме­сячных поступлений и, как следствие, точный период до погаше­ния. Переводные бумаги создаются двумя основными способа­ми, в каждом из которых посреднические структуры играют раз­ную роль.

В первом случае переводные бумаги эмитируются непосред­ственно банком — первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Во втором случае — посредником на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-креди­торов.

Механизм секьюритизации по сравнению с программами ре­финансирования за счет долговых обязательств позволяет:

привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инстру­ментов, пользующихся спросом на рынке;

снизить стоимость привлеченных ресурсов (а, следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;

повысить стабильность жилищной финансовой сферы посред­ством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Особенности переводных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными финансовыми инструментами ста­новятся очевидными при рассмотрении различных видов рисков, связанных с инвестированием в переводные инструменты. Вла­дельцы переводных ценных бумаг несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, риск досрочного по­гашения, процентный риск. Все виды рисков по переводным бу­магам определяются спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) — это риск неуп­латы или несвоевременной уплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. На современном этапе развития ипотечной системы этот вид риска сведен к минимуму для конечного инвес­тора — держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг — с помощью трех механизмов.

Первый — путем обязательного страхования заложенной не­движимости; в случае агентских переводных бумаг — путем предо­ставления гарантии со стороны агентств, выпускающих перевод­ные облигации. Агентство предоставляет одну из двух возможных видов гарантий по переводным бумагам. Первый вид гарантирует своевременную выплату как процентов по закладным, так и ос­новного долга, т. е. проценты и основной долг по бумагам выпла­чиваются в срок, даже если кто-то из заемщиков не исполнил свои обязательства по ипотечным кредитам. Переводные бумаги с га­рантией такого типа называются полностью трансформированны­ми переводными бумагами.

Второй вид гарантий подразумевает своевременное погашение процентов, в то время как основной долг выплачивается по мере поступления соответствующих выплат по ипотечным кредитам, но не позднее заранее оговоренного срока. Переводные бумаги та­кого типа называются трансформированными переводными бума­гами. Гарантии агентств, таким образом, снижают кредитный риск инвестора. Все бумаги являются полностью трансформиро­ванными.

Третий механизм — установления пределов значений критери­ев андеррайтинга. Квалифицированные кредиты должны удовлет­ворять требованиям агентства по трем параметрам: максимальный PTI — отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio); максимальный LTV — отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимос­ти залога (loan-to-value ratio); максимальная сумма кредита.

Риск ликвидности — риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента. Сейчас переводные ценные бумаги активно котируются на вторичном рынке. Каждая бумага специфицирована по номеру и префиксу пула, на основании ко­торого она была выпущена. Много сделок совершается также спереводными бумагами, пул ипотек для которых не определен на момент сделки. Этот вид операций называется «сделки с последу­ющим объявлением».

Риск досрочного погашения для инвестора является специфичес­ким риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обязательств испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматривающими такую возможность. Можно выделить несколько основных при­чин досрочного погашения кредита заемщиком:

заемщик может досрочно погасить весь долг при продаже зало­женной недвижимости, которая происходит в случае переезда, связанного с новым местом работы, покупки более дешевого дома, развода супругов, требующего продажи дома;

заемщику выгодно производить досрочное погашение, если рыночная ставка процента становится ниже ставки по кредиту;

в случае несостоятельности заемщика, когда заложенная не­движимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита. Если кредит застрахован, то остаток непогашенной за­долженности выплачивается кредитору страховой компанией;

если происходит повреждение заложенной недвижимости в ре­зультате страхового случая (пожара, наводнения и пр.), то ущерб возмещается страховой компанией.

Процентный риск — риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В слу­чае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогич­на соответствующей реакции облигаций с опционом досрочного погашения.

На нестабильных рынках недвижимости существует также ры­ночный риск при резком снижении цен на жилье (в принципе, пока к Московскому и подмосковному рынку он отношения не имеет, но тем не менее учитывается). Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть долг. На развитых рынках, где цены на жилье меняются редко и медленно, рыночный риск невелик.

Сбалансированная автономная (немецкая) система. Ключевой отличительный признак данной модели — сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на от- крытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлеч ния сбережений будущих заемщиков по типу кассы взаимопомо щи (рис. 6).

В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбе­режений должна быть примерно равной сумме кредита, на кото­рую он вправе рассчитывать. (Некоторые принципы «сбалансиро­ванной автономной модели» применяются и в России. В частно­сти, накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков.)

Данное ограничение третьей модели является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного при­обретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьез­ные плюсы — потенциально данная модель совершенно не зави­сит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей авто­номности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь устано­вить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам строй-сбережений и процент за пользование кредитом теоретически мо­гут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, в 3 % и объявить этот же процент в качестве цены креди­та. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расче­та 10 %, и тогда процент по кредиту будет равен 13 %.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны быть привязаны к кур­сам свободно конвертируемых валют. Плюсом данной модели яв­ляется также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

 

Исключительно важное достоинство «немецкой» системы стройсбережений состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются авто­номными и не зависят от общего состояния рынка. Основная ха­рактеристика данной схемы — ее замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те сред­ства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систе­му, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам про­центы ниже рыночных.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть от­казано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и относительно низкой — от 4,5 до 8,5 %. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками стро­ительно-сберегательных касс являются одни и те же люди — чле­ны кассы. Низкая доходность депозита — своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая калькуляция. Накопительный период за­нимает 2—10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начис­ляется процентная ставка, которая составляет 2,5—4,5 % в зависи­мости от социального статуса заемщика и условий договора о пре­доставлении ссуды.

Взаимодействие с кассой делится на два периода — период накоп­ления и период кредитования. Сначала вкладчик — член кассы — заключает контракт, согласно которому берет на себя обязатель­ство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сум­му ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообраз­но своим возможностям и потребностям. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании пери­ода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапли­вает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в каче­стве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невы­сокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежеме­сячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, который должен обес­печить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока на­коплений (он составляет от 1,5 до 2 лет) и условие, что накопле­ния должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.

Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обыч­ных ипотечных, так как они выдаются людям, не только формаль­но подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле проде­монстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизи­тельно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Одно из достоинств системы — ее полная прозрачность. В от­личие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малей­шего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно ис­пользуются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких ус­ловиях пользуется его деньгами.

Из вышесказанного следует, что суть ипотечной модели в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, как правило, лишь незна­чительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, вы­данными под залог либо приобретаемой недвижимости, либо не­движимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат это­го кредита в зависимости от дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 10—30 лет (как показы­вает практика, кредиты выплачиваются в течение 4—5 лет).

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, началь­ные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансо­вым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размеще­нии высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как круп­ным вкладчикам, например пенсионным фондам, страховым ком­паниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотеч­ные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В дан­ном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется от­ветственность за их обслуживание.

«Американская» модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ресурсов, привлекаемых на фондовом рынке путем размещения специальных ипотечных обли­гаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное ре­шение проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

 

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Тема 1. Основы экономики недвижимости

Понятие недвижимое имущество впервые сформулировано в римском правe в связи... В современной России понятие недвижимость недвижимое имущество вновь введено в экономический и правовой оборот...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Основные модели ипотечного кредитования

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Состав объектов недвижимого имущества
№ Отдельные объекты С ложные объекты Земельные участки Предприятие в целом как имущественный к

Основные признаки недвижимости
№ Признаки Содержание (состояние) Сущностные (родовые) Степень подвижности Абсолютная неподв

Виды использования объектов недвижимости
- недвижимость как потребительское благо, - недвижимость как товар, - недвижимость как источник дохода, - недвижимость, как фактор производства и опосредованное извлечени

Денежные потоки по инвестиционным циклам проекта
Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций: 1.

Жизненный цикл недвижимости (товара) физического объекта.
Каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненн

Право хозяйственного ведения
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного веде­ния, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пре­делах, определяем

Право оперативного управления
Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют права владения, пользования и распоряжения им. Казенное предприятие вправе отчуждать или и

Сервитут
Сервитут — вещное право пользования чужой вещью в интере­сах определенного лица. Право пользования при этом связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при пере­ходе вещи, об

Объекты государственной регистрации
Вес объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, мож­но, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о госрегистрации, объединить в пять групп: 1.

Порядок и процедура государственной регистрации
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахожде­ния недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в кото­ром действует орган Росрегистрации. Государственная регистрация

Основные характеристики ипотеки.
- в основе ипотечного кредита лежат зало­говые отношения. При этом необходимо обратить особое внима­ние на то, что при ипотеке речь идет не о залоге самого имуще­ства, а о залоге права собственност

Субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции
субъекты Цели функции Заемщики (залогодатели) — физические лица, заключив­шие кредитные договоры с банками, по условиям к

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ВЫБОР СХЕМЫ ИПОТЕКИ
На развитие и организацию ипотечного кредитования оказыва­ют влияние определенные условия и факторы. Основными политическими факторами являются: общая ста­бильность общественной сис

Платежей по ипотечным кредитам
Погашение основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. В настоящее время используются различные виды ипо­течных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возм

Кредит с «шаровым» платежом.
В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом: - о

Кредит с участием
Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного доход

Кредит с нарастающими платежами
Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: - минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; - на

Кредит с переменной процентной ставкой
Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой: - процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется

Канадский ролловер
Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме пер

Ипотечно-инвестиционный анализ
  ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА Соотношение в структуре инвестиций между собственным и заемным капиталом оказывает влияние на сумму отдачи собствен­ного

Определение эффективности недвижимости
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение ры­ночной стоимости, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид исполь­зования ко

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализа­цию следующих этапов. 1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эф

Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для ф

Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
С введением в действие второй части Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги