Оценка экономического ущерба по стандарту Российского общества оценщиков. Целью Стандарта Российского общества оценщиков «Учет в процессе оценки экологических факторов» СТО РОО 25-02-98 является предоставление методиче-ского подхода для проведения оценки экологических факторов, когда последние мо-гут оказывать влияние на стоимость оцениваемой собственности.
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимает-ся совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являю-щихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сы-рья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью конкре-тизации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов. Нега-тивное воздействие на экологию: 1. Механическое.
Захламление (например, мусор) территории (участка земли) объ-екта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня ме-ханического загрязнения могут быть использованы показатели плотности за-хламления — отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м2 и т.д.) на единицу площади либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, за-нимаемой объектом недвижимости. 2. Химическое.
Изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (в случае наличия в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижи-мости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяй-ственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.). так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживаю-щих в жилом доме, работающих в офисе и т.д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации ( мкг/ м2, мг/ л и т.п. ) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды (более подробно смотри следующий раздел). 3. Физическое.
Изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости; тепловое, волновое (световое, шу-мовое, электромагнитное), радиационное и т.п.: • Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышлен-ных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости.
В качестве единицы измерения этого вида загрязне-ния используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного геогра-фического ареала. • Световое загрязнение.
Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости в следствии действия затенения от ближайших объ-ектов недвижимости и искусственных источников света. Такого рода изме-нения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, распо-ложенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости.
В каче-стве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение све-товых потоков в люксах на единицу площади (люкс/м2). • Шумовое загрязнение. Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности и при достижении 90-100 дб (децибел) к постепенной потере слуха). В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дб) с коррек-цией по шкале “А” стандартного шумомера при логарифмическом осредне-нии за годовое (ночное) время.
Необходимо различать две категории шума и источников шума; 1– проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости ( жилого дома, офи-са и т.д.); к числу таких источников шума относятся транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т.д.); 2 — звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта не-движимости от источников, находящихся в том же здании объекта недви-жимости (шума лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания и т.д.). • Электромагнитное загрязнение.
Изменение электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т. д.). Эти изменения могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также отно-сится человек.
Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразующую систему измерений и в этой связи при проведении экологической эксперти-зы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия ( либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности, ( например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т.д.) в зоне поражения рассматривае-мого объекта недвижимости. • Радиационное загрязнение.
Превышение естественного уровня содержания в среде радиационных веществ, в пространстве которой находится рассмат-риваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни ра-диации (микрорентгены и т.д.). Источники радиации могут быть как внеш-ние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимо-сти. Внешние — объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, про-мышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядер-ными установками и т.п зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости.
Внутренние — наличие загрязненных либо радиационно-небезопасных материалов в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (приме-нение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих мате-риалов, добытых из загрязненных карьеров и т.п.). 4.1.