На современном этапе развития науки некоторые из общеизвестных теоретических и методологических положений претерпевают существенные изменения. В частности это затрагивает и основы теории финансового менеджмента, теории информатизации экономического пространства, теории градостроительного развития территорий. Связано это с тем, что в современных экономических условиях процесс организации и управления территорией требует нового подхода к решению задач территориально-хозяйственного планирования, в которых концепции градоэкономического зонирования отводится главенствующая роль. В процессе градоэкономического зонирования определяются направления инвестиционной политики как для рассматриваемой территории в целом, так и для отдельных ее составляющих на основе сложившейся системы социально-хозяйственной деятельности и ее эколого-территориальной организации.
Особенностью такого зонирования является то, что он базируется на оценке территории по уровню градостроительной освоенности территории и имеющихся собственных природно-ресурсных, хозяйственно-отраслевых, финансовых, социальных, экологических потенциалов. Результаты комплексной оценки по перечисленным характеристикам позволяют выявить наиболее подготовленные территории и населенные пункты к процессу первоочередного инвестирования и строительства. Основой выделения градоэкономических зон является выявление различных функций использования территории: базовой, вспомогательной, сопутствующей. Следует иметь в виду, что в процессе установления базовой функции зоны учитываются специфика и уровень развитости сопутствующих и вспомогательных функций и самой территории и примыкающих к ней зон. Отметим, что в настоящее время наибольшее внимание органов власти привлекают территории с достаточно низким уровнем хозяйственно-отраслевой и градостроительной развитости, на которых расположены рассредоточенные по территории мелкие и так называемые «вымирающие» поселения. При разработке приоритетных для инвестирования зон целесообразно разделять их по направленности:
1) транспортно-технологической;
2) инфраструктурно-производственной;
3) инновационно-технологической;
4) аграрно-промышленной;
5) эколого-рекреационной;
6) жилой;
7) социально-культурной.
Границы зон определяются сферой влияния базовых функций с учетом сложившейся системы землепользования. Одно из условий реализации крупных градостроительных инвестиционных проектов является жесткое ограничение по отбору локальных проектов. Это означает, что главным из условий выбора конкретных объектов инвестирования является не только сохранение и оздоровление окружающей среды, но и сохранение функции или статуса территории.
Вместе с тем, при отборе проектов (в том числе и с высоким уровнем экономической эффективности) возможность инвестиционного развития зоны, как правило, сопровождается необходимостью решения ряда специфических проблем. К ним относятся: обеспечение законности проводимых инвестиционных мероприятий; выкуп земель у физических и юридических лиц; процедура вывода из категории лесов I группы; расселение проживающего на данной территории населения и строительства жилья для него и прочее. Решение указанных проблем сопровождается также планированием как компенсационных, так и организационных мероприятий, направленных на ликвидацию неблагоприятных экологических ситуаций, в первую очередь, санитарно-гигиенических (шумозащитные экраны, посадки деревьев и т.д.). Мультипликативный эффект от разработки крупных инвестиционных проектов, имеющих федеральное, региональное и местное значение может проявляться в качестве предпосылок для развития инвестиционного потенциала зоны влияния на территории с учетом существующих природных, и хозяйственных ресурсов. Отбор отдельных видов эффективной хозяйственной деятельности и градостроительного использования участков на территории инвестирования осуществляется с учетом отраслевой структуры существующего хозяйства, сложившейся схемы землепользования, а также возможности и потребности экономического развития граничащих с ней территорий. Вместе с тем количество возможных вариантов функционального использования участков, прилегающих к объектам инвестирования (или территории предполагаемого развития в целом), может возрастать по мере увеличения инфраструктурной фондонасыщенности территории, обусловленной строительством новых объектов. Главным условием эффективности разрабатываемой градостроительной программы развития зоны инвестирования является получение экономического эффекта на всех этапах осуществления капитальных вложений. Вместе с тем, очевидно, что только в случае привлечения достаточно крупных и сосредоточенных инвестиций возможно осуществление комплексного развития отдельных узлов и достижение необходимого экономического и социального эффектов.
Оценка инвестиционных проектов может проводиться по укрупненным расчетам общественной, коммерческой и бюджетной эффективности. Определение интегрального эффекта проводится посредством сопоставления прогнозируемых результатов и затрат с ориентацией на критерий чистой приведенной стоимости (NPV) и индекс рентабельности инвестиций (PI).В заключении отметим, что результаты реализации практически любого инвестиционного проекта в региональном инвестиционно-строительном комплексе, как правило, выходят за рамки решения проблем исключительно рассматриваемой территории. Они оказывают влияние (как позитивное так и негативное) не только на показатели развития отдельных комплексов и предприятий, но и на макроэкономические показатели региона и страны в целом. Это обусловлено мультипликативным эффектом от реализации любой бизнес-идеи, создающей предпосылки для возникновения цепочки мультипликативных эффектов в других отраслях и территориях, в частности выражающиеся в возможности получения дополнительных доходов государством от увеличения объемов промышленного и сельскохозяйственного производства, сферы услуг, других видов деятельности, улучшении социальных показателей, и, в конечном итоге, в повышении качества жизни населения.