Тезисы с круглого стола Загородная недвижимость в деталях: к чему пришел рынок к 2012 году

Тезисы с круглого стола «Загородная недвижимость в деталях: к чему пришел рынок к 2012 году»

24 февраля 2012 года в Гостином дворе состоялся круглый стол АЦ «Индикаторы рынка недвижимости». Тема круглого стола «Загородная недвижимость в деталях: к чему пришел рынок к 2012 году», на котором обсуждались последние тенденции и перспективы развития рынка недвижимости в Московской области.

Сотрудники ООО «ФРЭК» не могли пропустить столь заметное событие рынка недвижимости. Для поддержания высокого уровня профессионализма в расчете рыночной стоимости различных объектов недвижимости в Москве и Московской области (в рамках написания отчетов) наши специалисты не только знакомятся с данными, представленными участниками конференции, но и принимают участие в обсуждении неоднозначных явлений на современном этапе развития рынка недвижимости.

Таким образом, специалисты компании ФРЭК резюмировали выступления спикеров и тезисно изложили взгляд экспертов на будущее развитие рынка загородной недвижимости в Московской области.

I. Лукинов Валерий Валентинович руководитель офиса загородной недвижимости "Преображенское" компании "ИНКОМ-Недвижимость", руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР. Тема доклада: «Почему не продается 50% поселков».

Ситуация на рынке:

1. Около половины поселков имеют «0» продаж

2. Продажи на критическом уровне (менее 5 сделок) около 30% поселков бизнес и эконом класса.

Причины отсутствия продаж:

1. Отсутствие динамики строительства по коммуникациям

2. Завышенная цена, не соответствующая цене локального рынка.

3. Несоответствие цена-качество (материал строительства, объем инфраструктуры)

Ценообразование:

1. На стадии start-up успешные застройщики сознательно занижают стоимость объектов загородной недвижимости для формирования потока покупателей, в первую очередь – инвесторов.

2. Дальнейший рост цен обусловлен инвестициями застройщика в развитие инженерной и социальной инфраструктуры.

3. Через год после начала продаж в поселках, где все инженерные работы выполнены четко в срок, цена вырастает минимум на 20%.

4. В высоколиквидных поселках (более 20 продаж) средняя годовая доходность достигнет 25 – 45%.

 

Вывод по таблицам:

Выгоднее строить (для застройщиков) и покупать (для покупателей) форматы «Участки без подряда» и «Таунхаусы» ввиду того, что цены на них показывают рост не менее 25% в год, и есть неудовлетворенный спрос (спрос превышает предложение).

Это самые востребованные на рынке продукты, т.е. по ним максимальный спрос и объекты которые можно легко реализовать на рынке.

 

II. Татьяна Шарова руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome. Тема доклада: "Как изменилась коньюнктура рынка загородной недвижимости после кризиса?Как повлияло на рынок расширение Москвы, кто выиграл: те, кто оказался в «Новой Москве», или те, кто остался "за бортом"?

Основные даты в 2012 году:

- 30.06.2011 – подписание соглашения между правительством Москвы и Московской области о присоединении территории.

Изменения предпочтений покупателей в 2012 году

• переориентация на домовладения меньших площадей

• сокращение бюджета покупки

• более рациональный подход к выбору объектов недвижимости (планировки, комнатность, архитектура и т.п.)

• повышенная требовательность: «рынок продавца» стал «рынком покупателя»

• ожидание больших скидок

• снижение инвестиционного интереса

• большая доля высокобюджетного спроса приходится на объекты, находящиеся на высокой стадии готовности

• большая доля спроса в сегменте эконом приходится на участки без обязательного подряда на строительство

 

Цены на присоединенных территориях в ближайшей перспективе не будут расти по следующим причинам:

• отсутствие генерального плана территорий, неопределенность;

• недостаточно развитая дорожная сеть;

• недостаточно развитая инфраструктура (в том числе, социально-бытовая);

• смещение спроса на загородную недвижимость в сторону других направлений (Минское, Новорижское, Симферопольское);

• ухудшение экологической обстановки в будущем;

• утрата исторически сложившегося статуса стародачных мест по Калужскому шоссе (Вороново, Ватутинки).

 

 

III. Аркадий Литовский, коммерческий директор ГК "ГородОК". Тема доклада: "Демпинг за счет уменьшения метража или новый формат загородного жилья. Квартиры по 20-35 кв.м., таунхаусы по 80 м кв. в загородных ЖК: на каких направлениях представлены, кому интересны?"

Тенденция рынка:

1. Потребность населения в доступном жилье значительно превышает предложение жилищного рынка;
2. Жилищный рынок Москвы и Подмосковья испытывает дефицит недорогого, но качественного и близкорасположенного к столице жилья;
3. С осени 2008г. сохраняется устойчивая тенденция к уменьшению средней площади реализуемого жилья.
4. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве 4,4 млн руб., в Подмосковье 2,6 млн. руб.

Портрет потребителя:

1. Средний возраст – 35 лет;

2. Соотношение мужчины/женщины – 51/49%.

3. Преобладают потребители с детьми – 53 %.

4. Интернетом пользуются 97 % покупателей квартир.

5. Большая часть планируют жить в квартире – 69%.

6. Средняя сумма сделки за 2010г. составляет – 1 904 950 руб.

7. 20%потребителей приобретают более одной квартиры.

8. 17% договоров в 2010г. заключено по ипотеке.

· Молодая семья:молодожены возрастом до 30 лет, желающие разъехаться с родителями, родственниками, проживающие в Москве и Московской области.

· Одинокие и семейные пары, желающие жить отдельно от своих взрослых детей, старше 40 лет, проживающие на момент покупки в Москве и Московской области.

· Жители регионов России, желающие купить квартиру в Москве или Подмосковье для временного или постоянного проживания.

· Приезжие жители Москвы, работающие и снимающие квартиру в столице, возраст от 20 до 35 лет.

· Студенты и их родители, желающие приобрести квартиру на период обучения в университетах столицы и Московской области, возраст студентов – до 20 лет, возраст их родителей – 40-50 лет.

· Инвесторы, стремящиеся вкладывать денежные средства в высоколиквидную недвижимость, преимущественно мужчины 30-50 лет.

· Компании Москвы и Подмосковья, закупающие жилье для своих сотрудников с целью их постоянного или временного проживания: как правило, крупные или средние компании, активно привлекающие на работу сотрудников из регионов России или имеющие деловые связи с иностранными партнерами, с партнерами из регионов России.

IV. Тимур Сайфутдинов, управляющий директор Департамента жилой недвижимости компании Blackwood. Тема доклада: "Мультиформатные загородные ЖК (жилые комплексы) - жить или не жить, строить или не строить?"

 

Преимущества покупки квартиры в мультиформатном поселке

• Благоприятная экология

• Закрытая территория

• Низкая плотность застройки

• Однородность социальной среды

Недостатки покупки квартиры в мультиформатном поселке

• Конкуренция со стороны проектов массовой жилой застройки

• Бюджет покупки зачастую сопоставим с бюджетом квартиры в городе или загородным жильем на большем удалении/другом направлении

• Высокие эксплуатационные расходы

• Отсутствие мест приложения труда в МО – необходимость ежедневно ездить в Москву

• Недостаточная обеспеченность транспортной, социальной, бытовой, торгово-развлекательной инфраструктурой для постоянного проживания

Покупатель квартиры в МО не готов переплачивать только за повышенный комфорт и экологичность

В ближайшее время мы расскажем вам о других выставках, в которых мы принимали участие. Сотрудники компании ФРЭК всегда следят за последними тенденциями на рынке недвижимости, изменениях в законодательстве и значимых событиях для всех, кому интересна оценочная деятельность.