МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализа­цию следующих этапов.

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перс­пектив ее изменения.

2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недви­жимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема опреде­ления наиболее эффективного использования недвижимости. Если зе­мельный участок рассматривается как незастроенный, то в зависимости от оценки коэффициента капитализации можно применять три метода.

Первый метод предполагает, что земельный участок рассматри­вается как незастроенный; коэффициенты капитализации для земли и строении различны.

Для этого необходимо:

1)определить стоимость застройки условно свободного земель­ного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения:

рассчитать потенциальный валовой доход;

внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определить возможность получения и величину прочих доходов;
5)оценить действительный валовой доход;

6)рассчитан, эксплуатационные расходы;

7)рассчитать резервы затрат капитального характера;

рассчитать чистый операционный доход;

вычислить коэффициент капитализации для зданий;

10)оценить доход, приносимый построенными зданиями и соору­жениями;

11)определить относимый к земле доход;

12) рассчитать коэффициент капитализации для земельного участка;

13)оценить стоимость земельного участка методом капитализа­ции дохода, приносимого землей,

Второй метод характеризует земельный участок как незастроен­ный; коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

Для этого необходимо:

определить стоимость застройки условно свободного земель­ного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения:

рассчитать потенциальный валовой доход;

внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

оценить действительный валовой доход;

5)рассчитать эксплуатационные расходы и резерв затрат капи­тального характера;

6)рассчитать общий чистый операционный доход;

7)вычислить общий коэффициент капитализации для оценива­емой недвижимости;

8)оцепить недвижимость методом капитализации чистого опе­рационного дохода, приносимого недвижимостью;

9) оцепить стоимость земельного участка как разницу между рас­четной стоимостью недвижимости и затратами па улучшение.

Третий метод предполагает, что земельный участок рассматри­вается как незастроенный и известна рыночная цена продажи недви­жимости предполагаемого назначения.

Для этого необходимо:

I) определить рыночную стоимость готового объекта недвижимо­сти конкретного назначения, которую можно построить на анализи­руемом земельном участке;

2)рассчитать стоимость строительства, включая прибыль девелопера;

3)оцепить стоимость земельного участка как" разницу между це­ной продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод рассматривает земельный участок как застро­енный; строения требуют проведения некоторых улучшений.

Для этого необходимо:

рассчитать чистый операционный доход, приносимый недви­жимостью;

определить общий коэффициент капитализации;

3)оценить стоимость недвижимости методом капитализации чи­стого операционного дохода;

4)рассчитать затраты на усовершенствование объекта;

5) вычислить прирост стоимости недвижимости с учетом произ­веденных улучшений.

Пятый метод определяет земельный участок как застроенный, не требующий перестройки.

Для этого необходимо:

1)рассчитать чистый операционный доход, приносимый недви­жимостью;

определить общий коэффициент капитализации;

оценить стоимость недвижимости методом капитализации чи­стого операционного дохода.

Применение рассмотренных выше методов выбора варианта ис­пользования оцениваемой недвижимости, обеспечивающего ее максимальную продуктивность, требует от оценщика больших трудозатрат и должно быть обеспечено достаточным массивом разносторонней до­стоверной и качественной информации. Современный уровень разви­тия инфраструктуры оценочной деятельности не может предоставить российскому оценщику необходимых сведений, подготовленных спе­циалистами различных областей экономических и технических зна­ний, с учетом изменения рыночной ситуации. Данное обстоятельство сдерживает применение традиционных методов анализа вариантов наиболее эффективного использования недвижимости в условиях рос­сийской практики. В таких ситуациях следует использовать метод ка­чественного анализа возможных вариантов использования оценивае­мой недвижимости. Данный метод базируется на качественной оценке, выраженной в баллах, параметров оцениваемой недвижимости с точ­ки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.

Метод качественного анализа вариантов использования включает:

анализ территориального рынка недвижимости для выявления конкурентных вариантов использования;

оценку параметров объекта с точки зрения их пригодности для каждого рассматриваемого варианта;

подготовку мотивированного заключения о наиболее эффек­тивном варианте использования оцениваемой недвижимости.

Для каждого рассматриваемого варианта использования, отобран­ного по результатам анализа рыночной среды с учетом местоположе­ния недвижимости, составляется таблица, позволяющая рассчитать суммарно набранный балл (табл. 7.1). Вариант использования, набравший максимальный суммарный балл, признается наиболее эффективным.

 

№ п/п	Параметры	Оценка, балл
плохо (1балл)	хорошо (2 балла)	удовлетворительно (3 балла)	отлично (4 балла)
	Общая площадь
	Объемно-планировочное решение
	Транспортная доступность
	Наличие инженерных систем
	Общее физическое состояние
	Местоположение
	Суммарный балл