Платежей по ипотечным кредитам

Погашение основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. В настоящее время используются различные виды ипо­течных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Под инст­рументами ипотечного кредитования понимают механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денеж­ного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать ин­тересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возврат­ности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижения рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно выделить следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т. п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотеч­ных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для пони­мания расчетов по кредитам.

Многообразие видов ипотечных кредитов представлено на рис. 12.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (одни из них предусматривают равновеликие выплаты, другие переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторож­ностью относиться к определению сумм и времени осуществле­ния платежей при оценке риска и требуемой ставки. Кроме того, не надо забывать, что от того или иного способа погаше­ния ипотечного кредита зависит доходность, которую банк мо­жет получить в процессе обслуживания этого кредита, которая, в свою очередь, регулируется размером эффективной процент­ной ставки.

1)Постоянный ипотечный кредит (постоянная ипотека) — долго­срочный кредит, обеспеченный недвижимостью, или стандартный ипотечный кредит. Он предполагает такую организацию денеж­ного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных взносов. Такие платежи называются аннуитетными. В силу того что схема равномерных выплат автоматически обеспечивает полное погашение основного долга к концу периода кредитования, этот вид кредита также на­зывают самоамортизирующимся.

В случае такого кредита кредитор задает (предлагает):

1. максимальную основную сумму кредита (в % от стоимости собственности, например 70 или 80 %);

2. максимальный срок кредита (который всегда короче, чем срок оцененной экономической жизни объекта);

3. процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке ус­ловий;

4. расчет по этим данным периодических (обычно ежемесяч­ных) выплат по ипотеке.

Как видим, любой постоянный кредит описывается четырьмя показателями. Если известны три из них, то четвертый может быть определен.

Расчет суммы платежа. Сумму ежемесячного платежа для дан­ного вида кредита рассчитывают по формуле взноса на амортиза­цию единицы

где РМТ— величина ежемесячного платежа, руб.; PV— сумма долга, руб.; i — бан­ковская ставка в год, %; п — срок кредита, лет; m — число накоплений в год.

Пример. Известны три переменные: основная сумма — 400000 руб.; срок кредита — 25 лет (25 • 12 = 300 мес); процентная ставка — 12 % (1 % ежемесячно).

Видим, что ежемесячный платеж должен быть больше 4000 руб. Если платить только 4000 руб., то будет выплачиваться лишь процент. Чтобы погасить долг в 400 000 руб., следует платить ежемесячно более 4000 руб. Расчет по формуле пока­зывает, что суммарные ежемесячные выплаты основной суммы и процента будут составлять 4212,90 руб.

В первый месяц: 4000 руб. — процент, 212,90 руб. — погашение основного долга. Остаток основного долга (основной суммы кредита) через 1 мес: 400 000 — 212,90 = = 399 787,10 руб.

Второй месяц: — 3997,87 руб. — процент, 215,03 руб. — погашение основно­го долга. Остаток основного долга (основной суммы кредита) через 2 мес: 399 787,10 - 215,03 = 399 572,07 руб.

Итак, ежемесячные выплаты по данному кредиту в сумме 4212,90 руб. рассчитаны с учетом двух элементов: процента — до­хода на инвестированную кредитором основную сумму; возмеще­ния капитала — возврата основной суммы. Годовая ставка 12 % в месяц составляет 1 %, или 0,01; «фактор фонда возмещения» (в предварительно рассчитанных таблицах функций сложного процента колонка 3 на 12 % при ежемесячном накоплении) ра­вен 0,0005322. Следовательно, ежемесячный платеж по кредиту в 1 руб. на 25 лет при ставке 12 % равен 0,01 + 0,0005322 = = 0,105322 руб., что соответствует фактору колонки 6.

Перемножив фактор на сумму кредита, получим ежемесячный платеж — 4212,90 руб. Проверка данного действия заключается в том, что мы реинвестируем каждый месяц по 212,90 руб. при еже­месячной ставке 1 % и через 300 мес получим 400 000 руб. (колонка 2, накопление единицы за период: 212,90 ■ 1878,8466 = 400 006 руб. т. е. = 400 000 руб.).

Кредитная постоянная (ипотечная постоянная) — это отноше­ние обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной ос­новной сумме кредита. В предыдущем примере ежемесячные вып­латы по кредиту равны 4212,90 руб. Чтобы рассчитать годовые платежи, умножим данную цифру на 12 и получим 50 555 руб. От­несем 50 555 руб. к 400 000 руб. и получим 0,126386 (12,6386 %). Этот коэффициент есть годовая кредитная постоянная. Естествен­но, что она превышает номинальную ставку процента, поскольку кроме процента включает и выплаты по погашению основной суммы кредита.

Кредитная постоянная легко находится по колонке 6 таблиц функций сложного процента. Нужно быть внимательным: для по­лучения годовой постоянной необходимо месячную постоянную умножить на 12.

Расчет основной суммы кредита. Если известны ставка процен­та, оставшийся срок погашения и ежемесячные выплаты по кре­диту, можно определить остаток непогашенной основной суммы. Допустим:

Срок кредита (оставшийся) 25 лет (300 мес.)

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Остаток основной суммы

В этом случае ежемесячный платеж умножается на фактор ан­нуитета (колонка 5), соответствующий периоду времени, оставше­муся до истечения срока кредита: 94,94655-4212,90 руб = = 400 000,3 руб.

При тех же условиях, но оставшемся сроке 21 год: фактор 91,85270 • 4212,90 руб. = 386 966,24 руб.

Расчет срока кредита. Это возможно в том случае, если извест­ны остальные три переменные. Например:

Остаток основной суммы 400 000 руб.

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Срок кредита (оставшийся)

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита и ищем в колонке 6 на 12 % цифру, близкую к полученной: 4212,90 руб. : 400 000 = 0,0105322. Наиболее близкое число соот­ветствует 25 годам. Если не получается точного совпадения, то берутся две величины, наиболее близкие к искомой. Оставшийся срок будет лежать между этими годами.

По аналогии можно найти время, оставшееся до истечения уже предоставленного кредита. Например:

Текущий остаток основной суммы 351 025,83 руб.

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Срок кредита (оставшийся)

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита и ищем в колонке 6 цифру, близкую к полученной: 4212,90 руб. : : 351 025,83 = 0,01200168. В колонке 6 на 12 % эта величина соот­ветствует 15 годам. То есть до полной амортизации данного кре­дита остается еще 15 лет.

Расчет ставки процента. Чтобы определить ставку, следует еже­месячный платеж поделить на основную сумму кредита и в колон­ке 6 найти значение фактора, соответствующее оставшемуся сроку кредита. Например:

Основная сумма кредита 400 000 руб.

Срок кредита 25 лет (300 мес)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Ставку процента

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита: 4212,90 руб.: 400 000 руб. = 0,0105322. Ищем таблицу, где в колон­ке 6 будет цифра, близкая к полученной и соответствующей остав­шемуся сроку кредита (25 лет или 300 мес). Это таблица со ставкой 12%.

Каждый месячный платеж по самоамортизирующемуся креди­ту распадается на две компоненты: выплату процентов и выплату части основного долга. Поскольку проценты на конец месяца на­числяются на остаток ссудной задолженности на начало месяца, то сумма процентных платежей сокращается с течением времени. Доля же выплат в счет погашения основного долга соответственно возрастает с каждым платежом. На конец периода кредитования остаток ссудной задолженности равен нулю. При сумме кредита равной, например 100 000 руб., банковской ставке — 11 % с еже­месячными выплатами и сроке кредитования 5 лет график выплат по погашению основной суммы кредита и величина процента бу­дут выглядеть следующим образом (рис. 9).

2) Дифференцированный ипотечный кредит — ипотечный кредит с переменными выплатами — подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индек­сирующие коэффициенты.Среди кредитов этой группы наиболее распространенными яв­ляются кредиты с фиксированной выплатой основной суммы дол­га, кредиты с «шаровым» платежом, с переменной процентной ставкой, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

2.1)Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применяется банками в практике потребительского кредитования (еще одно их название — пружинные кредиты). В ипотечном кре­дитовании такие схемы использует Сбербанк РФ. При этом заем­щик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основ­ной суммы долга (прямолинейный возврат капитала), а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе об­щего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения (рис. 10).

Прямолинейный возврат капитала означает, что погашение кредита происходит ежемесячно равными частями. Сумму ежеме­сячного платежа можно рассчитать по формуле

РМТ= PV/mn + i/m[PV- PV(k - l)/mn],

где РМТ— сумма ежемесячного платежа, руб.; PV— сумма долга, руб.; i — про­центная ставка в год, %; к — месяц, на который рассчитывается величина ежемесячного платежа; (к — 1) — месяц, предшествующий тому, на который рассчиты­вается величина ежемесячного платежа; m — количество накоплений в год; п — срок кредита, лет.

Недостатком данного кредитного инструмента является значи­тельная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуе­мый порог платежеспособности потенциального заемщика, огра­ничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Если рассматривать данный метод с точки зрения эффективности, то получается, что банк получит меньшую прибыль, чем в случае аннуитетных платежей, т. к. основной долг уменьшается суще­ственно быстрее. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

2.2) В последнее время в зарубежной практике широкое примене­ние нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматрива­ется крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения ос­новного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

· в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга (рис. 11);

· частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» плате­жом, т. е. в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится ос­тавшаяся часть долга;

· замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начислен­ный сложный процент.

Недостаток кредита с «шаровым» платежом — повышенный риск невозврата кредита, т. е. кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заем­щика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кро­ме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимос-. ти залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что при­обретает особую значимость при условии погашения основной суммы долга в конце срока.

 

Данный способ погашения кредита достаточно ограничен. К нему прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую вы­платить кредит, проценты и получить прибыль от продажи. С точ­ки зрения заемщика этот способ удобен в тех случаях, когда на те­кущий момент необходимой суммой денежных средств он не рас­полагает, а через некоторое время она появится, допустим, от про­ведения сделки купли-продажи недвижимости.

2.3) Кредит с переменной процентной ставкой в условиях нестабиль­ной экономики наиболее приемлем. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на фи­нансовом рынке, т. е. в соответствии с изменением стоимости при­влекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной став­ки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждо­го периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показа­телей могут быть использованы доходность государственных цен­ных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ре­сурсов в долларах США); средний процент по депозитным серти­фикатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей сте­пени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых пре­доставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

· не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

· частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее при­влекательным;

· возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов за­емщика;

· относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5—2 % ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотеч­ных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирова­ния заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в те­чение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

2.4) Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инст­рументов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

2.4.1) Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непо­гашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, при­влекаемых для выдачи ипотечных кредитов: индекс потребитель­ских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

2.4.1)Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно рас­пределить риски между заемщиком и кредитором. Применяют два вида индексации:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потре­бительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инф­ляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом ди­намики индекса инфляции.

Кредит с регулируемой отсрочкой платежа — разновидность кредита с двойной индексацией. Он предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспе­чить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка более вы­сокая, она называется «контрактной ставкой», делает кредитова­ние рентабельным для банка, ее клиент и должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер процента регулярно рассчитывает­ся на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется платежной. Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заем­щика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается, исходя из возросшей суммы задолженности та­ким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной («контрактной») процент­ной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в част­ности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности, или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвид­ности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрирова­ны в краткосрочных депозитах, а активы — в долгосрочных кре­дитах.