Износ и амортизация недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Срок службы– время утраты объектом потребительских свойств.

Срок службы делится на нормативный и фактический.

Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам.

По российской концепции различают физический и моральный износ.

Физический износ – потеря технико-эксплуатационных свойств и потребительной стоимости (индивидуальный, средний, "естественный"). Различают физический износ: 1 рода – пропорционально интенсивности использования; 2 рода – под влиянием природных условий.

При физическом износе со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Физический износ определяется по соотношению фактического и нормативного сроков службы при линейном способе начисления амортизации:

(1)

где: Иф – физический износ;

Тф – фактический срок службы;

Тм – нормативный срок службы.

Моральный износ – частичное обесценение объекта независимо от его физического состояния. Различают моральный износ: 1 рода – в следствие удешевления воспроизводства объектов; 2 рода – в результате создания новых, более экономичных объектов.

Моральный износ первого рода можно рассчитать на основе балансовой и восстановительной стоимости объекта:

(2)

где: Им₁ – моральный износ первого рода;

Сб – балансовая стоимость;

Св – восстановительная стоимость.

Моральный износ второго рода (Им2) в конечном счете выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Дс) и аналогичного нового (Дн):

(3)

где: Им₂ – моральный износ второго рода;

Дс – доходность действующего старого объекта;

Дн – доходность аналогичного нового объекта.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.).

Амортизация – процесс перенесения стоимости объекта на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги.

Амортизационные отчисления – денежное выражение перенесенной стоимости, соответствующее степени износа.

Норма амортизации – величина ежегодного погашения стоимости износа объекта.

Новая амортизационная политика в России (1999 г.) рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости.

Для определения амортизационных отчислений с 1998 г. применяются четыре основных способа:

1. Линейный (равномерный) метод – начисление амортизации равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары по формуле:

(4)

где: Сп – перенесенная часть стоимости (руб.);

На – норма амортизации (%);

Спб – первоначальная балансовая стоимость объекта (руб.).

2. Способ уменьшаемого остатка – амортизация начисляется исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает увеличение срока переноса стоимости недвижимости равными долями на время нахождения объекта на консервации, в ремонте, реконструкции, когда начисление амортизации приостанавливается.

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

В мировой практике используется еще кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортизации. Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии.

 

Пример.

При сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:

Тогда нормы амортизации будут равны:

а) в первый год – когда осталось 100 лет срока службы объекта:

б ) в десятый год (осталось 90 лет срока жизни объекта):

и т.д.

В соответствии с п. 3 ст. 259 второй части Налогового кодекса РФ с 1 января 2002 г. начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным методом по формуле:

(5)

для объектов, входящих в 8-10 амортизационные группы.

По другим средствам производства – нелинейным методом по формуле:

(6)

где: К – месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта;

n – срок полезного использования данного объекта (мес.).

В 1998 г. введена норма, согласно которой по объектам основных средств (в том числе и недвижимым), полученным безвозмездно (по договорам дарения) и приобретенным за счет бюджетных ассигнований, амортизация не начисляется.

При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и экономический, или внешний (рис. 20).

Рис. 20. Износ при оценке недвижимости.

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.

Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.

Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым.

 

Пример.

Если установка счетчиков расхода воды, встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 руб., а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 руб., то устранимый функциональный износ составит сумму затрат – 10 000 руб. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 руб., то возникнет убыток – неустранимый функциональный износ в 10 000 руб. (20 000 – 30 000).

 

Неустранимый функциональный износ – это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик.

Пример.

Если стоимость дома с бассейном, потребовавшим дополнительных затрат в сумме 50 000 руб., увеличивается только на 30 000 руб., то функциональный неустранимый износ, обусловленный излишними потребительскими качествами, составит 20 000 руб.

Другой пример избыточного несоответствия: если на мощном фундаменте, рассчитанном на 20-этажное здание, существует 10-этажное строение, то излишние затраты – вычет из стоимости воспроизводства – и есть неустранимое функциональное устаревание. Физически и экономически неустранимы небольшие кухни (5–6 кв. м) в жилых домах, значительно снижающие стоимость квартир в них. Почти все "недостатки" и "излишества" в планировке и оформлении зданий практически неустранимы.

Величина функционального износа определяется путем рыночных сопоставлений взаимоувязанных пар (групп) объектов недвижимости, проданных на рынке несколько месяцев (недель) назад.

Внешний износ – это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него.

Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой – нет.

Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно исчислить методом срока жизни недвижимости (рис. 19). Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и сроком физической жизни имеет вид:

(7)

где: И – износ;

ВС – восстановительная стоимость;

Тэ – эффективный возраст;

Тф – срок физической жизни.

Процент износа от восстановительной стоимости недвижимости:

Если экономический срок жизни дома Эс = 60 лет, хронологический возраст Тх = 20 лет, а эффективный возраст Тэ = 30 лет, то износ:

хотя хронологический возраст – только одна треть периода.

В другом случае при лучших условиях эффективный возраст Тэ = 12 лет, тогда износ:

Расчет только одного вида износа (физического), составившего, например, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и экстраполяция, вообще будет верным только в случае, если:

~ Сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;

~ Не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;

~ Не предусматривается реконструкция объекта;

~ В оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.

При обосновании остающегося срока экономической жизни недвижимости следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.

Понятия "износ" и "амортизация" во многом не совпадают. В крайнем случае может оказаться так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (Ам) еще не начислялась (Ам = 0). Часто встречается в практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано (Ам = 100%), а износ составляет 20–30%, и оно может еще долгие годы использоваться.