Специфику земельных отношений определяют особенности земли. Земля может рассматриваться в нескольких аспектах. Во-первых, земля это компонент природной среды, элемент природного объекта, является частью окружающей среды и определяет режим жизни человеческого общества. В этом смысле земля выполняет экологическую функцию.
Во-вторых, земля содержит в себе полезные свойства, которые могут быть использованы человеком в процессе своей хозяйственной деятельности. В этом аспекте земля является природным ресурсом, служит основой для деятельности человека и выступает как средство производства в сельском и лесном хозяйстве, как территориальный базис для размещения зданий, строений, сооружений. В этом проявляется социально-экономическая функция земли.
С закреплением в законодательстве понятия «недвижимость», земля стала рассматриваться и как ее основной элемент, вовлекаться в гражданский оборот, быть предметом гражданско-правовых сделок.
Предметом земельного права являются земельные отношения. Согласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ под земельными отношениями понимаются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Так земельное законодательство подчеркивает приоритетность земли как природного объекта и природного ресурса.
С учетом специфики земельных отношений строится способ воздействия на участников этих отношений. Специфика метода правового регулирования земельных отношений заключается в преобладании императивного метода, т.е. в установлении обязательных правил поведения, ограничений, запретов, основанном на власти и подчинении. Он проявляется в сфере управления использованием и охраной земель (ведение государственного земельного кадастра, государственного мониторинга земель, землеустройства и проч.).
Диспозитивный метод правового регулирования проявляется в меньшей степени и допускает вариантность поведения субъектов земельных отношений. Он проявляется в сфере владения, пользования и распоряжения земельными участками, в том числе совершении гражданско-правовых сделок.
Основу правового регулирования земельных отношений определяют принципы земельного права. Статья 1 ЗК РФ закрепляет основные принципы земельного права и законодательства. Перечень принципов не является исчерпывающим. Федеральными законами устанавливаются и иные принципы. Например, принципы ведения государственного земельного кадастра (ФЗ «О государственном земельном кадастре»), принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения (ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Развитие земельного законодательства отражается и на системе земельного права, т.е. на совокупность правовых институтов, расположенных в определенной последовательности по их значимости и объему правового регулирования земельных отношений. Общая часть земельного права включает наиболее важные институты, имеющие значение для всей земельно-правовой отрасли. Это право собственности на землю, иные права на земельные участки, управление в сфере использования и охраны земель, охрана земель, правовое регулирование платы за землю и оценка земли, ответственность за нарушения земельного законодательства.
Особенная часть включает институты, определяющие правовой режим отдельных категорий земель (земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда: земли запаса).
Как отрасль права земельное право представляет собой совокупность правовых норм регулирующих земельные отношения. Объем правового регулирования на всем протяжении развития земельного законодательства был различен. Так, после принятия Декрета «О земле» 1917 г. возникла концепция земельного права в широком смысле, т.е. земельное законодательство регулировало отношения по использованию не только земли, но и иных природных ресурсов. После 1968 г. с принятием Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик земельное законодательство стало регулировать чисто земельные отношения, т.е. возникла концепция земельного права в узком смысле.
Как отрасль права земельное право тесно связано с иными отраслями российского права. Важное значение для земельного права имеет конституционное право, в частности ст. ст. 9, 36, п. «к» ст. 72 Конституции РФ.
В части регулирования отношений государственного управления в сфере использования и охраны земель, применения мер административной ответственности земельное право тесно связано с административным правом. В части применения мер уголовной ответственности – с уголовным правом.
Одной из острых является проблема соотношения земельного и гражданского отраслей права. Отношения владения, пользования и распоряжения земельными участками регулируются гражданским законодательством с учетом норм земельного законодательства. Это следует из ст. 1 ЗК и п.3 ст. 3 ЗК.
Земельное право тесно связано с экологическим правом и природоресурсным законодательством. Это обусловлено экологической функцией земли.
В части соблюдения градостроительных требований при использовании земель, планировании земель и зонировании поселений земельное право связано с градостроительным законодательством.
Земельное право как наука исследует основные тенденции развития законодательства, противоречия в правовом регулировании через систему взглядов, мнений. Земельное право как учебная дисциплина представляет собой систематизированное изложение основных положений науки земельного права. Где также актуальны проблемы широко и узкого понимания и изучения земельного права.
Рекомендуемая литература:
1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. № 1.
2. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и и право. 1996. № 2.
3. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1995. № 11.
4. Панкратов И.Ф. Соотношение земельного и экологического права // Экологическое право России. Сборник материалов научно-практических конференций. М., 1999. С. 118.
5. Суханов Е.А. Земля как объект гражданского права // Вестник МГУ. Серия 11. Право. 1992. № 5.
6. Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. № 8.
7. Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. № 4.
8. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. № 9.
Тема 2. Земельные правовые нормы и правоотношения
Земельно-правовые нормы занимают центральное место в правовом механизме земельного права, ориентируя субъектов земельных отношений на рациональное использование земли и ее охрану.
Земельно-правовая норма (норма земельного права) представляет собой общеобязательное, формально определенное, обеспеченное принудительной силой государства правило поведения, регулирующее отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Классификация норм земельного права. В зависимости от метода правового регулирования можно выделить обязывающие, управомочивающие, компенсационные, разрешительные, запретительные земельно-правовые нормы.
Среди норм земельного права особое место занимают нормы-принципы, которые закрепляют основополагающие начала земельного законодательства (ст. 1 ЗК) и нормы-приоритеты, устанавливающие приоритет сохранения особо ценных земель (земель сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и проч.).
В зависимости от местонахождения нормы существуют специальные земельно-правовые нормы, содержащиеся в ЗК РФ, и нормы земельного права, содержащиеся в других отраслях права (гражданском, налоговом и др.).
Также существуют материальные и процессуальные нормы земельного права. Последние, например, устанавливают процедуру предоставления земельных участков.
Механизм реализации норм земельного права представляет собой систему следующих элементов: норма земельного права, земельное правоотношение, реальное поведение субъектов земельных отношений и акт применения права.
Эффективность механизма реализации земельно-правовой нормы обеспечивается качеством нормы, наличием у субъектов земельных отношений прав и обязанностей и ответственности на нарушения земельного законодательства. Механизм реализации нормы земельного права эффективен тогда, когда норма действует в направлении, определяемой принципами земельного права.
Земельные отношения, урегулированные нормами земельного права и возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся согласно требованиям земельного законодательства именуются земельными правоотношениями.
Классификация земельных правоотношений. Наиболее распространенная классификация земельных правоотношений – в зависимости от основных институтов земельного права. К ним относятся: земельные правоотношения в сфере собственности, по поводу иных прав на земельные участки, в сфере управления использованием и охраной земель, охранительные земельные правоотношения, правоотношения по поводу использования и охраны отдельных категорий земель.
В зависимости от характера правоотношений можно выделить материальные и процессуальные правоотношения. Первые устанавливают права и обязанности по поводу объектов земельных правоотношений, а вторые – порядок возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений.
Содержание земельных правоотношений образуют права и обязанности субъектов земельных отношений, установленные нормами земельного законодательства. Права и обязанности субъектов земельных отношений находят отражение в ст. 40-42 ЗК и ст. 13 ЗК и зависят от целевого назначения категории земель и разрешенного использования земельного участка.
Юридические факты (событие или действие / бездействие) являются основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений. Они могут быть как правомерными, так и неправомерными. Наиболее распространенными юридическими основаниями являются гражданско-правовой договор, административный акт, судебное решение.
Согласно п.1 ст. 6 ЗК объектами земельных правоотношений являются земля, земельные участки, части земельных участков. Земля является общим объектом земельных правоотношений и представляет собой часть земной поверхности, выполняющая функции природного объекта и ресурса.
Земельный участок, как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, является непосредственным объектом земельных правоотношений. Определение его размеров, границ и местоположения индивидуализируют его как объект земельных правоотношений, на который направлены права и обязанности конкретных субъектов.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимый земельный участок это такой земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (п. 2 ст. 6 ЗК). Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства являются неделимыми.
Индивидуально обособленная часть земельного участка также может быть непосредственным объектом земельных правоотношений (при передаче части земельного участка в субаренду, установлении прав ограниченного пользования и т.п.).
Земельные доли и права на земельные участки не названы ЗК в качестве объектов земельных правоотношений. Однако на них могут распространяться и в отношении них могут возникнуть права и обязанности конкретных субъектов земельных правоотношений.
Субъекты земельных правоотношений. Носителями прав и обязанностей в земельных правоотношениях являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.
Носителями прав и обязанностей в реальных земельных правоотношениях по поводу непосредственных объектов этих отношений являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и обладатели земельного сервитута.
Рекомендуемая литература:
1. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958.
2. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. № 10.
3. Галиновская Е.А. Субъекты земельных отношений // Законодательство и экономика. 1997. № 1-2.
4. Модин Н. Муниципальные образования как участники земельных отношений // Российская юстиция. 2002. № 11.
5. Осокин Н.Н. К вопросу о природе земельных отношений // Экологическое право России. Сборник материалов научно-практических конференций. М., 1999. С. 374.
Тема 3. История земельного права
Формирование основ регулирования отношений по использованию и охране земель в России началось с IX в. На Руси вся суть правового регулирования в тот период сводилась к охране поземельной собственности.
В первой половине XIX в. законодатель также уделяет большое внимание регулированию отношений собственности, вводятся ограничения права собственности и право ограниченного пользования земельным участком.
Крестьянская реформа 1861 г. Крестьяне наделялись землей в постоянное пользование. За это они отбывали повинности работой или деньгами. Надельные земли (полевые усадебные) могли стать собственностью крестьян только после выкупа, на выкуп полевой земли требовалось согласие помещика. Земля могла отчуждаться только по истечении 9 лет, надельные земли запрещалось сдавать в залог.
Земельная реформа 1861 г. сохранила две формы землевладения: общинное и подворное.
Столыпинская аграрная реформа была направлена на разрушение общинного землевладения. Первоначально Указом от 9 ноября 1906 г. было предусмотрено право члена общины требовать выдела ему земельного надела в собственность. В последствии Закон от 14 июня 1910 г. подтвердил право всех крестьян на выдел земельного участка.
После Декрета «О земле» 1917 г. ситуация резко изменилась. Начался новый период в формировании и развитии советского земельного законодательства. Земля и другие природные ресурсы объявлялись исключительной государственной собственностью, навсегда отменялась частная собственность, земля изымалась из гражданского оборота. Земля была объявлена всенародным достоянием.
Декретом ВЦИК «О социализации земли» 1918 г. была предусмотрена необходимость перехода преимущественно к коллективным формам хозяйствования.
В период новой экономической политики Закон о трудовом землепользовании от 22 мая 1922 г. и Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 г. закрепили трудовое землепользование. ЗК РСФСР определил правовой режим городских земель, сельскохозяйственных земель и земель запаса, определил порядок осуществления отдельных функций государственного управления землями.
В 30-50-х гг. особое внимание уделялось правовому регулированию использования сельскохозяйственных земель, правовому положению колхозов и совхозов, за которыми земля закреплялась в бессрочное пользование, устанавливалось право приусадебного землепользования.
Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. явились основой для кодификации природоресурсового законодательства. Основы 1968 ввели более детальную классификацию земель по целевому назначению, появились новые функции государственного управления (например, земельный кадастр). Нормы Основ продублировал принятый в 1970 г. Земельный кодекс РСФСР.
В 80-90-х гг. ставятся вопросы о введении новых условий хозяйствования на земле, введении платности использования земли, намечается переход от исключительной государственной собственности к многообразию форм земельной собственности. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» определяет цели земельной реформы, в ходе которой предполагается наделение всех граждан и предприятий, учреждений, организаций землей с закреплением их прав на землю. Принимается Земельный кодекс РСФСР 1991 г, который устанавливает многообразие форм собственности и пользования землей, определяет порядок предоставления и изъятия земель, меры охраны земель, ответственности на нарушение земельного законодательства, правовой режим семи категорий земель и проч.
С принятием Конституции РФ от 12 декабря 1991 г. на высшем уровне подтверждается существование государственной, муниципальной и частной форм собственности на землю. Вместе с тем, больше половины статей ЗК РСФСР 1991 г. признаются недействующими. Земельные отношения регулируются большим количеством разрозненных нормативных правовых актов.
Новое направление развития земельной реформы – постановление Правительства РФ от 26 июня 1999 г. «О федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 – 2002 годы», основными направлениями которой являются: осуществление практического перехода к гарантированным Конституцией РФ формам собственности и их стабилизация; вовлечение земельных участков в рыночный оборот; перераспределение земель и передача ее эффективным хозяйствующим субъектам; повышение плодородия почв и охрана земель; приватизация земель гражданами и юридическими лицами; разграничение государственной и муниципальной собственности на землю; создание системы государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на землю, проведение массовой оценки земель.
Четвертый в истории развития земельного законодательства Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г., который действует по настоящее время.
Рекомендуемая литература:
1. Голиченков А.К. Новый Земельный кодекс РФ: история, отличительные черты, значение // Экологическое право. 2003. № 1.
2. Панкратов И.Ф. Правовая основа земельной и аграрной реформ в России // Законодательство и экономика. 1997. № 15-16.
3. Сыродоев Н.А. История земельного права // Правоведение. 1999. № 4.
Тема 4. Источники земельного права. Земельное законодательство
Источниками земельного права являются нормативные правовые акты, регулирующие отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Источником земельного права должен быть нормативны правовой акт, который принят уполномоченным на то органом власти и содержит нормы земельного права.
Существуют различные классификации источников земельного права (по юридической силе, по объему правового регулирования и т.п.).
Можно выделить следующие источники земельного права: Конституция РФ, международные договоры РФ, законодательные акты (федеральные конституционные законы, федеральные законы, законы), подзаконные акты (указы Президента РФ, постановления правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти). Источниками земельного права являются нормативные правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления, нормативные договоры.
Акты судебных органов не являются источниками земельного права, так как не отвечают общепринятым признакам нормативного правового акта. Судебная практика лишь вырабатывает общие и единообразные подходы при разрешении земельных споров.
Конституция РФ. Конституционные нормы являются основой для формирования и развития земельного законодательства. Статья 72 относит земельное законодательство к предмету совместного ведения РФ и субъектов РФ. Конституция РФ закрепляет общие полномочия органов государственной власти и местного самоуправления (ст. 114, 131, 132). Статьи 9 и 36 закрепляют особенности правового регулирования отношений по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом подчеркивается, что условия и порядок пользования землей (правовой режим) устанавливается федеральным законом.
Законодательные акты. Центральное место занимает Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г., который состоит из общей и особенной частей. Общая часть ЗК РФ содержит нормы, устанавливающие принципы земельного законодательства, состав земель в Российской Федерации, полномочия органов государственной власти и местного самоуправления, основы охраны земель, собственности и иных прав на земельные участки. Особое внимание уделено основаниям и процедуре приобретения и прекращения прав на земельные участки, а также содержанию управления землями.
Особенная часть содержит нормы, регулирующие отношения по использованию и охране отдельных категорий земель (сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности и иного специального назначения и др.).
К специальным источникам земельного права относятся федеральные законы, детализирующие нормы ЗК РФ. Это Федеральные законы «О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О разграничении государственной собственности на землю», «О личном подсобном хозяйстве» и др.
Источниками земельного права являются законодательные акты, которые регулируют отношения, тесно связанные с земельными. Так, это Федеральный закон «Об охране окружающей среды», Лесной кодекс, Водный кодекс, Закон «О недрах», Федеральный закон «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами» и др.
К источникам земельного права относятся иные законодательные акты. К ним относятся, например, Гражданский кодекс РФ, Уголовный кодекс РФ, Кодекс РФ об административных правонарушениях. Гражданский кодекс РФ применяется к регулированию земельных отношений постольку, поскольку не противоречит земельному законодательству либо прямо применяется в случаях, когда на это указывает сам ЗК РФ.
Земельное законодательство. Статья 2 ЗК РФ рассматривает земельное законодательство в узком аспекте, составными частями которого являются ЗК РФ, федеральные законы и законы субъектов РФ, т.е. только законодательные акты.
Рекомендуемая литература:
1. Боголюбов С.А. Практическое значение Земельного кодекса Российской Федерации // Право и экономика. 2003. № 3.
2. Волков Г.А. Кодификация земельного законодательства в рамках правовой реформы в России // Экологическое право России. Сборник материалов научно-практических конференций 1995-1998 гг. М., 1999. С. 78.
3. Галиновская Е.А. Вопросы систематизации земельного законодательства // Журнал российского права. 2000. № 7.
4. Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. № 6.
5. Краснов Н. Новый Земельный кодекс // Законность. 2002. № 7, 8.
6. Сыродоев Н.А. Земельный кодекс РФ в системе российского законодательства // Экологическое право. 2003. № 1.
7. Уваров А. Некоторые аспекты регулирования земельных отношений органами местного самоуправления // Хозяйство и право. 2003. № 6.
8. Чмыхало Е.Ю. Правовое регулирование земельных отношений на региональном уровне // Журнал российского права. 1999. № 3/4.
Тема 5. Право собственности на землю
Собственность на землю является экономической категорией. Отношения собственности представляют собой общественные отношения по поводу конкретного имущества, материального блага. Суть такого рода отношений заключается в том, что имущество присваивается конкретным лицом и используется им в своих интересах и все другие лица обязаны воздержаться от каких-либо посягательств на это имущество и не чинить каких-либо препятствий.
Термин «право собственности» может рассматриваться в двух аспектах: объективном и субъективном смысле. Отсюда – право собственности на землю в объективном смысле рассматривается как правовой институт, нормы которого устанавливают содержание и объем правомочий носителя конкретных прав в отношении земельного участка. Право собственности на землю имеет комплексный характер, так как правовые нормы, регулирующие земельные отношения, закреплены в земельном, гражданском и ином законодательстве.
Право собственности на землю в субъективном смысле представляет собой конкретные правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком и предполагает возможность собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком.
В общем виде содержание права собственности на землю определено в п. 2 ст. 36 Конституции РФ, а также находит свое выражение в ст. ст. 13, 40, 42, 43 ЗК. Содержание права собственности не зависит от категории земель и вида земельного участка (делимый, неделимый). Практически во всех случаях правомочия собственника заключаются во владении, пользовании и распоряжении своим земельным участком.
Право собственности не является абсолютным, так как действующим законодательством установлены пределы осуществления собственником своих правомочий. Так, собственник не должен наносить вреда окружающей среде, не нарушать прав и законных интересов других лиц; не должен самостоятельно изменять целевое назначение земель и разрешенное использование земельного участка. Кроме того, право собственности распространяется только на поверхностный слой земли.
Содержание права собственности не зависит и от субъекта данного права. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Фактически законодатель определил субъекта, которому может принадлежать природный ресурс: государство (Российская Федерация или субъект РФ), муниципальное образование, гражданин или юридическое лицо. При этом все субъекты права собственности на землю обладают правомочиями владения, пользования (если это правомочие не делегировано другим лицам) и распоряжения своими землями и их право защищается равным образом.
В праве развитых стран признано существование двух форм собственности: публичной и частной. Публичной собственностью является имущество, в том числе земля, которое не относится к частной собственности. К публичной собственности относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной и муниципальной собственности на землю осуществляется на основании Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» и постановления Правительства РФ от 4 марта 2002 г. № 140 «Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности». Объектами государственной собственности предполагаются земля и другие природные ресурсы, в отношении которых отсутствуют какие-либо доказательства принадлежности их к собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований.
Муниципальная собственность на землю. В муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми законами Российской Федерации и субъекта РФ; земельные участки, права на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; земельные участки, приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством (ст. 19 ЗК). Для обеспечения развития поселений в муниципальную собственность могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за чертой муниципального образования.
Для городов особого регулирования Москвы и Санкт-Петербурга установлены иные правила, где земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности не передаются. Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах РФ возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов РФ.
Частной собственностью на землю признается собственность на земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Право собственности граждан признано Конституцией РФ (ст. 36) основным и неотчуждаемым. Земельный кодекс РФ, в отличие от прежнего земельного законодательства, закрепил принцип равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность (п. 2 ст.15).
Действующее земельное законодательство не устанавливает каких-либо ограничений и запретов по передаче земель в собственность в зависимости от типа поселения, уровня его социально-экономического развития, географического положения и т.п. Исключение составляет возможность передачи в собственность иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства земельных участков, находящихся в приграничных территориях и на иных установленных особо территориях.
Кроме того, в частную собственность не могут предоставляться земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте (ст. 27 ЗК). Не могут предоставляться в собственность земельные участки, которые по своей сути «общие для всех». Территории общего пользования могут включаться в состав любой территориальной зоны поселения, при этом режим их использования не изменен. Земельные участки данного вида используются исключительно в интересах населения поселения или для обслуживания специфических нужд поселения. В пределах черты поселения это территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами.
Земельный кодекс РФ формулирует три основания, по которым можно отказать в предоставлении земельных участков в частную собственность для строительства: в случае изъятия земельных участков из оборота; в случае, если федеральный закон (а не иной нормативно-правовой акт) устанавливает запрет на приватизацию земельных участков; в случае, если земельные участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28).
Рекомендуемая литература:
1. Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование). М., 1997.
2. Грудцына Л. Право собственности на землю и его законодательное закрепление и историческое развитие // Юрист. 2003. № 3.
3. Крассов О.И. Право частной собственности на землю в США // Государство и право. 1993. № 2.
4. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000.
5. Крассов О.И., Рюмина Р.Б. Право государственной собственности на природные ресурсы // Государство и право. 1995. № 9.
6. Медведев С. Новое земельное законодательство: разграничение государственной собственности на землю и участие публичных образований в хозяйственном обороте земли // Хозяйство и право. 2002. № 7.
7. Пашова М.С. О разграничении государственной собственности на землю // Журнал российского права. 2001. № 4.
8. Попов М. Споры о разграничении государственной собственности на землю // Хозяйство и право. 2002. № 7.
9. Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. № 8.
10. Сосна С.А. Исследование о праве земельной собственности в странах Латинской Америки // Журнал российского права. 1998. № 3.
Тема 6. Иные, кроме права собственности, права на земельные участки
Действующее земельное и гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает производные от права собственности титулы. Все эти права делятся на два вида: вещные (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и сервитут) и обязательственные (аренда, безвозмездное срочное пользование).
Пожизненное наследуемое владение является одним из древнейших прав на земельный участок. Это право окончательно сформировалось во времена Римской Империи. История возникновения права пожизненного наследуемого владения на территории Российского государства берет свое начало еще с XIV в. Следует отметить, что после 1917 г. институт пожизненного наследуемого владения (чиншевое право) в России утратил свою актуальность. Титул пожизненного владения был закреплен в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. Субъектом этого права мог быть только гражданин.
Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. При этом право пожизненного наследуемого владения, приобретенное гражданами до введения ЗК, сохраняется. Это значит, что граждане не обязаны переоформлять данное право на право аренды или приобретать земельные участки в собственность и сроки добровольного переоформления права не ограничены.
Согласно п. 3 ст. 21 ЗК каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок находящийся в его пожизненном наследуемом владении. При этом взимаются платежи за переоформление права.
Что касается правомочий землевладельцев, то ЗК РФ запрещает каким-либо образом им распорядиться, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21).
Право постоянного (бессрочного) пользования явилось следствием становления и развития послереволюционного законодательства, начиная с Декрета «О земле» 1917 г. и более четко регламентировалось в Основах земельного законодательства 1968 г. В период проведения реформ 80 – 90-х гг. изменился порядок и принципы землепользования граждан. Им предоставляется возможность приватизировать земельные участки, находящиеся в их бессрочном пользовании. Поэтому основной категорией субъектов права постоянного пользования остаются юридические лица, как правило, государственные и муниципальные предприятия и учреждения.
С принятием ЗК РФ земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются (ст. 23). Это положение касается всех граждан и юридических лиц. В порядке исключения названы три категории субъектов, земельные участки которым могут быть предоставлены на рассматриваемом праве: 1) государственные и муниципальные учреждения; 2) федеральные казенные предприятия; 3) органы государственной власти и местного самоуправления.
Приобретенное ранее субъективное право землепользования сохраняется. При этом на граждан, в отличие от юридических лиц, законом не возлагается обязанность перерегистрировать свое право. В этом случае гражданам предоставлено право однократно бесплатно приобрести земельные участки в собственность независимо от размера земельного участка.
Юридические лица, не имеющие право на получение земельных участков на титуле постоянного (бессрочного) пользования по действующему ЗК, обязаны переоформить такое существующее право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года.
Земельный кодекс устанавливает для землепользователя запрет на распоряжение земельным участком (п. 4 ст. 20).
Сервитут на земельный участок является самым древнейшим титулом. Еще в Древнем Риме сформировались основные начала ограниченного пользования чужим земельным участком. На Руси право на чужую вещь называлось угодьем и земли использовались другими лицами для рубки леса, сенокошения, пчеловодства, охоты, рыболовства и проч. В современной России право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) было установлено Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535. Позднее правила установления сервитутов были закреплены в ГК РФ (ст. 274). Правовое регулирование установления сервитутов в отношении земельных участков осуществляется и ст. 23 ЗК.
Действующее законодательство выделяет следующие разновидности сервитутов: 1) публичный и частный; 2) срочный и постоянный.
Публичный земельный сервитут устанавливается нормативным правовым актом, если это необходимо для обеспечения интересов государства (Российской Федерации и субъекта РФ), местного самоуправления или населения муниципального образования. Перечень государственных, муниципальных и общественных нужд, для которых может устанавливаться публичный сервитут, определен в п. 3 ст. 23 ЗК и является исчерпывающим.
Частный сервитут устанавливается договором или решением суда.
Если частный сервитут, по общему правилу, устанавливается только в отношении земельного участка, находящегося на праве собственности, то публичный сервитут, как следует из п. 7 ст. 23 ЗК, может устанавливаться по отношению к земельному участку, используемом также на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования.
Если собственник земельного участка, обремененного частными сервитутом, вправе в любом случае требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, то иная ситуация складывается, когда установлен публичный сервитут. Здесь возможно два варианта требований в зависимости от степени обременения земельного участка и права на такой участок. Во-первых, собственник вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерную плату в случае существенного затруднения в использовании земельного участка в результате установления сервитута. Во-вторых, если невозможно использовать земельный участок в результате установления сервитута, то землевладелец, землепользователь вправе требовать изъятия, а собственник – выкупа, земельного участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.