Жилищно-коммунальное строительство

Конституция РФ провозглашает право человека на жилище. Ор­ганы государственной власти и местного самоуправления создают условия для его осуществления. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах реализуют принадлежащие им жилищные права Прежде всего они свободно выбирают жилые помещения для про­живания в качестве собственников, нанимателей или на иных ос­нованиях. Для этого органы государственной власти и местного са­моуправления:

• содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере;

• используют бюджетные средства и иные источники денежных средств для улучшения жилищных условий, в том числе путем предоставления субсидий для приобретения или строительства жилья;

• предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений госу­дарственного или муниципального жилищного фонда;

• стимулируют жилищное строительство.

Объектом жилищных прав являются жилые помещения. Сово­купность всех жилых помещений образует жилищный фонд Рос­сийской Федерации. В зависимости от формы собственности он подразделяется на частный (в собственности граждан и юридиче­ских лиц); государственный (в собственности Российской Федера­ции и субъектов РФ); муниципальный (собственность муниципаль­ных образований). По назначению и использованию жилищный фонд подразделяется на следующие категории:

• социальный;

• специализированный;

• индивидуальный;

• коммерческий.

 

Жилые помещения социального фонда предоставляются граж­данам по договорам социального найма за счет государственного и муниципального жилищного фонда. Жилые помещения специали­зированного жилищного фонда предназначаются для проживания отдельных категорий граждан также за счет государственного и му­ниципального жилищных фондов. Индивидуальный жилищный фонд используется гражданами — частными собственниками жилья для своего проживания, проживания членов семьи и иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками жилья для проживания граждан на тех же условиях. Коммерческий жилищный фонд используется собст­венниками жилья для проживания граждан на условиях возмездно­го пользования, по иным договорам, для предоставления во владе­ние или пользование.

Основные фонды жилищно-коммунального хозяйства подразде­ляются на две группы: 1) жилищный фонд; 2) коммунальные (технологические) фонды.

Жилищный фонд включает недвижимое имущество с установлен­ными правами владения, пользования и распоряжения им. К не­движимому имуществу относят земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Технологические фонды включают в себя коммунальную инженер­ную инфраструктуру (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения, водозаборы и т.п.).

Балансовая оценка жилищно-коммунальной недвижимости составляет 4,1 трлн руб., основные фонды коммунальных предпри­ятий — 0,7 трлн руб. Здесь функционирует около 50 тыс. предпри­ятий, занято 4 млн человек, в том числе на ведущих предприятиях — 1,5 млн человек. Наметилась тенденция снижения численности за­нятых в ЖКХ в связи с развитием промышленности, увеличением числа рабочих мест с относительно высокими заработками в других сферах экономики.

На поддержание жилищно-коммунальной сферы расходуется почти 4% валового внутреннего продукта, до 30% общих расходов бюджетов территорий.

Жилищный фонд составляет более 2,9 трлн м², что на 20% боль­ше аналогичного показателя 1990 г. (табл. ), в том числе в муни­ципальной собственности находится менее 600 млн м², при этом муниципальный фонд остался почти неизменным, а государствен­ный сократился на 85%. Городское жилье составляет около 72%, сельское — 28%.

На государственное жилье приходится лишь около 5% жилищно­го фонда, на муниципальное — 20%. Около 60% общественного (го­сударственного и муниципального) жилья приватизировано; включая продажу, это составляет почти 1,9 млрд м². В 1995 г. ветхого и ава­рийного жилья было 37,7 млн м², в 2003 г. — 91,3 млн м². Более 800 млн м² жилых зданий, построенных в 1950—70-е гг. методом индустриального типового крупнопанельного домостроения, не от­вечает требованиям по причине морального и физического старения.

В соответствии с действующими нормами потребность в еже­годном капитальном ремонте жилищного фонда составляет 230 000 м², или 1,5% общего объема жилищного фонда. Ремонтиру­ется всего лишь 20000 м², или 9% от потребности.

В соответствии с существующими нормативами текущий ремонт должен осуществляться с периодичностью 3—5 лет, т.е. ежегодно должно ремонтироваться около 20% жилищного фонда. Ремонтиру­ется же не более 5%.

С начала 1990-х гг. в стране фактически прекратилось перспек­тивное планирование развития коммунальной инфраструктуры: электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и т.д.

Строительство объектов коммунального хозяйства ведется в не­значительных объемах. Особенно низки темпы сооружений водо­провода и канализации, ввод по ним ниже уровня 2002 г. (табл. ).

Городской жилищный фонд обеспечен водопроводом и центра­лизованным отоплением на 87%, горячей водой — на 77%, на селе эти показатели соответственно составляют 41 и 19%. В домах без газа, электроплит, канализации, горячей воды живет 1/3 семей.

Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в 2,5—3 раза ниже, чем в Европе. К началу 2004 г. степень износа основных фондов коммунального хозяйства составила: по теплоснабжению — 63,8%, водоснабжению — 54, электрических сетей — 68, канализаци­онных сетей — 62, очистных сооружений — 56%.

Обеспеченность жильем характеризуется рядом показателей среди которых наиболее важными являются площадь жилья в рас­чете на одного жителя и средний размер квартиры. По уровню обеспеченности населения качественным жильем оценивается степень благосостояния общества. Хотя темпы предоставления жилья очередникам резко снизились, некоторые механизмы помощи в его приобретении после 1992 г. были введены:

• выплаты гражданам субсидий на приобретение и строительство жилья;

• предоставление определенным категориям граждан государственных жилищных сертификатов и жилищных кредитов.

В результате сократилось количество семей в очереди на получение жилья. Показатель обеспеченности жильем вырос за 1992—2002гг. и в 2004 г. составил около 20 м² на человека (это в 2—3 раза меньше, чем в Европе и США). Средний размер вновь построенных квартир повышается и составляет более 85 м² на одну квартиру (в 1990 г. — 59,1 м²).

Темпы ввода жилья после 1990 г. начали резко снижаться. Общий жилищный фонд начиная с 1991 г. увеличивался всего на 1,5% в год. В США темп воспроизводства жилья составляет 3%, в Европе 10%. Среднегодовой ввод жилья по сравнению с советским периодом сократился в 2 раза. В 2005 г. введено 40 млн м², это меньше на 33%. Ввод в расчете на жителя — 0,28 м², в Казахстане, напри мер, — 1 м². При этом около 50% жилья вводится на селе (коттеджи, дачи), не затрагивая потребности массового спроса. Стоимость такого жилья ниже, чем в многоквартирных домах, ввиду незначительных затрат на инфраструктуру.

В апреле 2005 г. после еще большего обострения жилищной проблемы на Президиуме Госсовета рассмотрен проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Поставлена задача, что- бы к 2010 г. каждый третий мог купить квартиру, в том числе с по- мощью ипотеки. Возможность получения социального жилья ото- двигается на более длительный срок. Для этого надо построить около 400 млн м² и довести ежегодный ввод жилья до 80 млн м².

Таким образом, советские масштабы строительства и ввода жи­лья в эксплуатацию урезаны спустя 20 лет: годовой объем — со 130—140 млн м² до 80 млн м².

Теперь государство предоставляет бесплатное жилье гражданам, признанным по закону малоимущими, и некоторым другим катего­риям нуждающихся. Все остальные для решения жилищных проблем приглашаются на рынок жилья.

Концепцию рыночного обеспечения жильем разделяют все ветви власти. Она сводится к тому, что жилья надо строить столько, сколько его могут купить, пусть это определяют спрос и предложение При этом административно цены на жилье регулировать не нужно, но следует ввести повышенный налог на имущество, чтобы ограничивать покупки двух-трех и более квартир. Застройщики и инвесторы могут создавать ассоциации для защиты своих интересов.

Формирующийся в отсутствие государственного регулирования рынок жилья приобретает специфические, порой парадоксальные, черты, что вовсе не способствует удовлетворению спроса на жилье. Платежеспособный спрос весьма велик в крупных городах и толкает цены на жилье высоко вверх при практически стабильном объеме ввода квадратных метров. Как появляется такой спрос при не высоких в целом доходах населения? Прежде всего, это результат глубокого социального расслоения. Одни способны заплатить за жилье любые деньги, чем и пользуются строители, сдерживая его предложение. Для других оно стало финансовым инструментом, способом удачного вложения капитала (доход во много раз больше, чем по банковским депозитам). С одной стороны, искусственно повышается спрос (ложный спрос), с другой — строительная моно­полия ограничивает предложение. Такой рынок не имеет ничего общего с удовлетворением потребности в жилье. Наивно ждать уси­ления конкуренции на нерегулируемом рынке, который всегда стремится к монополизации, чтобы и впредь иметь максимальную рентабельность за счет повышения цен, а не массы реализуемого товара.

В какой-то мере для повышения цен на жилье существуют объ­ективные причины:

• исчерпаны возможности точечной застройки, когда можно было подсоединять дома к уже имеющейся инженерной инфраструктуре;

• массовая застройка микрорайонов требует параллельного строительства школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов;

• дефицит земельных участков, электроэнергии, газа, воды, т.е. сказываются результаты приватизации: землю, отданную бесплатно или за бесценок, придется выкупать по рыночным ценам.

Но основная причина кроется в искусственно вызванной дис­пропорции между спросом и предложением. В стране излишек нефтедолларов, и потенциальные инвесторы, видимо, не представ­ляют, куда еще их употребить.

По данным Ассоциации строителей России, средняя себестои­мость строительства 1 м² в Москве равна 500 долл., с учетом сетей — 850 долл., цена 1 м² даже на окраинах уже больше 2 тыс. долл. В Европе себестоимость строительства 1 м² — 1250 долл., а средняя стоимость в крупных городах — 1,5—2,5 тыс. долл. Прибыль у рос­сийских строителей в 1,5—2,0 раза больше, чем у иностранных.

Рынок не только взвинчивает цены на жилье и делает его не­доступным для реально нуждающихся, но и усиливает иррацио­нальность размещения населения по территории страны. Жилищ­ное строительство концентрируется в г. Москве, отвлекаются ги­гантские инвестиционные ресурсы в элитное жилье. Вместо одной квартиры в Москве можно построить четыре в Орле — городе, где условия для проживания не хуже столичных.

Сам по себе рынок не уравновесится на иных, более приемле­мых параметрах спроса и предложения, не гарантирует получения жилья. Необходимо, чтобы на рынок вышли те, кто сейчас не обладает платежеспособным спросом, а предложение жилья росло oneрежающими темпами.

Социально ориентированное государство на деле, а не только по конституции вмешивается в рыночные процессы, регулируя как платежеспособный спрос, так и предложение. Оно не может не peaгировать на спекулятивные сверхдоходы, закрытие доступа на строительный рынок, на превышение спроса над предложением под предлогом, что нельзя ограничивать рыночные цены.

Без вмешательства государства как косвенного (нормативное регулирование), так и прямого (участие бюджетными средствами) вряд ли можно обойтись.

Для регулирования рынка жилья государство может применять нормативно-правовые методы, т.е. законодательные акты, регистрацию прав, учет и т.д., а также прямое финансовое участие: строительство жилья, инфраструктурных объектов, субсидии определенным группам населения. Регулирующие меры должны уравновешивать спрос и предложение на уровне доступности жилья для основной части дееспособного населения.

Национальный проект «Доступное жилье» предусматривает государственное регулирование предложения жилья и спроса на жилье.

Потребность в государственном вмешательстве в предложение жилья при буме спроса на него вызвана рядом причин, в том числе сокращением государством непосредственного участия в процессах воспроизводства и распределения жилья. Бюджетные инвестиции и ЖКК доведены до критически низкого уровня; за счет государст- венных средств вводится не более 20% нового жилья.

Государственные обязательства в настоящее время отражаются наиболее полно в федеральной целевой программе «Жилище», являющейся базовой и для национального проекта «Доступное жилье». На программу в 2006 г. выделено 18,5 млрд руб. из федерального бюджета и столько же из территориальных бюджетов.

Предложение жилья требует развития строительной индустрии разработки генеральных планов застройки, оперативности в решении вопросов по отводу земельных участков, возведения инженерных сетей на площадках массовой застройки, демонополизации строительного рынка.

За генеральные планы застройки отвечает местное самоуправление. Градостроительный кодекс обязывает городские власти готовить площадки и передавать их под строительство.

Регулирование земельной собственности, отвод земельных участков под застройку, создание инженерной инфраструктуры в жилищном строительстве выходят на первый план. Распоряжение землей становится мощным ресурсом и рычагом воздействия, находя­щимся в распоряжении муниципального образования. Земельные участки становятся предметом острой конкурентной борьбы, земля дорожает, особенно в крупных городах. Идет тяжба между регио­нальными, местными и федеральными органами власти из-за не­разграниченности основной части земель, являющихся объектом государственной собственности. Около 2/3 земель находится в фе­деральной собственности. Для отвода земельного участка его надо включить в черту поселения, однако такая процедура законом не урегулирована, что создает условия для злоупотреблений со сторо­ны чиновников.

Кроме того, для опережающей инженерной подготовки терри­тории и выполнения других, менее доходных, административно-зависимых работ (инвентаризации ветхих объектов, разработки про­ектной и разрешительной документации, проведения земляных ра­бот, экспертизы) нужны бюджетные средства.

Поэтому жилищный конвейер может функционировать при тес­ном взаимодействии местных органов власти и строительных ком­паний на основе инвестиционных договоров, в которых стороны принимают обязательства.. Администрация отвечает за:

• безвозмездное предоставление под застройку земельного участка;

• обеспечение инженерной инфраструктурой (теплосети, водоснабжение и т.д.) за счет областного и местных бюджетов;

• расходы на архитектурное проектирование зданий.

В совокупности эти затраты не меньше, чем на возведение дома. Строители берут обязательства по гарантии предельной стоимости 1м² жилья. Подбор инвесторов и подрядчиков осуществляется на конкурсной основе, что позволяет оптимально определять долю муниципального образования в инвестиционном проекте по расходам и доходам.

Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жи­лищного строительства, должны обеспечивать предложение земель­ных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Средства можно частично получить за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного регулируемого муниципалитетами тарифа за подключение к инфраструктуре. Предоставление средств на инфраструктуру там, где намечается строительство, приведет к снижению цен на жилье.

Без государственной финансовой поддержки тем не менее не обойтись. Федеральный центр объявил конкурс на отбор земельных участков под строительство жилья для предоставления застройщикам в собственность. Получение их до начала строительно-инвестиционного процесса обеспечит возможность привлечения кредитных ресурсов под залог земельных участков и возводимого жилого дома. Строи­телям оказывается помощь в форме государственных гарантий и субсидирования процентных ставок по кредитам банков. Это означает, что они берут кредиты для подготовки площадок с возвратом не позже 2—5 лет продажей готовых квартир.

Важно на аукцион выносить не земельный участок, а готовый проект строительства дома. Это снимет возникающие противоречия между строительными компаниями и организациями, отводящими участки под застройку.

На реализацию программы государственных гарантий и субси­дирования в 2006 г. выделяется 14,2 млрд руб., в 2007 г. — 22,5 млрд руб.

Регионы направляют заявки на получение средств, в которых указывают:

• расположение запланированного под застройку участка (го­род, микрорайон), его площадь;

• количество предполагаемого ввода жилья;

• наличие проектно-сметной и инженерно-разрешительной документации;

• стоимость реализации проекта.

Проблемы жилищного строительства не исчерпываются новым строительством. Необходимо приостановить критический износ жилого фонда, обеспечить поддержание его в нормальном техниче­ском состоянии, в каком он находился хотя бы до 1990 г. В комму­нальном хозяйстве тоже нужно не латание ржавых труб, а полно­масштабная модернизация, энергосберегающие технологии, иначе могут начаться необратимые процессы.

Мировой опыт свидетельствует, что в период обострения жи­лищной проблемы приоритетным становится сохранение имеющегося фонда по сравнению с новым строительством и надлежащее обслуживание жилья. Это означает повышение внимания к капитальному ремонту. Состояние жилых помещений позволяет выделить следующие варианты капитального ремонта (табл. ).

Всего на капитальный ремонт необходимо около 3 трлн руб. Жильцам такую сумму мобилизовать невозможно, а без помощи государства жилые дома будут приходить в непригодное для про­живания состояние, и придется взамен предоставлять социальное жилье.

Аварийный и ветхий фонд составляет 93 млн м². При средней стоимости жилья 500—600 долл./м² нужно затратить 55 млрд долл. (1,5 трлн руб.) на его замену. С 2002 г. реализуется подпрограмма «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья». За 2002— 2004 гг. заменено 630 тыс. м² при плане 2,5 млн м². Средства выде­ляет в основном федеральный бюджет, они незначительно допол­няются средствами региональных и местных бюджетов.

Пока пропорция вложений 6:1, т.е. налицо явное преоблада­ние бюджетных средств.

Распорядителем подпрограммы является Госстрой, ему предоставлено право приостанавливать финансирование, если субъект РФ не выполняет своих обязательств.

По мере перехода от точечной застройки к микрорайонам будет усиливаться бремя расходов на создание I м² коммунальной инфра­структуры. Сейчас даже в Московской области вода, электроэнергия и т.д. в дефиците.

Сердцевиной коммунальной инфраструктуры является энергетика, которая все более дорожает. В расчете на 1 м² жилой площади в сред­нем по стране потребление энергии в 2—3 раза выше, чем в Западной Европе. На отопление 1 м² расходуется 80 л условного топлива в год (в Швеции — 14—18 л). Такая разница обусловлена не только иными климатическими условиями. Причина кроется в низкой эффективно­сти процесса производства тепловой энергии, техническом несовер­шенстве систем теплоснабжения, больших потерях тепла.

По оценкам специалистов, срок окупаемости ресурсосберегаю­щих проектов муниципального уровня составляет 3—5 лет. Однако большинство муниципальных образований не располагает средст­вами для их реализации. Отсутствие у предприятий коммунальной энергетики средств на модернизацию ключевых элементов инфраструктуры при высокой степени изношенности основных фондов не позволяет обеспечить требуемые параметры и надежность тепло­снабжения.

Для обновления основных фондов коммунального хозяйства требуется около 2 трлн руб. Никакой более или менее серьезной государственной программы для этого не принято. Более того. Минрегион России считает, что единственным источником финан­сирования могут быть средства частных инвесторов.

Тем не менее учреждена государственная транснациональная финансово-промышленная группа (ТФПГ),которая финансирует создание систем жизнеобеспечения новых микрорайонов, ренова­цию территорий с ветхим жильем, строительство жилья и выпуск стройматериалов. Компания включает:

• финансовый блок — коммерческие банки, инвестиционная группа, союз потребительских кредитных кооперативов граждан и др.;

• блок застройщиков-заказчиков — компании, владеющие зе­мельными участками;

• промышленно-строительный блок, объединяющий ДСК, производителей стройматериалов и генподрядчиков.

Государство более 10 лет экономит на ЖКХ, сейчас есть финансовые возможности отдать ему должное.

Характер и масштабы спроса на жилье определяются дифференци­рованно по категориям нуждающихся. Можно выделить по крайней мере пять категорий граждан, заявляющих о потребности в жилье:

• могут купить жилье на рынке в собственность за наличные деньги или с привлечением обеспеченного кредита;

• могут приобрести жилье в собственность при условии финан­совой помощи за счет бюджета или льготного кредита;

• очередники и льготники;

• не могут приобрести жилье в собственность даже при условии финансовой и кредитной помощи;

• претендующие на коммерческий наем.

 

Спрос на жилье, прежде всего, зависит от доступности, а доступ­ность, в свою очередь, определяется предложением жилья и его це­ной, семейным доходом нуждающихся. Хотя доступность жилья увязывается с рынком, тем не менее формируется она за пределами рынка. Применительно к рынку термин «доступное» неуместен. На рынке реализуется платежеспособный спрос определенного контин­гента покупателей. Другие нуждающиеся в жилье на рынок вообще не выходят, так как не обладают платежеспособным спросом. Ры­нок — только один из способов удовлетворения потребности в жи­лье. Каждый способ характеризуется своими критериями доступно­сти приобретения жилья (табл. 9.4).

Прежде основным критерием доступности жилья была очередь, она и теперь не потеряла своего значения, но дополнилась такой существенной преградой, как имущественное положение. Жилье по имущественному критерию доступно для зажиточных и малоиму­щих и менее доступно для среднего слоя.

Для части нуждающихся в жилье теряет свое значение механизм получения жилья, поскольку оно не распределяется, а приобретает­ся с учетом имущественного положения. Открытый рынок форми­рует условия доступности, которым должен соответствовать семей­ный бюджет, и удовлетворяет не потребность в жилье, а платеже­способный спрос на него. Граждане с достаточным платежеспособ­ным спросом решают жилищную проблему через рынок жилья.

При этом они выступают во многих случаях не только покупа­телями, но и инвесторами жилищного строительства. За их счет возводятся многоквартирные и индивидуальные дома. Строитель­ные фирмы (застройщики) до начала строительства нуждаются в деньгах для оплаты проекта и земельного участка. При отсутствии собственных средств застройщик может взять кредит, но на креди­тора налагается солидарная ответственность с застройщиком, по­этому банк дает деньги только проверенным заемщикам. В связи с этим получило широкое распространение финансирование гражда­нами строительства, начиная с самых первых стадий, на долевых началах. Договор купли-продажи будущих квартир оформляется после получения разрешения на строительство. Среди дольщиков и действительно нуждающиеся в жилье, и подставные лица, скупаю­щие его в спекулятивных целях.

Дольщикам и застройщику выгодно вложить средства на ранней стадии строительства, правилом стала оплата будущего жилья до начала строительных работ. Это, однако, создает возможность зло­употреблений со стороны застройщика и требует ограничений прав застройщиков на привлечение денежных средств физических лиц. В случае применения подобных ограничений увеличивается поступ­ление на вторичный рынок готовых домов, находящихся в собст­венности строительных компаний.

За рубежом запрещена 100%-ная оплата на ранних стадиях строительства, поэтому деньги привлекаются поэтапно. Если за­стройщик по каким-либо причинам не может достроить объект, его «сменщику» не придется оплачивать то, что уже оплатили дольщики: он просто «добирает» деньги на финансирование следующих стадий. Покупка квартиры в кредит позволяет жить в ней уже сегодня. Банки предлагают ипотечные кредиты, учитывая индивидуальные особенности кредитора. Это позволяет гарантировать доступность и своевременный возврат заемных средств.

Удовлетворение такого потенциального спроса зависит от пред­ложения реального жилья на рынке и доступности ипотечных кре­дитов.

Сама по себе ипотека — рыночный инструмент кредитования, имеющий плюсы и минусы. Обе стороны при ипотечном кредито­вании несут риски. Банк при инфляции 10% не предоставит кредит на длительный срок (25—30 лет) и ужесточит условия кредитования (не на всю сумму расходов клиента, под 15% годовых, максимум на 10 лет). Такие условия пользования кредитом становятся для мно­гих неприемлемыми. Жилье покупают те, кому оно доступно, поку­пают немногие, следовательно, большинству оно недоступно.

Пока только 10—12% нуждающихся семей могут купить жилье на свои деньги или в кредит. Если, например, рыночная стоимость I м² составляет 25 тыс. руб., а заработная плата — 10 тыс. руб. в месяц, то говорить о доступности жилья не приходится: за год можно заработать на 2 м² и не более. У основной части нуждаю­щихся в жилье отсутствуют средства на покупку квартиры даже по себестоимости.

С ростом платежеспособности населения и снижением цены 1 м² доступность жилья повышается. Если стимулировать платеже­способный спрос, то преодолевается барьер в виде цены 1 м², жи­лье становится более доступным, хотя и не более дешевым.

Через регулирование рынка можно уравновесить спрос и пред­ложение на уровне, удовлетворяющем потребности основной части нуждающихся со средней платежеспособностью.

Стимулирование рыночного спроса осуществляется с помощью сочетания ипотеки с различными формами финансовой поддержки участников ипотечных программ. В результате ипотека приобретает социальные черты, повышается востребованность кредитов.

Правовые и экономические основы социальной ипотеки фор­мируются в регионах с учетом принятых законов о формировании рынка жилья и конкретных показателей платежеспособности насе­ления, которые обусловливают выбор модели ипотечного кредито­вания.

На практике применяются следующие основные варианты со­циальной ипотеки:

• дотирование процентных ставок по кредиту;

• субсидии на часть стоимости жилья и кредита, на первона­-
чальный взнос;

• снижение цены жилья до уровня себестоимости.

В софинансировании за счет бюджетов особенно нуждаются стоящие в очереди на бесплатное жилье, молодые семьи, граждане в сельских и депрессивных районах. Если хотя бы 15—20% более обеспеченных решат участвовать в программе социальной ипотеки, то легче обеспечить жильем остальных, укоротить живую очередь, которая после принятия нового Жилищного кодекса может превра­тится в «мертвую».

Например, в Москве численность очередников составляет 190 тыс. чел. и увеличивается ежегодно на 7 тыс. Право на получе­ние жилья, улучшение жилищных условий за счет города имеют граждане, у которых стоимость имущества (дача, гараж, автомо­биль, исключая квартиру, все вместе или что-то одно) при продаже, получении кредита и покупке квартиры не позволяет выплатить кредит за 20 лет.

Установлены нормы предоставления площади:

• на одного человека — 18 м²;

• на семейную пару — 1-комнатная квартира от 36 до 44 м²;

• на семью из двух человек (не супругов) — 2-комнатная квар­тира от 36 до 50 м²;

• на семью из трех человек, включая семейную пару, —
2-комнатная квартира от 54 до 62 м²;

• на семью из трех человек без супругов — 3-комнатная квартира от 62 до 74 м²;

• на семью из четырех и более человек — квартира из расчета
18 м² на человека.

Город предоставляет очередникам субсидии на покупку жилья: если срок пребывания в очереди составляет 5 лет, то субсидируется 5% стоимости недостающей площади, а если 15 лет, то 70%. Если размер субсидии превышает 70%, то город покупает для очередника квартиру, исходя из норм предоставления жилья.

Выделяются целевые субсидии на поддержку отдельных катего­рий граждан, нуждающихся в жилье: выезжающих из районов Крайнего Севера, военнослужащих и др. В полной мере государство сохраняет обязательства перед малоимущими, которые не могут быть субъектами рынка жилья.

Малоимущими являются граждане, признанные таковыми орга­ном местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собст­венности членов семьи и подлежащего налогообложению. Бесплат­ное жилье малоимущим предоставляется в порядке очередности ис­ходя из времени принятия на учет и включения в списки.

Обеспечение жильем малоимущих государство возложило на ме­стное самоуправление, предоставив муниципалитетам право за счет своих средств улучшать положение отдельных категорий граждан и определять условия предоставления жилья по договору социального найма.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ бесплатная приватизация жилья, полученного после 1 марта 2005 г., прекращается. Новые претенденты на собственное жилье должны обладать доста­точным капиталом.

Для собственников жилья важны размеры налога на недвижи­мость, который предполагается исчислять исходя из рыночной, а не балансовой стоимости, налога на землю под жильем, величина от­числений на капитальный ремонт дома, осуществляемый за счет Собственников квартир. Собственник жилья, возможно, тем не ме­нее чувствует себя комфортнее, чем квартиросъемщик.

Однако многие не хотят или не могут приобретать жилье в собственность, и вместе с тем их нельзя отнести к разряду малоимущих. Для них достаточно снять жилье по «божеским» ценам. Они могут по­пасть в весьма затруднительную ситуацию, когда человек не может купить квартиру и стать собственником и не может получить квартиру и наем в частном многоквартирном доме из-за монопольно высокой платы.

За рубежом предоставляется выбор между покупкой жилья (строительством индивидуального дома) и коммерческим наймом. Не только малоимущие, но и средний класс, как правило, не имеют собственного жилья, а являются нанимателями жилого по­мещения и никакой ущербности в этом статусе не ощущают. В Париже, Лондоне далеко не все живут в собственных домах и квартирах.

Жилье для предоставления в наем обычно строят муниципали­теты. Например, в Германии собственные квартиры имеет 40% на­селения, остальные арендуют муниципальное жилье, получая жи­лищные пособия, поэтому такое жилье обходится для нанимателя дешевле. Даже минимальная заработная плата позволяет работнику арендовать жилье.

Ставка на собственника жилья и курс государства на уход из строительной индустрии жилья оставляет открытым вопрос, кто и как должен строить коммерческое и социальное жилье.

Порядок обеспечения жильем через местное самоуправление нормативно не определен, если исключить Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому му­ниципальным образованиям предоставлено право на создание фон­дов жилищной сферы для финансирования строительства жилья, объектов ЖКХ и социальной инфраструктуры.

В настоящее время средства на строительство муниципального жилья местные органы власти изыскивают по-разному, с учетом воз­можностей собственного финансирования и привлечения внебюд­жетных средств. Как правило, образуются целевые фонды программ строительства. В них поступают средства от реализации коммерче­ского жилья, за счет которых осуществляются финансирование строительства бесплатного и ликвидация ветхого жилья, переселение из пятиэтажек, вывод за городскую черту промышленных предпри­ятий. Кроме того, используются квотирование за отвод земельного участка под застройку и другие источники пополнения внебюджет­ных фондов.

При этом вряд ли можно обойтись без создания государственных строительных компаний. Они могут выступать в качестве генераль­ных подрядчиков строительства муниципального жилья; строить бо­лее дешевое жилье, принуждая частные компании снижать цены; переходить на строительство дорогого элитного и индивидуального жилья. В этом случае реально заработают ипотека и другие меры, направленные на удовлетворение спроса на жилье.