рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Вопросы к зачету по дисциплине Экономика недвижимости 2. Понятие недвижимости. Различие понятий здания, сооружения, строения, кондоминиум

Вопросы к зачету по дисциплине Экономика недвижимости 2. Понятие недвижимости. Различие понятий здания, сооружения, строения, кондоминиум - раздел Домостроительство, Вопросы К Зачету По Дисциплине «Экономика Недвижимости» ...

Вопросы к зачету по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

1. Признаки недвижимости. Технические и социально-экономические особенности недвижимости.

2. Понятие недвижимости. Различие понятий здания, сооружения, строения, кондоминиум.

3. Классификация недвижимости.

4. Рынок недвижимости: сущность, особенности.

5. Объекты и субъекты рынка недвижимости.

6. Основные процессы, протекающие на рынке недвижимости.

7. Инфраструктура рынка недвижимости.

8. Сегменты рынка недвижимости.

9. Государственное регулирование рынка недвижимости.

10. Понятие, структура и содержание Земельного кадастра РФ.

11. Структура и основные положения Земельного кодекса РФ

12. Структура и основные положения Жилищного кодекса РФ

13. Роль рынка недвижимости в социально-экономической системе России.

14. Влияние инфляции на развитие рынка недвижимости.

15. Ценообразование на рынке недвижимости.

16. Виды ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью.

17. Риэлтерская деятельность: основные понятия, приемы и направления деятельности риэлтеров.

18. Жилищно-коммунальное хозяйство: проблемы реформирования.

19. Оценочная и консалтинговая деятельность на рынке недвижимости.

20. Принципы и формы финансирования строительства, эксплуатации и модернизации объектов недвижимости.

21. Виды сделок с недвижимостью в соответствии с действующим законодательством.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.

22. Особенности сделок с недвижимостью.

23. Правовое регулирование купли - продажи недвижимости.

24. Правовое регулирование мены и обмена недвижимости.

25. Правовое регулирование дарения недвижимости.

26. Наследование недвижимости по завещанию.

27. Наследование недвижимости по закону.

28. Приватизация недвижимости.

29. Правовое регулирование ренты с передачей права собственности на недвижимость.

30. Аренда объектов недвижимости. Особенности лизинга недвижимости.

31. Ипотека. Виды ипотечных кредитов.

32. Предприятие – как имущественный комплекс. Сделки с предприятием.

33. Страхование недвижимости, сделок с недвижимостью и другие формы страхования, применяемые на рынке недвижимости.

34. Плата за землю в соответствии с действующим налоговым законодательством.

35. Налог на имущество физических лиц.

36. Налог на имущество организаций.

37. Налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения.

38. Налогообложение (НДС) и другие расходы по операциям с недвижимостью.

39. Льготы, предусмотренные действующим законодательством, по налогу на доходы физических лиц, полученных в результате сделок с недвижимостью.

Лекция 1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

план:

1. Недвижимость: сущность и определение.

2. Классификация недвижимости.

Недвижимость: сущность и определение

Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие… Понятие «недвижимость» вошло в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны… Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы,…

Таблица 1.1. Концептуальные подходы к определению недвижимости

Географическая концепция Отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв и др. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция Рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. Кроме того, недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.
Юридическая концепция Определяет недвижимость как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.
Социальная концепция Состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли и объектов, тесно связанных с ней.

Для того чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости, выделяют ее сущностные признаки (таблица 1.2).

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню – недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования его только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. А для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования – это водное, воздушное или космическое пространство.

 

Таблица 1.2. Основные признаки недвижимости

Признаки Содержание
Сущностные (родовые). Степень подвижности Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве баз ущерба функциональному назначению
Связь с землей (водными объектами, воздушным пространством) Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность) Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные). Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости надо учитывать одновременно три фактора:

1) характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

2) намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в ё установленном месте или изъять при совершении сделки;

3) стоимость предмета – при использовании больше года и стоимости свыше 100 минимальных размеров оплат труда (МРОТ) имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми.

Предметы с небольшой стоимостью (менее 100 МРОТ), несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта недвижимости.

В настоящее время понятие недвижимости дается в Гражданском кодексе РФ в статье 130 «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее непрерывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли) – недвижимость «в силу закона», или «юридически недвижимое имущество». Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Единственным признаком, который свойствен и недвижимому «по природе» имуществу, и недвижимому «в силу закона», является индивидуальная определенность. Индивидуальную определенность первой категории недвижимости придает прежде всего фиксированное положение объекта на земельном участке, а второй, как объекта недвижимого имущества, - государственная регистрация. Именно с момента государственной регистрации суда и космические объекты становятся недвижимым имуществом. При государственной регистрации фиксируются индивидуализирующие признаки указанных объектов (наименование, основные технические характеристики), которые выделяют последние из массы подобных вещей. До государственной регистрации морские и воздушные суда, а также космические объекты являются движимыми вещами.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Например, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое для перевозки и иных целей».

Перечень объектов недвижимости, определенный в ГК РФ, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество». Рассмотрим некоторые определенные законом виды недвижимости.

Весьма специфической разновидностью недвижимости является кондоминиум. Федеральный Закон от 15.06.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определяет кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной форме собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее, чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий и сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.

Недвижимостью ГК РФ ст. 132 признается также «предприятие как имущественный комплекс», используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, работы, услуги и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.


Классификация недвижимости

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

· земельные участки;

· здания, строения, сооружения;

· помещения.

В свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1) земля;

2) жилье (жилые здания и помещения);

3) коммерческая недвижимость;

4) промышленная недвижимость;

5) отели и мотели;

6) рекреационная недвижимость;

7) институциональная недвижимость;

8) недвижимость смешанного использования.

Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.

Жилые здания и помещения различаются:

- этажностью (одноэтажные, многоэтажные),

- видом строительных материалов (каменное, деревянное, смешанное, глинобитное, панельное),

- температурным режимом (отапливаемое, неотапливаемое),

- видом освещения (естественное, верхнее, боковое, искусственное, совмещенное),

- системой воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование),

- капитальностью (особо капитальное, обыкновенное, облегченное, рубленое),

- сроком службы (100, 80, 65, 40, 20 лет).

Под коммерческой недвижимостью понимают объекты недвижимости, используемые для продажи товаров и/или услуг (постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли).

Промышленная (индустриальная) недвижимость – это недвижимость, используемая для осуществления промышленных производственных процессов. Представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.

Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов.

Рекреационная недвижимость направлена на обеспечение потребностей в отдыхе и восстановления здоровья людей. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.

Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и т.п. объектов.

Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше – жилые апартаменты.

Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и рынке земли в некоторых регионах

Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлтеры, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По видам собственности объекты недвижимости разделяются на:

- частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;

- государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;

- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;

- общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;

- коллективные( смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

При классификации земель берут в расчет их назначения и их категории. Так Земельный Кодекс выделяет:

· сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина);

· земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);

· земли промышленности, транспорта, связи и других секторов экономики;

· земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного рекреационного и историко-культурного назначения;

· земли лесного фонда, лесного хозяйства, лесной промышленности;

· земли водного фонда;

· земли запаса.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1) специализированная недвижимость;

2) неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом положения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской, классификация объектов недвижимости по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцами для ведения бизнеса. Делится на:

1) специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия и др.);

2) неспециализированную недвижимость – обыкновенные здания – офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Литература по теме:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации – М.: «Издательство ПРИОР», 2001.

2. Земельный Кодекс РФ от 2.10.2001 №136 – ФЗ // Экономика и жизнь. – 2001, №45.

3. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 // СЗ РФ, 1997, №30, СТ.3594.

4. Федеральный Закон от 15.06.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Учебное пособие СПб.: Москва – Харьков – Минск, 2000.- 207 с.

6. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА – М, 1996. – 672 с.

7. Горемыкин В.А., Экономика недвижимости. Учебник – 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Издательско-книготорговый центр «маркетинг», 2002. – 804с.

8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001.- 478 с.

9. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для ВУЗов / под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд – во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ» , 2000.

10. Экономика недвижимости. Учебное пособие, под ред. В.И. Ресина, М.: Дело, 1999.

11. Экономика недвижимости: Учебник 3-е изд. Перераб. и дополн./ Под. ред. д- ра эконом. наук проф. А.С. Булатова. – М.: Юристъ, 2001 – 896 с.


Лекция 2. рынок недвижимости

план:

1. Сущность рынка недвижимости

2. Субъекты рынка недвижимости

3. Процессы функционирования рынка недвижимости

4. Сегменты рынка недвижимости

5. Инфраструктура рынка недвижимости, ее развитие

 

Сущность рынка недвижимости

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны… Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Можно привести… · это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

Рис. 2.1. Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен,при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости – это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

На функционирование рынка недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда (таблица 2.1).

Таблица 2.1. Факторы, влияющие на функционирование

Рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и… 1. Политическую и финансовую нестабильность. 2. Политика власти на первичном рынке.

Рисунок 1.2. Институциональные профессиональные участники рынка недвижимости


 

 


Рисунок 1.3. Неинституциональные профессиональные участники рынка недвижимости


Процессы функционирования рынка недвижимости

 

Таблица 2.2. Процессы, протекающие на рынке недвижимости

Основные Сложные Базовые
1.Созда-ние (развитие) недвижи-мости 1.1.Организация системы развития недвижимости 1.1.1.Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы государственных и муниципальных органов, ведающих землепользованием и градостроительством
1.1.2.Создание и развитие предпринимательских структур
1.1.3.Совершенствование процедур взаимодействия госорганов и коммерческих структур
1.1.4.Юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости
1.1.5.Информационное обеспечение развития недвижимости
1.1.6.Обучение и повышение квалификации персонала
1.2.Развитие территорий 1.2.1.Функциональное зонирование территорий
1.2.2.Создание и ведение земельного кадастра
1.2.3.Градостроительное проектирование
1.2.4.Экологический мониторинг
1.2.5.Инженерно-геодезический мониторинг
1.2.6.Социально-демографический мониторинг
1.2.7.Финансовый анализ и оценка земли и инвестиционных проектов
1.2.8.Финансирование развития территорий
1.2.9.Создание (развитие) инженерно-транспортной инфрастуктуры территории
1.2.10.Налогообложение земли и улучшений
  1.3.Создание (развитие) объекта недвижимости 1.3.1.Определние местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода
1.3.2.Проектирование и согласование архитектурно-строительной документации
1.3.3.Информационное обеспечение, маркетинг и реклама
1.3.4.Финансовый анализ и оценка инвестиционных проектов
1.3.5.Финансирование строительства (инвестирование, продажа долей, кредитование)
1.3.6.Ресурсное и техническое обеспечение
1.3.7.Строительство (реконструкция, утилизация)
1.3.8.Налогообложение строительства
1.3.9.Страхование риска застройки
1.3.10.Регистрация объекта недвижимости
2.Исполь-зование (эксплуа-тация) объекта недвижи-мости 2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью 2.1.1.Создание органов управления государственной и муниципальной недвижимостью
2.1.2.Создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья)
2.1.3.Инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности
2.1.4.Создание (наем) юридического или физического лица – управляющего объектом недвижимости
2.1.5.Юридическое сопровождение управления объектом
2.1.6.Информационное обеспечение управления объектом
2.1.7.Обучение и повышение квалификации персонала
2.2.Управление объектом 2.2.1.Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости
2.2.2.Финансирование эксплуатации и модернизации объекта
2.2.3.Техническая эксплуатация объекта
2.2.4.Обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего
2.2.5.Налогообложение объекта
2.2.6.Страхование объекта
3.Товар-ный оборот объектов недвижимости 3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости 3.1.1.Совершенствование деятельности госорганов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную приватизацию
3.1.2.Создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов
3.1.3.Обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы
3.1.4.Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости
3.1.5.Создание и развитие предпринимательских структур (брокерских агентств)
3.1.6.Совершенствование взаимодействия госорганов и коммерческих структур
3.1.7.Юридическое сопровождение оборота недвижимости
3.1.8.Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама
3.1.9.Обучение и повышение квалификации персонала
3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости, регистрация сделки 3.2.1.Купля-продажа
3.2.2.Мена
3.2.3.Аренда
3.2.4.Найм
3.2.5.Залог (заклад)
3.2.6.Наследование
3.2.7.Заключение договора пожизненного содержания
3.2.8.Исполнение судебного решения
3.2.9.Взыскание по векселю
3.2.10.Передача в оперативное управление
3.2.11.Передача в полное хозяйственное ведение
3.2.12.Приватизация (деприватизация)
3.2.13.Национализация
3.3. Финансирование товарного оборота недвижимости 3.3.1.Оценка стоимости объекта
3.3.2.Единовременная оплата сделки
3.3.3.Оплата в рассрочку
3.3.4.Кредитование покупки
3.3.5.Ипотечное кредитование покупки
3.3.6.Целевое дотирование и субсидирование покупки
3.3.7.Накопление средств
3.3.8..Страхование сделки
3.3.9.Налогообложение сделки
4.Управ-ление рынком 4.1. Исследование рынка 4.1.1.Исследование законодательной и нормативной базы
4.1.2.Исследование экономики
4.1.3.Исследование методической базы
4.1.4.Исследование информационного пространства рынка недвижимости
4.2.Формиро-вание и развитие рынка 4.2.1.Развитие законодательной базы
4.2.2.Развитие нормативной базы
4.2.3.Развитие методической базы
4.2.4.Развитие инфраструктуры
4.2.5.Развитие системы информационного обеспечения рынка
4.2.6.Развитие системы образования и повышения квалификации
4.3.Контроль и регулирование 4.3.1.Лицензирование и сертификация
4.3.2.Судебно-арбитражная практика
4.3.3.Контроль монополий и обеспечение конкуренции

 

4. Сегменты рынка недвижимости

 

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные части. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:

- по функциональному использованию – для жилого, коммерческого, общественного, промышленного и сельскохозяйственного назначения существуют различные рынки недвижимости;

- по географическому фактору – каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой – другие (например, в историческом центре и районах новостроек, в общественном центре города и спальном районе);

- по стоимости недвижимости – рынки дорогой недвижимости и массовый рынок относительно недорогой недвижимости;

- по качеству недвижимости - офисные помещения высокого класса с дорогой мебелью могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения среднего или невысокого класса, хотя оба объекта могут находиться на одной улице, не говоря уже о престижности района;

- по инвестиционной мотивации – одни инвесторы заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, но с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно;

- по типу прав собственности – различные рынки существуют для различных видов прав на недвижимость: неограниченные права собственности, сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица), право на недра, право на аренду, право на участие в кондоминиумах, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного владения другие виды прав.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок – экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (межнациональный конфликт, неблагоприятная экологическая обстановка и т.д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов.

Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости.

Остановимся на характеристике отдельных сегментов рынка недвижимости:

- рынка жилья;

- рынка коммерческой недвижимости;

- рынка земельных участков.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду), направления от города, наличия современных коммуникаций, близости от мест отдыха, обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Рынок коммерческой недвижимости, или рынок нежилых помещений стал, формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисных помещений сформировалось три основных сектора:

1) престижные офисы, соответствующие мировым стандартам, для административных помещений;

2) офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера;

3) помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Эти помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота.

Рынок складских помещений является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости. Для него характерны стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности.

Рынок земельных участков. В нашей стране рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками; небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

 

Инфраструктура рынка недвижимости, ее развитие

Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. При этом отдельные группы организаций и лиц в силу своей профессиональной ориентации сосредоточивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка. Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры.

1. Социальное направление включает в себя:

· развитие законодательной и нормативной базы рынка;

· создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками этой деятельности являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровня, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

2. Методологическое (макрорыночное) направление включает в себя:

· создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

· создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

а) органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости,

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий,

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости,

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости,

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

3. В инженерно-технологическое направление входят:

· формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий (наиболее продвинутые профессионалы-практики с участием юристов);

· разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий (системные аналитики с участием профессионалов-практиков);

· создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка (исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий и профессионалов-практиков);

· формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости и разработка нормативных, инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на рынке недвижимости (органы государственной власти и управления, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений профессионалов, специализированных исследовательских организаций);

· организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов рынка недвижимости (профессиональные общественные объединения, некоммерческие и коммерческие исследовательские организации).

4. Психолого-поведенческое (транзакционное) направление включает в себя: создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям (руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации системы профессионального обучения).

Каждое из приведенных направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности по созданию и развитию цивилизованного рынка недвижимости.

 

Литература по теме:

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Учебное пособие СПб.: Москва – Харьков – Минск, 2000.- 207 с.

2. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА – М, 1996. – 672 с.

3. Горемыкин В.А., Экономика недвижимости. Учебник – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-книготорговый центр «маркетинг», 2002. – 804с.

4. Иванова Т.Г. Рынки недвижимости: российская реформа и международная практика. – СПб.: Москва – Харьков – Минск. 2000.

5. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001.- 478 с.

6. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник./ Составитель С.Н.Максимов. СПб.: Просветительско- издательское объединение ДЕАН,1997.

7. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / Международная академия инвестиций и экономики строительства. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000. – 294 с.


Лекция 3. государственное регулирование рынка недвижимости

план:

1. Государство и рынок недвижимости.

2. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом.

3. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государство и рынок недвижимости

¨ идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); ¨ инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное… ¨ профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и…

Таблица 3.1. Действующие законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости

Кодексы Гражданский. Налоговый. Лесной. Водный. Воздушный. Внутреннего водного транспорта. Жилищный. Земельный. Семейный. Градостроительный.
Законы О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. О товариществах собственников жилья. Об ипотеке (залоге недвижимости). О недрах. Об основах федеральной жилищной политики. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества РФ. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. И другие.

 

В отдельную отрасль права выделено жилищное законодательство, или жилищное право. Жилищное право в широком смысле – комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданской, административной и других отраслей права. Понятие жилищного права в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов - Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в РФ», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы – административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом (ЖК) терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

Действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм.

Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

1. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями — сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с другой — государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.

Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива) — гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), так как пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения, возникающие в области строительства жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданскоправового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

- отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

- отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

- отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений образуют отношения, связанные со строительством и передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением жилых домов из состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают в качестве либо субъектов имущественных прав, либо носителей государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его, регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Итак, недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, наследование, обмен, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, граждан и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом не­движимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные интересы. Общественные права, в свою очередь, включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно право:

- вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

- приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

- вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

- предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

- возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности правового регулирования недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости. Детальный учет их влияния в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения о совершении той или иной сделки с недвижимостью. Для этого также необходимо иметь общие представления о понятии и видах сделок.

2. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Сделкамипризнаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)). При этом в ст. 153 ГК имеются в виду не только граждане и юридические лица РФ, но и иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом. Помимо того, сделки могут быть совершены другими участниками регулируемых гражданским законодательством отношений Российской Федерации, например, муниципальными образованиями.

Сделки всегда представляют собой волевые акты. Они совершаются по воле участников гражданского оборота.

Условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права. Чтобы обладать качеством действительности, сделка не должна противоречить закону и иным правовым актам. Это требование выполняется при одновременном выполнении следующих условий:

а) содержание и правовой результат сделки не противоречит закону и иным правовым актам, т.е. сделка не нарушает требований закона и подзаконных актов (инструкций, положений и т.д.);

б) сделка совершена дееспособным лицом. Если закон признает собственное волеизъявление лица необходимым, но недостаточным условием совершения сделки (несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет), воля такого лица должна быть подкреплена волей указанного в законе лица (родителя, усыновителя, попечителя);

в) волеизъявление совершающего сделку соответствует его действительной воле;

г) волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки;

д) воля лица, совершающего сделку, формируется свободно и не находится под неправомерным посторонним воздействием (насилие, угроза, обман) либо под влиянием иных факторов, неблагоприятно влияющих на процесс формирования воли лица (заблуждение, болезнь, опьянение, стечение тяжелых обстоятельств и т.д.).

В зависимости от числа лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки (в законе они называются сторонами сделки), сделки могут быть односторонними или двух- или многосторонними (ст. 154 ГК РФ). Двух- или многосторонние сделки называются договорами. Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражение воли одной стороны, например, выдача доверенности, отказ от наследства, составление завещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделка создает обязанность лишь для лица, совершающего ее. Обязанности для других лиц она может создавать лишь в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц, согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений (ст. 420 ГК РФ).

Под договором понимают совокупность условий, определяющих действие сторон, документ, подписанный обеими сторонами. Граждане и юридические лица свободны в заключении договоров и самостоятельно решают, с кем и какие договоры им заключать, а также согласовывать их условия. Договор заключается посредством направления ОФЕРТЫ (предложения заключить договор) одной из сторон и ее АКЦЕПТА (принятия предложения другой стороной), (ст. 432 ГК РФ).

Договор вступает в законную силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ст. 425 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ст. 450-453 ГК РФ).

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

· по распоряжению земельными участками: купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута – права ограниченного пользования соседним земельным участком; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка и др.;

· по распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир в жилом фонде; купля-продажа жилья; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; мена, обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора;

· по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов.

1) Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли.

При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем консолюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.

Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, законодатель после истечения срока действия договора аренды может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на определенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

2) Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование сторон.

Письменные сделки в свою очередь подразделяется на:

· сделки в простой письменной форме;

· нотариально удостоверенные;

· подлежащие государственной регистрации.

Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты – изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных государственных или иных учреждений. По этому признаку – простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.

В законе установлена обязательность простой письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

· сделки юридических лиц между собой и с гражданами. Поскольку речь идет об обязательном участии в таких сделках любых юридических лиц, имеются в виду не только государственные, но и муниципальные, а также частные организации;

· сделки граждан между собой на сумму, превышающую более чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (МРОТ);

· предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова сумма. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ), аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ), найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ), договор банковского вклада (ст. 836 ГК РФ), страхования (ст. 940 ГК РФ), поручительство (ст.362 ГК РФ) и др.

В простую письменную форму должны быть также обличены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Документ, на котором совершается удостоверительная надпись, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще – содержание сделки, упоминания об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях: а) указанных в законе; б) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Cогласно ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК РФ); специальный случай уступки права требования (ст. 389 ГК РФ) и др.

После вступления в действие 1 января 1996 года части второй ГК РФ не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми домиками, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.

С вступлением его в силу с 31 января 1998 года отменено ранее установленное законодательством обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками. Следует отметить, что с введением Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст. 7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК РФ сохраняли силу вплоть до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г., стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

Отмена правил об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок с недвижимым имуществом, увязанная с датой вступления в силу указанного Закона, не означает возложения функций нотариата на органы государственной регистрации. Нотариус помимо удостоверения сделок оказывает оплачиваемые услуги по составлению проектов договоров, а в органы государственной регистрации представляются уже надлежащим образом оформленные и подписанные сторонами документы. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации.

Нотариату отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений по поводу недвижимого имущества. В функции частных и государственных нотариусов входят удостоверение бесспорных прав и фактов, удостоверение сделок, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права.

Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также другие сделки по желанию сторон. Следовательно, обращение к нотариусу - это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной. Предусмотрены следующие размеры государственной пошлины при совершении сделок с недвижимостью:

- 0,5% от суммы договора, но не менее 50 % от МРОТ для детей (в т. ч. усыновленных), супругов, родителей, родных братьев и сестер;

- в размере 1,5% от суммы договора, но не более однократного размера МРОТ – для других лиц.

Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости, либо заключать договоры в простой письменной форме.

Некоторые письменные сделки подлежат государственной регистрации. Эта форма сделок и установленный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним рассмотрены в следующем пункте лекции.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цель введения единой государственной регистрации – обеспечить достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности регистрации "права собственности и других вещных прав" на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК РФ. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), мены (ст. 567, 551 ГК РФ), дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания, части зданий;

- сооружения; сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

- нежилые помещения; части помещений;

- предприятия как имущественный комплекс;

- жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;

- жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

- квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- комнаты;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

- жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;

- некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

- кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Регистрация же воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов не подпадает под действие принятого Закона и до принятия соответствующих федеральных законов производится органами, которые в соответствии с действующими транспортными уставами и кодексами осуществляют их регистрацию.

Кадастровый и технический учет (инвентаризацию) объекта недвижимости предусматривает ст. 1 Закона. Этот учет состоит в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего полученные характеристики позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Кадастровый учет со­провождается присвоением объекту недвижимого имущества кадастрового номера.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся (таблица 3.2).

Таблица 3.2. Сделки, подлежащие обязательной

Государственной регистрации

• договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права); • договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации… • договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;

Таблица 3.3. Права на недвижимость, подлежащие

И не подлежащие регистрации

Необходимо сделать некоторые замечания по поводу особенностей регистрации отдельных видов вещных прав на недвижимость. К особым вещным правам часто… Не является вещным правом, подлежащим государственной регистрации, и ипотека.… Определенную проблему породило название "Государственная регистрация права аренды" ст. 26 Закона о…

Лекция 4. особенности совершения некоторых

Сделок с недвижимостью

1. Купля – продажа. 2. Дарение и пожертвование. 3. Мена. Обмен.

Таблица 1. Описание предмета сделки

Земельные участки Здания, сооружения, нежилые помещения
местонахождение (подробный адрес), категорию земли, цели использования земельного участка, общую площадь местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность и другие параметры

 

Значительно отличается от общих положений о договорах такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ):

1) при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

2) цена на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с эти объектом части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

ГК РФ содержит норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, в которых проживают граждане, имеющие на них самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст. 292 ГК РФ сохраняют право пользования данным жилым помещением. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание продавца на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования (например, члены семьи собственника) им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением:

1) члены семьи бывшего собственника, включая и тех, кто прекратил семейные связи с ним (ст. 53 ЖК РСФСР);

2) наниматель жилого помещения и члены его семьи, если продавец – юридическое лицо (ст. 672 ГК РФ);

3) поднаниматель или арендатор помещения, заключивший соответствующий договор с продавцом - до окончания его действия (ст. 685 ГК РФ).

В связи с вышеизложенным, будет очень трудно в суде признать недействительным заключенный ранее договор поднайма еще неприватизированной квартиры без расторжения основного договора купли-продажи (хотя теоретически это все же возможно). Если же препятствовать поднанимателям ею пользоваться, то эти граждане вправе сами подать соответствующий иск, и основной договор купли-продажи расторгнуть.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи зданий и сооружений. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного здания, сооружения покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи этих объектов недвижимости считается неисполненным. Более того, уклонение одной сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора (ст. 557 ГК РФ). В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ. Так, в случае передачи жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству жилища (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору, если такое помещение имеется.

Переход в результате исполнения договоров купли-продажи зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка. ГК РФ содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. ст. 552, 553 ГК РФ). По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Регистрационные действия

Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо от того, имеет она жилое или нежилое назначение (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

При уклонении одной из сторон от совершения действий государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п.3 ст.551 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При купле-продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

2) регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, и третье - для купли-продажи жилья): регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.

Следует отметить, что данное регистрационное действие должно быть произведено регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку ограничение возникает в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залога при рассрочке платежа не возникает). Если регистратор не внесет такую запись, то учреждение юстиции будет нести имущественную ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав за несвоевременную и неточную запись в Едином государственном реестре, если это отсутствие записи о залоге повлечет ущерб для продавца (например, в случае последующего отчуждения имущества покупателем до полной оплаты без согласия продавца). В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправе получить выписку из Единого государственной реестра (за отдельную плату). Такая запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.

Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения. Дело в том, что залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона (при наступлении указанных обстоятельств) (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке). Нотариальное удостоверение требуется для договора об ипотеке (ст. 10 Закона об ипотеке). Залог при купле-продаже с рассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли-продажи, причем обязательная нотариальная форма такого договора законом не предусмотрена.

В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации) регистрация договоров купли-продажи осуществляется только после государственной регистрации прав продавца учреждением юстиции в Едином государственном реестре прав, даже если его ранее возникшее право надлежащим образом оформлено и зарегистрировано, например в БТИ. До регистрации сделки продавец должен получить свидетельство о государственной регистрации своего права. Если он уже подписал договор купли-продажи, который удостоверен нотариально, он обязан явиться в учреждение юстиции и продать необходимые документы для регистрации своего права, поскольку до государственной регистрации права покупателя именно продавец является законным собственником квартиры.

Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается в учреждение юстиции обеими сторонами лично или их представителями. Заявление о регистрации нотариально удостоверенного договора подается одной из сторон или ее представителем.

Регистрационный штамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.

Для регистрации перехода права собственности (отчуждения) заявления одновременно подаются:

- покупателем (его представителем) - на регистрацию права собственности и выдачу Свидетельства;

- продавцом (его представителем) - на регистрацию перехода права собственности к покупателю (отчуждение недвижимого имущества).

Если сторонами подписан передаточный акт, но передача денег продавцу еще не состоялась, то продавцу не рекомендуется выдавать доверенность покупателю на представление его интересов при государственной регистрации (подача заявления покупателем на регистрацию перехода права (отчуждения) от имени продавца может привести к злоупотреблениям со стороны недобросовестных покупателей).

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК РФ о государственной регистрации сделок и договоров: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом о государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ); положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!).

Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, то есть передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц).

Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. Еще раз перечислим их, потому что точное знание и понимание смысла регистрационной процедуры позволяют сторонам выбрать оптимальный вариант совершения сделки и определить расходы на оплату регистрации (таблица 2).

Таблица 2. Описание предмета сделки

Назначение недвижимости, условия договора Регистрационные действия
Купля-продажа жилого помещения (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции) а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к покупателю.    
Купля-продажа недвижимости нежилого назначения а) регистрация перехода права к покупателю.
Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции): а) регистрация права продавца; б) регистрация сделки; в) регистрация перехода права к покупателю.  
Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции) а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к покупателю; в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты)
Купля-продажа недвижимости нежилого назначения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции) а) регистрация перехода права к покупателю; б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).  
Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции) а) регистрация права продавца; б) регистрация сделки; в) регистрация перехода права к покупателю; г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

 

2. Дарение и пожертвование

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить его от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Основным признаком такой сделки является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади. Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или, права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи права или освобождения от обязанности ничтожно.

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правоприемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаряемого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.

В ГК РФ предусмотрены случаи, в которых дарение жилых помещений не допускается или ограничивается (таблица 3).

Таблица 3. Случаи, в которых дарение жилых помещений не допускается или ограничивается

Не допускается дарение жилых помещений (ст. 575 ГК РФ) Ограничения на дарение (ст. 576 ГК РФ)
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругам и родственниками этих граждан; 3) государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями. 1) если имущество находится в общей совместной собственности, то подарить его можно только с согласия всех участников; 2) доверенность на совершение дарения имеет юридическую силу только тогда, когда указан предмет дарения и назван одаряемый; 3) дарение, совершаемое несовершеннолетними или от их имени, должно проходить только с согласия органов опеки и попечительства; 4) к сделке встречного дарения (ст. 572 ГК РФ) применяются правила, относящиеся к договорам мены, уступки прав требования и им подобным; 5) юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости; 6) дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 ГК РФ; 7) дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных ст. ст. 382-386 , 388, и 389 ГК РФ; 8) дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 313 ГК РФ. а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к покупателю.

 

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны: а) предмет дарения, б) одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и право устанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Правила об отказе от исполнения договора и об отмене дарения не применяются и обычным подаркам небольшой стоимости (менее 5 кратного размера МРОТ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения.

Регистрационные действия

При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;

2) регистрация права собственности одаряемого.

Пожертвованиемпризнается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.

Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества.

Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя по решению суда.

Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением вышеизложенных правил дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

 

Мена. Обмен

В последнее время в практике широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник квартиры может обменять жилое помещение на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота (например, на автомобиль, жилое помещение, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т. п.).

При мене одного жилого помещения на другое участники договора мены выступают в качестве собственников на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем недвижимости, которую он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене недвижимость обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле–продаже недвижимое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т. п.).

По общему правилу обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Если же по договору обмениваемое жилье признается неравноценным, то сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

При заключении договора мены обе стороны обязаны предупредить друг друга о всех правах третьих лиц на меняемое имущество (праве нанимателя, праве залога, праве пожизненного пользования и т. п.). Неисполнение этого правила дает противной стороне право требовать уменьшения цены на приобретаемое жилье либо расторжения договора и возмещения убытков.

При мене двух объектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект.

Договор обмена следует отличать от договора мены жилыми помещениями. По договору обмена (ст. 67-74 ЖК РСФСР) происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.

В соответствии с новым законодательством в качестве участников обмена могут выступать граждане, пользующиеся жильем по различным основаниям, а именно:

Ø наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих;

Ø наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан;

Ø члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих, и разрешения органа местного самоуправления;

Ø собственники жилых помещений.

Если между членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене, то в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Обмен жилыми помещениями не допускается в следующих случаях:

- если к нанимателю, члену кооператива или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск, т. е. Право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительными обменов жилых помещений. До разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение обмен не может быть оформлен;

- если жилое помещение является предметом залога. Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене с согласия залогодержателя жилого помещения, являющегося предметом залога, на иное имущество;

- если обмен носит фиктивный характер. Под фиктивным понимается такой обмен, когда стороны не имеют намерения поселиться в обмениваемых помещениях, а производят лишь оформление обмена, продолжая при этом проживать в прежних помещениях;

- если дом (жилое помещение) подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если дом (жилое помещение) грозит обвалом.

Возможны следующие способы обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 67 ЖК РСФСР, ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федерального закона от 8 июля 1999 г. № 152-ФЗ)). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (найм). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. Если жилые помещения находятся в различных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. В данном случае совершаются два регистрационных действия:

- государственная регистрация сделки (договора обмена);

- государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.


Рента

Договор ренты – это двухсторонние договоры, их сторонами выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК РФ).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Некоторые преимущества и недостатки договора ренты отражены в таблице 4.

Таблица 4. Преимущества и недостатки договора ренты

Преимущества Недостатки
возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости; наличие особо доверительных отношений между сторонами; автоматически решаются проблемы, связанные с уплатой налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения. заселение в квартиру возможно через какое-то (часто твердо неопределенный) период времени; увеличивается риск «пасть» жертвой мошенников или недобросовестных продавцов.  

 

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, действителен только после государственной регистрации.

Основной особенностью правового регулирования договоров ренты является защита получателей ренты. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Обязателен денежный эквивалент работ и услуг, денежная рента привязана к минимальному размеру оплаты труда (МРОТ). Сроки выплаты устанавливаются договором, если не установлены, то по окончании календарного квартала.

Стороны могут в договоре установить форму выплаты постоянной ренты: в денежном выражении или в натуральной форме, размер ренты, порядок и условия его изменения, а также сроки выплаты. Бессрочность обязательства выплаты постоянной ренты не означает, что ее действие не может быть прекращено, что оно навечно связывает стороны и их правопреемников (не более 30 лет, или смерть первого рентополучателя). Во-первых, на постоянную ренту распространяются общие положения о прекращении обязательств. Во-вторых, существенным элементом постоянной ренты является возможность ее выкупа, влекущая прекращение обязательств сторон. Право плательщика ренты на выкуп является безусловным (ст. 592 ГК РФ) и может быть реализовано независимо от наличия обстоятельств, обосновывающих такой выкуп. Правила выкупа определяют стороны. Необходимо заблаговременно предупредить (письменно за 3 месяца) до прекращения выплаты ренты. Возможен принудительный выкуп ренты по требованию ее получателя (ст. 593 ГК РФ), при нарушении плательщиком ренты определенных условий договора. Выкупная цена определяется в договоре или по нормативам.

Получатель имеет право требовать выкупа (применяется ко всем видам ренты!):

1) если плательщик просрочил выплату более, чем на 1 год;

2) если плательщик ренты нарушил свои обязательства по выплате ренты;

3) если плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли другие обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента платиться не будет (стал инвалидом, безработным и т. п.);

4) если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты разделено между несколькими лицами;

5) иные обстоятельства, предусмотренные в договоре.

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты несет собственник, то есть рентоплательщик. Если имущество было сильно повреждено, он может требовать отмены рентных платежей (если имущество было передано на возмездной основе) или изменения договора по выплатам в дальнейшем, но это не освобождает его от обязательства производить рентные платежи или выполнять другие обязательства по договору.

В случае расторжения договора, при нарушении рентоплательщиком своих обязательств, он не в праве требовать возмещения тех средств, которые он передал ранее.

Кроме того, в договоре необходимо предусмотреть:

¨ размер ренты. Сумма пожизненной ренты в расчете на месяц должна быть не менее одного МРОТ;

¨ обеспечение получателя ренты в жилье может быть определена в договоре по-разному:

а) право проживания в жилом помещении, переданном по договору, сохраняется за получателем ренты или указанными в договоре третьими лицами;

б) плательщик ренты предоставляет получателю ренты какое-либо другое жилье;

в) в жилом помещении одновременно проживают и получатель и плательщик ренты;

г) плательщик ренты не несет обязанности обеспечивать потребности получателя ренты в жилье.

¨ обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск неисполнения этих обязательств;

¨ размер процентов, уплачиваемых за просрочку выплаты ренты;

¨ цену выкупа, уплачиваемого плательщиком ренты по требованию рентополучателя в случае несоблюдения первым условий договора (просрочки платежей, утраты платежеспособности и др.).

Возможны следующие разновидности договора ренты (помимо договора пожизненной ренты, на котором мы останавливались выше):

1) Договор отчуждения с правом пожизненного проживания.

Собственник продает свою недвижимость (или совершает мену, дарение, продажу доли), и в договоре оговаривается право проживания и пользования квартирой до его смерти (естественно, сумма денег, получаемая с покупателя, значительно ниже рыночной). После совершения сделки и расчетов продавец утрачивает право собственности (покупатель может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но опять с условием пожизненного проживания бывшего продавца), он не выписывается и до конца своих дней пользуется квартирой или ее частью.

2) Договор пожизненного содержания с иждивением.

Этот вид договора, по сути, дублирует ранее применявшийся договор купли-продажи недвижимости с пожизненным содержанием. Особенности таких правоотношений регламентируются ст. 601-605 ГК РФ. От договора ренты отличается тем, что пожилой человек не выезжает из своей недвижимости, а новый собственник обязуется не только выплачивать деньги, но и обеспечить получателя ренты питанием, одеждой, медицинской помощью, в дальнейшем оплатить стоимость ритуальных услуг. Этот тип договора также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Для подписания договора пожизненного содержания с иждивением необходимо использовать ряд статей ГК РФ (131, 223, 433, 584, 488, 489, 334, 339, 601). Помимо вышеуказанных статей содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей 129-131, 164, 167, 209-213, 218, 223, 228, 292, 318, 334, 339, 346, 433, 450, 469, 488, 489, 584, 586-588, 596, 599-605, 675 ГК РФ и статей 34-39 Семейного Кодекса РФ должно быть сторонам нотариусом разъяснено.

В статье 601 ГК РФ «Договор пожизненного содержания с иждивением» говорится, что «По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)».

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Перед тем, как заключить договор пожизненного содержания с иждивением, необходимо собрать следующие документы:

Документы, удостоверяющие личность:

¨ паспорт;

¨ удостоверение личности военнослужащего, справка о прописке;

¨ свидетельство о рождении.

Правоустанавливающие документы:

1. Первичная собственность:

1.1. Муниципальное жилье:

а) договор передачи, свидетельство о собственности на жилище;

б) договор передачи (зарегистрированный БТИ);

1.2. Жилищно-строительный кооператив:

а) справка о выплаченном пае, свидетельство о собственности на жилище;

б) регистрационное удостоверение.

2. Вторичная собственность:

договор пожизненного содержания с иждивением.

3. Справка форма № 11-А (действительна 1 месяц), с экспликацией (действительна 3 месяца) – получается в БТИ.

4. Выписка из домовой книги (действительна 1 месяц) – получается в РЭУ (ДЭЗ, ЖЭК, ГРЭП).

5. Справка об отсутствии задолженности (действительна 1 месяц) – получается РЭУ (ДЭЗ, ЖЭК, ГРЭП).

6. Копия финансового лицевого счета (действительна 1 месяц) – получается в РЭУ (ДЭЗ, ЖЭК, ГРЭП).

7. Разрешение органов опеки для несовершеннолетних детей:

а) являющихся собственниками, сособственниками;

б) зарегистрированных на данной собственности.

8. Разрешение органов попечительства для граждан пенсионного возраста и граждан «группы риска» (в случае отчуждения площади по доверенности).

Далее договор должен быть составлен и удостоверен нотариусом и зарегистрирован в учреждении юстиции.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

3) Содержание за завещание.

Гражданское законодательство подразумевает свободу заключения договора, и, поэтому, на практике очень часто встречается «содержание за завещание». В этой ситуации получатель денег (т.е. собственник квартиры) заключает с плательщиком (будущим собственником) договор в простой письменной форме (т. к. он не удостоверяется у нотариуса и не проходит государственную регистрацию) о том, что плательщик выдает получателю оговоренную сумму денег (сразу или частями), а получатель оформляет при этом завещание на плательщика. Но на практике случались ситуации, когда завещание было отменено, либо изменено, и плательщик оказывался как без денег, так и без квартиры, поэтому к данному виду следует относиться осторожно и грамотно.

5. Приватизация жилья

Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с вышеназванным Законом для приобретения гражданами жилья в собственность в порядке приватизации необходимо соблюдение нескольких условий.

Во-первых, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии волеизъявления всех граждан, занимающих квартиру по договору найма или аренды. При этом необходимым условием является наличие согласия на приватизацию не только всех проживающих в данной квартире граждан, но и граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. В первую очередь это относится к несовершеннолетним детям, не проживающим по месту жительства матери или отца, но не утратившим право пользования жилым помещением, приватизацию которого оформляет мать или отец.

Во-вторых, приватизировать можно только жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

Законодательство выделяет следующие категории жилья, подлежащие и неподлежащие обязательной приватизации (таблица 5).

Таблица 5. Подлежащие и неподлежащие обязательной

Приватизации жилье

Однако, стоит оговориться, что приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному разрешению собственника служебного жилого… В-третьих, использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в… В-четвертых, передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином…

Таблица 6. Отличительные признаки и особенности договора аренды

Отличительные признаки Особенности
- представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества предоставление имущества за плату; - предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. - аренда – это одно из законных оснований владения и пользования имущест­вом, находящегося в собственности другого лица, а арендатор является законным владельцем соответствующего имущества; - арендные отношения возникают только из договора, заключенного собственником арендуемого имущества либо с уполномоченным им органом и прекращаются с истечением срока действия договора или его расторжением в установленном порядке, также в случае досрочного выкупа арендованного имущества; - аренда – срочное и возмездное владение имуществом и другими объектами.

 

Важная черта этого договора – то, что он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не в права хозяйственного ведения или оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом.

Договор аренды является консенсуальным, так как у сторон возникают права и обязанности сразу после заключения соглашения. Договор аренды является возмездным, поскольку арендованное имущество предоставляется за плату. Также из законодательного определения (ст. 606 ГК РФ) видно, что договор у обеих сторон порождает и права, и обязанности, то есть он является двусторонне обязывающим.

Рассматривая договор, мы, прежде всего, исследуем его объект, выясняем кто является надлежащими сторонами, а также раскрываем его существенные условия. Об этом и пойдет речь в дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договорам аренды жилых и нежилых помещений, выявляя некоторые проблемы, связанные с применением положений законодательства на практике.

Что же представляют собой нежилые помещения?

Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

Ст. 288 ГК РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и обще­житии. Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т. п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору).

Здания, расположенные на земельном участке, делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи и т. п.).

Для того чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками, и иметь определенный статус, который присваивается БТИ. Кроме того, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды, самовольно построенное здание.

В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридических и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и их реестр. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - учет объектов муниципальной собственности и их реестр.

В соответствии с п. З ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств и оказание услуг в жилых домах. Однако, предприниматели часто игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

Ст. 9 действующего Жилищного кодекса не допускает перевод пригодных для проживания помещений в домах госу­дарственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в ис­ключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администра­ции.

Аренда зданий и сооружений (нежилых помещений) сроком более 1 года

ГК РФ рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Специальные нормы (статьи 650 – 655 ГК РФ), предусматривающие особенности аренды зданий и сооружений, объединены в отдельный параграф и играют приоритетную роль по отношению к общим положениям об аренде.

В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору (описание здания, технический паспорт помещения и здания, подготовленный БТИ с присвоением инвентарного номера).

При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

В соответствии со ст. 6 и 29 Федерального Закона от 28.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления. Федеральным Законом от 25.08.95 № 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" установлено, что недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

Постановлением Правительства РФ от 10.02.94 № 96 (в ред. от 16.03.2000) «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» установлено, что в компетенцию Правительства РФ входит определение порядка использования административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной собственности и предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений.

Законодательство допускает возможность проведения субъектами РФ аукционов или конкурсов на право аренды здания (нежилого помещения), при этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. С победителем аукциона или конкурса заключается договор аренды здания (нежилого помещения).

Второй стороной в договоре аренды выступает арендатор. Лицо, заключающее любую сделку, должно быть дееспособным. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания или сооружения - простая письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, данный договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке как единый объект.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является, существенным условием договора, и стороны обязаны его указать (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку под договором аренды подразумевается передача имущества во временное пользование, следовательно, встает вопрос о сроках. Ст. 610 ГК РФ пре­дусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок может быть и не оговорен в договоре, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. Следует учитывать, что при заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. А преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Что же касается размера арендной платы, то при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ст. 614, 654 ГК РФ)

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендной платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

1) места расположения здания (центр или окраина);

2) технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);

3) назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);

4) принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

5) степени обустройства (лифт, мусоропровод и т. п.);

6) пригодности здания для коммерческой эксплуатации;

7) вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

8) фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу его площади или иного показателя, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера здания или сооружения.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено - законом или договором.

ГК РФ (ст.655 п.1) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока договора аренды здания, который сложился на практике еще до принятия ГК РФ. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п.1 ст. 655 ГК РФ.

После того как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не оговорены, - в соответствии с назначением имущества. Так, например, использование арендованного для офиса помещения в качестве жилого является нарушением условий договора и служит основанием для досрочного расторжения договора судом по требованию арендатора.

С согласия арендодателя арендатор имеет право на следующие действия в отношении арендованного имущества:

а) сдавать в субаренду (поднаем);

б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) Ст.615п.2 ГК РФ;

в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. С согласия арендодателя арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

При этом ответственным по договору перед арендодателем во всех рассмотренных случаях остается арендатор.

Обязанности арендатора:

1) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. (ст. 615 п. 1 ГК РФ).

2) Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

3) Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Обязанности арендодателя.

а) Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Обязанность арендатора - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. (Ст. 616 п.2 ГК РФ)

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установ­ленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник имущества должен поддерживать объект аренды в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Такая обязанность возлагается на арендодателя потому, что амортизационные отчисления на восстановление имущества, которое относится к основным фондам, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы.

б) Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. (Ст. 611 п.1 ГК РФ)

В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Традиционно решается вопрос о последствиях, связанных с улучшением объекта аренды.

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.

Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми остаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Однако данное положение носит диспозитивный характер, и стороны в договоре аренды могут определить иной порядок распределения затрат, вызванных улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Объясняется это тем, что амортизационными отчислениями должен распоряжаться арендодатель, и, следовательно, улучшения производились за счет его средств.

Расторжение договора аренды.

По требованию арендодателя в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

5) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с целями договора аренды (расторжение + возмещение убытков).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора в случаях, когда (ст. 620 ГК РФ):

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5) арендодателем не были переданы принадлежности и документы, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением (Ст. 611 п. 2 = расторжение + возмещение убытков)

6) арендодателем не предоставлено арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок аренды (по ст. 398, 611 п.3 ГК РФ = расторжение + возмещение убытков);

7) арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (Ст. 613 ГК РФ = уменьшение арендной платы либо расторжение договора + возмещение убытков)

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Прекращение договора аренды может быть осуществлено:

а) по согласованию сторон;

б) по окончании срока договора;

в) договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества.

Статья 624 ГК РФ устанавливает: "в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены". Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Указ Президента РФ от 14.10.92 № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду".

Условие о выкупе арендованного имущества стороны могут установить до­полнительным соглашением. При этом они вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Следует помнить, что законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Когда срок действия договора прекращается, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. Причем имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором его арендатор получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, например, после реставрации, если согласно договору арендатор обязался ее осуществить.

В случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Если полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не установлено договором.

Добросовестное выполнение своих обязанностей сторонами по договору нередко приводит к тому, что договорные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Однако преимущественное право арендатора не означает, что арендодатель обязан заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором имеется в виду:

а) использование имущества в соответствии с его назначением и условиями договора;

б) поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

в) своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Данный перечень не является исчерпывающим, договором аренды или за­конодательством на арендатора могут быть возложены и другие обязанности. При желании реализовать Преимущественное право на заключение нового договора, то есть продолжить арендные отношения, арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. Следует учитывать, что при заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. А преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Субаренда (cт. 616, 618 ГК РФ)

Так как договор субаренды является производным от договора аренды, то он не может превышать срока действия первоначального договора аренды. Разумеется, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, то есть при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного арендатора, позволяя ему заключить самостоятельный договор на имущество, которым он пользовался на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор, но отношению к нему выступает арендатором.

Так как договор субаренды зависим от договора аренды, то в случае ничтожности последнего все договоры субаренды являются ничтожными.

Регистрационные действия

Следует отметить, что Закон о регистрации прав устанавливает также необходимость обязательной регистрации права аренды. Причем регистрация права аренды предусмотрена независимо от срока действия самого договора. В чем же состоит отличие регистрации договора аренды от регистрации права аренды? Первая представляет собой штамп (отметку) органа государ­ственной регистрационной палаты непосредственно на самом экземпляре договора. Регистрация же права аренды состоит в выдаче этим же органом отдельного документа, подтверждающего регистрацию. При обращении арендатора в регистрационную палату и договор, и право аренды регистри­руются одновременно. Основное же различие между ними состоит в том, что отсутствие регистрации права аренды не влечет недействительность договора. Какая-либо ответственность арендатора за отсутствие регистра­ции права аренды Гражданским кодексом и Федеральным законом «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлена. Таким образом, отнесение арендной платы на себестоимость продукции при отсутствии регистрации права аренды правомерно.

В ГК РФ содержатся положения, согласно которым договор аренды зданий, - заключенный на срок менее одного года, не требует госу­дарственной регистрации. Долгое время велись споры о том, распростра­няются ли данные положения непосредственно на договоры аренды нежи­лых помещений. Высший Арбитражный Суд РФ в своем информационном письме от 1 июня 2001 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснил, что регистрация договоров арен­ды нежилых помещений, срок действия которых не превышает одного года, не требуется.

Что же касается долгосрочных (со сроком действия более года) договоров аренды нежилых помещений, то они подлежат обязательной государствен­ной регистрации в соответствии с пунктом З статьи 433 ГК РФ. Отсутствие же регистрации влечет недействительность таких договоров на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Недействительные договоры не влекут за собой никаких юридических последствий. Единственным последствием может быть только обоюдный возврат всего полученного по такому договору. В подавляющем большинстве случаев сразу же после подписания долго­срочного договора арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Про­цесс государственной регистрации часто занимает значительное время. Тем не менее, в соответствии с разъяснением Президиума ВАС РФ от I июня 2000 года долгосрочный договор считается: заключенным только с момента его государственной регистрации. Ниже приведен список необходимых документов для государственной регистрации аренды нежилых помещений.

Для недвижимости, находящейся в муниципальной собственности предусмотрен следующий порядок сдачи в аренду ( для г. Ростова-на-Дону):

1. Муниципалитетом готовиться постановление на аренду помещения.

2. Далее это постановление подписывает мэр города.

3. Составляется договор на аренду помещения.

4. Далее - все обычные процедуры, связанные с регистрацией этого договора.

 

Перечень документов для государственной регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности арендодателя.

1. Документ об оплате регистрации.

2. Заявление на регистрацию прав (на стандартном бланке).

3. Доверенность, (а в случае с представителем юридического лица - документ удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица).

4. Оригинал(ы) договора. (Проведенная государственная регистрация удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре).

5. Нотариально заверенную копию договора аренды (субаренды).

6. Копия Свидетельства о государственной регистрации права на арендуемый объект недвижимого имущества (регистрация договора аренды возможна только при наличии государственной регистрации права собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав, договора субаренды - и при наличии регистрации договора аренды; в случае, когда у собственника произошли изменения, к которым, в частности, относятся перемена ФИО, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п., собственник должен зарегистрировать эти изменения в ЕГРП до подачи заявления на регистрацию договора аренды (субаренды).

7. Документы арендатора:

• Копия Свидетельства или другого документа о государственной регистрации юридического лица с оборотом, заверенная нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал. Физическое лицо предоставляет копию паспорта. Физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, представляет копию документа о его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, заверенного нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал.

• Копии учредительных документов (с изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или органом государственной регистрации юридического лица.

• Копия информационного письма органов статистики.

8. Выписка из паспорта БТИ (форма 1а), поэтажный план и экспликация (со сроком давности не более одного года), оригинал либо копия, заверенная БТИ.

9. Копия решения общего собрания акционеров, участников о выборе директора (генерального директора) организации, заверенная печатью организации от всех сторон договора.

10. Копия зарегистрированного договора аренды, заверенная нотариально, при регистрации договора субаренды.

11. План - чертеж границ, с указанием части его, сдаваемой в аренду (если в аренду сдается земельный участок или часть его).

В связи с изменением перечней для приема документов, могут дополнительно потребоваться:

12. Приказ о вступлении в должность руководителя или контракт с ним организации, выдавшей доверенность (копия, заверенная организацией);

13. Документ о присвоении ИНН (копия);

14. Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах (подлинник, действительна в течение 1 месяца);

15. При регистрации аренды также требуется осуществить регистрацию ранее возникших прав (в случае, если у собственника есть только свидетельство о внесении в реестр собственности на территории соответствующего города, выданное учреждением юстиции).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.

2. Жилищный кодекс РСФСР, с изменениями и дополнениями по состоянию на 1 октября 1992г. «Совет юриста». Москва. 1992 5. Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-1 «О… 6. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Ве­домости Съезда народных депутатов СССР и…

Лекция 5. Особенности сделок с предприятиями

В ст. 132 ГК дается иное толкование термина «предприятие», где оно определено в качестве объекта гражданского права как имущественный комплекс,… В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества,… Понятие предприятия как недвижимого имущества, которое используется для предпринимательской деятельности, имеет свои…

Купля-продажа

Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике – в годы НЭПА. В последние годы, до введения в действие нового ГК РФ,… По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в… Сторонами договора купли-продажи предприятия выступают как юридические, так и физические лица, обычно предприниматели,…

Ипотека предприятия

Любое ли предприятие как имущественный комплекс может быть заложено? Несомненно, что предметом ипотеки может быть в первую очередь частное… Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки, что связано с… Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, их отдельные структурные единицы и…

Имущественное страхование

1.здания, сооружения, объекты незавершенного капитального строительства, транспортные средства, машины, оборудование, инвентарь,… 2. имущество, принятое организациями на комиссию, хранение, для переработки,… 3. сельскохозяйственные животные, пушные звери, кролики, домашняя птица и семьи пчел;

Дополнительный материал (словарь)

НЕДВИЖИМОСТЬ- в настоящее время понятие недвижимости дается в Гражданском кодексе РФ в статье 130 «к недвижимым вещам относятся земельные участки,… кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный… коммерческАЯ недвижимость - объекты недвижимости, используемые для продажи товаров и/или услуг (постройки под…

РынОк недвижимости

· это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и… · это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их… · средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и…

– Конец работы –

Используемые теги: вопросы, зачету, дисциплине, экономика, недвижимости, Понятие, недвижимости, различие, понятий, здания, сооружения, строения, кондоминиум0.157

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Вопросы к зачету по дисциплине Экономика недвижимости 2. Понятие недвижимости. Различие понятий здания, сооружения, строения, кондоминиум

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным для Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Еще рефераты, курсовые, дипломные работы на эту тему:

Ответы к зачету по дисциплине Правоохранительные органы 1. Понятие правоохранительной деятельности государства. Понятие правоохранительных органов и их система
Понятие правоохранительной деятельности государства Понятие правоохранительных органов и их система... Предмет и система курса Правоохранительные органы РФ... Классификация правовых актов курса Правоохранительные органы РФ по содержанию и правовой силе...

Вопросы к экзамену по учебной дисциплине Право 1. Понятие права, его признаки и функции. Соотношение права и морали
Понятие права его признаки и функции Соотношение права и морали... Формы источники права Система законодательства... Правовая норма понятие признаки структура Основные виды правовых норм...

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине: Мировая экономика. Тема: Роль Китая в мировой экономике
КУРСОВАЯ РАБОТА... по дисциплине Мировая экономика... Тема Роль Китая в мировой экономике ОГЛАВЛЕНИЕ экономическая реформа китай...

Понятие политический режим, его существенные характеристики. В чем различие понятий политический режим и форма правления
Оглавление... Предмет политологии Охарактеризуйте содержание изучаемых ее основных закономерностей развития политической сферы...

Изучение учебной дисциплины «Проектно-сметное дело» по специальности 270103 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений»
Изучение учебной дисциплины Проектно сметное дело по специальности Строительство и эксплуатация зданий и сооружений предусмотрено учебным... Преподавание дисциплины имеет практическую направленность и требует... Для формирования профессиональных компетенций в процессе обучения проводится контроль теоретических знаний и...

Вопрос 1. Значение дисциплины "Строительное материаловедение" в подготовке инженера-строителя, Вопрос 2.Классификация строительных материалов и изделий.
Значение курса Строительные материаловедение в подготовке инженеров строителей трудно переоценить поскольку ни одно здание или сооружение нельзя... Вопрос Классификация строительных материалов и изделий...

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ Для подготовки к зачету по учебной дисциплине Уголовное право
Одесская ЮРидическая академия... Экономико правовой факультет в г Симферополе... Кафедра отраслевых юридических дисциплин...

Дисциплина Экономика фирмы Реферат на тему Ого курса 1.1 Понятие трудовых ресурсов и их классификация. 4
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИБОРОСТРОЕНИЯ И ИНФОРМАТИКИ... Факультет ЭФ Специальность Прикладная информатика в экономике...

Конспект лекций По дисциплине Экономика . Введение в экономику. Экономические системы и общие проблемы экономического развития
Образования... Новосибирский государственный медицинский университет... Министерства здравоохранения Российской Федерации...

Дисциплина Генетика Вопрос 1. Предмет и методы генетики Вопрос 2. Определение пола. Виды половых признаков
Факультет энергомашиностроения... Кафедра Водные биоресурсы и аквакультура... Дисциплина Генетика...

0.035
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • По категориям
  • По работам