рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Купля-продажа

Купля-продажа - раздел Домостроительство, Вопросы к зачету по дисциплине Экономика недвижимости 2. Понятие недвижимости. Различие понятий здания, сооружения, строения, кондоминиум Институт Продажи Предприятия По Договору Как Имущественного Комплекса Являетс...

Институт продажи предприятия по договору как имущественного комплекса является относительно новым по сравнению с ГК 1964г.

Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике – в годы НЭПА. В последние годы, до введения в действие нового ГК РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий по договору, использовалась как один из способов приватизации.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).

Сторонами договора купли-продажи предприятия выступают как юридические, так и физические лица, обычно предприниматели, что объясняется основной предназначенностью имущественного комплекса предприятия - использование для ведения предпринимательской деятельности. Сторонами договора соответственно являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник предприятия. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным уполномоченным государственным органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом.

При продаже государственных и муниципальных унитарных предприятий в качестве продавца выступает специально уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. При этом важно иметь ввиду, что продажа имущественного комплекса государственного или муниципального унитарного предприятия, влечет потерю последним базы правосубъектности и его ликвидацию либо преобразование.

На договор купли-продажи предприятия распространяются установленные законом правила совершения сделок с имуществом, находящимся в общей собственности и правила внутреннего принятия решения об отчуждении имущества в собственности юридических лиц частной формы собственности. Кроме того стороны договора купли-продажи должны обладать надлежащим объемом право- и дееспособности для совершения такого рода сделок.

Ст. 560 ГК РФ. Договор продажи предприятия заключается в письменном виде, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, т.е.:

· Счет инвентаризации;

· Бухгалтерский баланс;

· Заключение независимого аудита;

· Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований.

Содержание договора составляют условия, по которым достигнуто соглашение. Условия подразделяются на существенные, обычные и случайные.

Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. К ним относятся условия о предмете договора (п.1 ст.432 ГК РФ). Без предмета невозможен договор купли-продажи.

К существенным условиям договора относят и те условия, которые прямо указаны в законе и других правовых актах именно как существенные.

Существенными признаками признаются и те условия, которые необходимы для договоров определенного, именно данного вида.

Обычными условиями договора называют те, которые не нуждаются в согласовании. Независимо от воли участников договора, они уже предусмотрены в соответствующих нормативных актах и вступают в действие в момент заключения договора, т.е. автоматически.

Согласно действующему законодательству договор в письменной форме заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами.

Поскольку всякий договор является сделкой, то законом, иными правовыми актами и соглашениями сторон устанавливаются дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки, и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой формы сделки. В этом случае в связи со спорными правоотношениями стороны лишены права в подтверждение сделки ссылаться на свидетельские показания, а в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п.2 ст.162ГКРФ).

Следует отметить и такой факт. В правоотношениях между юридическими лицами и гражданами зачастую применяются типовые бланки, призванные лишь облегчить сам процесс оформления письменного договора. Однако от типовых бланков следует отличать типовые договоры, утвержденные Правительством РФ в случаях, прямо указанных законом (п.4 ст.4276 ГК РФ). Условия указанных типовых договоров становятся обязательными для их участников, и их нарушение ведет к признанию их ничтожными.

Смысл формы договора состоит, прежде всего, в правильном закреплении волеизъявления сторон. Причем, волеизъявление должно отражать согласование и добровольные действия всех участников договора. Однако на практике зачастую бывает так, что содержание договора вызывает разночтение в токовании, что порождает в свою очередь споры между контрагентами правоотношений. Для разрешения споров в ст.431 ГК РФ сформулированы правила толкования договора. Главное в вопросе о толковании договора - это выявление буквального значения содержащихся в нем слов и предложений, вытекающего из них смысла и взаимоотношений. При этом допускается привлечение к исследованию не только самого договора, но и других обстоятельств: переговоров, переписки, практики взаимоотношений, обычаев делового оборота, последующего поведения сторон (п.2 ст.431 ГК РФ).

Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц.

Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе - составить и представить на подписание покупателю передаточный акт (ст.536 ГК РФ) В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты (п.1 ст.563 ГК РФ).

Особое знание передаточного акта для исполнителя договора продажи предприятия состоит в том, что с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю (п.2 ст.563 ГК РФ). С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества, составляющего предприятие (но не право собственности).

Передача предприятия покупателю путем подписания передаточного акта является важной обязанностью продавца. Однако правило п.2 ст.563 ГК РФ нельзя толковать буквально. Ведь подписание передаточного акта - действие сугубо формальное, не исчерпывающее всех обязанностей продавца по передаче предприятия. Между тем обязанность по фактической передаче вещи покупателю - едва ли не главная обязанность продавца во всех договорах купли-продажи.

Разумеется, логика законодателя понятна: предприятия - сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов. Осуществить их фактическую передачу (например, путем вручения) покупателю не всегда возможно, тем более - одновременно. Поэтому закон и устанавливает специальную процедуру, являющуюся своеобразным аналогом символической передачи вещи. Однако и игнорировать обязанность продавца фактически ввести покупателя во владение вещью нельзя. Таким образом, предприятие считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта при условии, что продавец к этому времени обеспечил фактическую возможность покупателю беспрепятственно принять предприятие («в натуре»).

Обязанность перенести на покупателя право собственности прямо вытекает из легального определения договора продажи предприятия. В соответствии с п.1, 2 ст. 564 ГК РФ непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором. Здесь, в отличие от продажи недвижимости, закон четко разграничивает государственную регистрацию договора и регистрацию права (перехода права), возникающего из договора. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (т.е. передача предприятия), регистрация права собственности.

С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Моменты перехода права собственности и рисков случайной гибели предприятия определены законом императивно и не совпадают во времени. В отношении права собственности это объясняется общим правилом п.2 ст.223 ГК РФ. Тогда как определение момента перехода рисков, приуроченного к передаче предприятия, вероятно, имеет другое обоснование. Дело в том, что покупатель, получивший предприятие по передаточному акту, до момента приобретения права собственности отнюдь не лишен всех прав в отношении предприятия. Как следует из п.3 ст.564 ГК РФ, покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено. Это право покупателя весьма схоже с правом собственности, хотя и является вторичным вещным правом. Выбирая между собственником и носителем вещного права, законодатель возлагает риск случайной гибели на последнего, вероятно, потому что он в состоянии реально влиять на сохранность имущества.

Количество (комплект) и качество имущества, подлежащего передаче, определяются документами, прилагаемыми к договору продажи (п.2 ст.561 ГК РФ). Эти же показатели, но только в отношении фактически передаваемого предприятия, фиксируются передаточным актом.

В силу прямого указания п.1 ст.565 ГК РФ последствия нарушения продавцом условий о количестве (комплекте) и качестве определяются аналогично общим положениям о купле -продаже. Однако в п.2 той же статьи содержится норма, резко сужающая права покупателя, получившего имущество ненадлежащего качества либо в меньшем количестве (некомплекте): он вправе требовать только соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Между тем в сходной ситуации продавец по договору купли-продажи дополнительно имеет права требовать: восполнения или доукомплектования недостающих вещей (п.1 ст.466 и п.1 ст.480 ГК РФ), безвоздмезного устранения недостатков (п.1 ст.475 ГК РФ), замены недоброкачественных товаров (п.2 ст.475 ГК РФ).

Как же следует понимать правило п.2 ст.565 ГК РФ? Вероятно, право требовать уменьшения покупной цены является единственным способом защиты покупателя только тогда, когда недостатки или отсутствие отдельных вещей были оговорены в передаточном акте (т.е. были известны покупателю на момент передачи предприятия). Если же указанные нарушения не были известны покупателю и обнаружены уже после передачи предприятия, он обладает всеми указанными выше средствами защиты по общим нормам о купле-продаже.

Передача покупателю имущества, не пригодного для целей, названных в договоре продажи (вследствие недостатков, за которые отвечает продавец), дает покупателю право требовать расторжения или изменения договора (аналогично общим положениям о купле-продаже: п.1 ст.466, п.2 ст.475, п.2 ст.480 ГК РФ). Однако это право (в соответствии со ст.483 ГК РФ) возникает только если покупатель своевременно известит продавца о нарушении договора, а последний, тем не менее, не устранит после этого недостатки предприятия.

При определении последствий нарушения условий договора продажи предприятия необходимо учитывать требования ст.566 ГК РФ. Так, требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежит удовлетворению, только если это существенно не нарушает права и интересы кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам

Продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц. Специфика этой обязанности при продаже предприятия обусловлена тем, что предмет договора, как правило, включает в себя обязательства перед третьими лицами. Значит, говорить о полной свободе предприятия от юридических обременений не приходится. В данном случае продавец должен предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. Подписывая передаточный акт, в котором зафиксирован перечень всех долгов, одновременно и извещает о них покупателя, и передает ему долги. Поэтому трудно объяснить правило п.3 ст.565 ГК РФ, которое определяет последствия передачи покупателю долгов, не указанных в передаточном акте. Ведь, если долги на упомянуты в передаточном акте, они просто не могли перейти к покупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст.563 ГК РФ.

Надлежащее совершение перевода долга по договору продажи предприятия требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов (ст. 562 ГК РФ).

Кредиторы должны быть извещены о предполагаемом переводе долгов до передачи предприятия покупателю, т.е. до момента подписания сторонами передаточного акта в письменной форме. Обязанность такого уведомления лежит на продавце, поскольку именно он должен передать предприятие (в том числе и долги) покупателю.

Кредиторы, которые не изъявили согласия на перевод долга, вправе потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства (возмещения убытков), либо признания договора недействительным полностью или в соответствующей части. Однако длительность и характер сроков, в течение которых можно осуществить указанные требования различны. Для кредиторов, извещенных о переводе долга, этот срок равен трем месяцам (с момента получения уведомления) и относится к числу сроков существования гражданских прав. По его истечении погашает право кредитора заявить соответствующие требования продавцу. Для защиты прав кредиторов, не извещенных о переводе, установлен годичный срок исковой давности. Он начинает течь с момента, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия (и ,соответственно, о нарушении его прав).

В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам (п.4 ст.562 ГК РФ).

Основная обязанность покупателя по договору - оплата полученного предприятия. Порядок и сроки оплаты определяются аналогично общим положениям о купле-продаже.

Обязанность принять товар применительно к продаже предприятий Гражданским Кодексом РФ специально не. регулируется. Однако такая обязанность существует. Она выражается в совершении покупателем действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считать исполнившим свою обязанность по передаче предприятия Соответственно покупатель не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соответствует условиям договора) или |уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. В первом случае продавец сможет требовать от покупателя принятия предприятия (п.3 ст.484 ГК РФ) путем подписания передаточного акта либо расторжения договора. Во втором - потребовать государственной регистрации перехода права собственности через суд (п.3 ст. 551 ГК РФ). Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателя причиненных убытков. Договор купли-продажи подлежит регистрации Российским фондом федерального имущества в течение трех дней с момента поступления средств на счет продавца.

Наиболее сложной для понимания представляется статья 22 Закона о регистрации, где определяются особенности регистрации прав на предприятии и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а также сделки с ними осуществляются в месте нахождения данных объектов. В то же время государственная регистрация прав на предприятие, как имущественного комплекса и сделок с ним, в целом должна производиться согласно п.2 рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие, как имущественный комплекс, является основанием для внесения в единый государственный реестр записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в месте нахождения объекта.

Поскольку юридическое лицо может обладать недвижимым имуществом, находящимся в разных регистрационных округах, именно в этом смысле становится возможным понимание необходимости регистрации отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу и входящих в состав предприятия, по месту нахождения каждого из этих объектов - в разных учреждениях юстиции по регистрации прав.

 

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Вопросы к зачету по дисциплине Экономика недвижимости 2. Понятие недвижимости. Различие понятий здания, сооружения, строения, кондоминиум

Признаки недвижимости Технические и социально экономические особенности... Понятие недвижимости Различие понятий здания сооружения строения кондоминиум...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Купля-продажа

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Недвижимость: сущность и определение
Понятие «недвижимость» зародилось еще в Древнем Риме. Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало со времен римского права и воспринято практически всеми современными правовыми системам

Сущность рынка недвижимости
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового

Рынка недвижимости
Экономические факторы уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активн

Процессы функционирования рынка недвижимости
Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка недвижимости определяется не из сложившейся практики, а (с ее

Государство и рынок недвижимости
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: ¨ идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

Государственной регистрации
Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества   1. Жилые помещения. · договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квар

И не подлежащие регистрации
Подлежат госрегистрации (ст. 131 ГК РФ и др.) Не подлежат госрегистрации право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативн

Сделок с недвижимостью
план: 1. Купля – продажа. 2. Дарение и пожертвование. 3. Мена. Обмен. 4. Рента. 5. Приватизация жилья.    

Приватизации жилье
Подлежат обязательной приватизации Неподлежат приватизации квартиры детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; квартиры, являющие

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.
Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994. – № 51-ФЗ. Часть 2 от 26 января 1996. – №14-ФЗ. Часть 3 от 26 ноября 2001. – №146-ФЗ. Жилищный кодекс РСФСР от 24

Лекция 5. Особенности сделок с предприятиями
Термин «предприятие» употребляется в ГК в двух, различных по сути и содержанию смыслах. Предприятием называется юридическое лицо, субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельнос

Ипотека предприятия
При ипотеке предприятия, как имущественного комплекса, право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п.1 ст.69 «Закона об ипотеке»). П.2 ст.70 включает в состав заложенного

Имущественное страхование
Имущественное страхование юридических лиц разделяют по видам хозяйствующих субъектов: промышленных и сельскохозяйственных предприятий. Страхованию подлежат: 1.здания, сооружения, объекты н

Дополнительный материал (словарь)
  НЕДВИЖИМОСТЬ- в настоящее время понятие недвижимости дается в Гражданском кодексе РФ в статье 130 «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обо

РынОк недвижимости
· это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. · это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, уст

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги