рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Ипотека предприятия

Ипотека предприятия - раздел Домостроительство, Вопросы к зачету по дисциплине Экономика недвижимости 2. Понятие недвижимости. Различие понятий здания, сооружения, строения, кондоминиум При Ипотеке Предприятия, Как Имущественного Комплекса, Право Залога Распростр...

При ипотеке предприятия, как имущественного комплекса, право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п.1 ст.69 «Закона об ипотеке»). П.2 ст.70 включает в состав заложенного имущества, также относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, которые и составляют имущество предприятия. Состав его определяется и оценивается на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке (п.3 ст.70 «Закона об ипотеке»).

Любое ли предприятие как имущественный комплекс может быть заложено? Несомненно, что предметом ипотеки может быть в первую очередь частное предприятие. Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственные и муниципальные предприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственного ведения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество (ст. ст. 144 -115 ГК РФ).

Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки, что связано с ответственностью собственника по их обязательствам. С введением в Российской Федерации казенных предприятий законодатель ограничил возможность существования их в ипотечных отношениях - казенные предприятия как имущественный комплекс также нельзя закладывать в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств, так как в соответствии с п.5 ст.115 ГК РФ, Российская Федерация несет субсидиарную ответственность по обязательствам казённого предприятия при недостаточности имущества[3].

Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, их отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные комплексы могут быть предметом ипотеки. Законодатель устанавливает условие существования подобных предприятий в ипотечных правоотношениях - обязательное согласие собственника имущества, относящегося к предприятию или уполномоченного им (собственником) органа. Без подобного согласия договор об ипотеке считается ничтожным (п.1 ст. 70 «Закона об ипотеке»).

Права залогодателя и залогодержателя при залоге предприятия отвечают основным правам залогодателя и залогодержателя. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в (залог) заём имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку и иным образом распоряжаться данным имуществом, а также вносить в его состав изменения. Единственным условием, установленным залогодателем для совершения подобных действий, является невозможность уменьшения указанной в договоре об ипотеке стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также недопущение нарушения иных условий договора. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к заложенному предприятию залогодатель вправе совершать только с разрешения залогодержателя (п.1 ст.72 «Закона об ипотеке»).

Права залогодержателя отражены в п.2 той же статьи - он вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, если все это может привести впоследствии к уменьшению стоимости предприятия. И именно возможное уменьшение стоимости может помешать удовлетворить залогодержателю его требования в полном объёме. Ст. 71 устанавливает возможность обеспечения обязательства ипотекой предприятия лишь в случае, когда сумма обязательства составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (п.1 ст.71).

Следующий пункт устанавливает временные ограничения обеспечения денежного обязательства ипотекой предприятия - им обеспечивается обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Если же срок исполнения меньше, законодатель откладывает право залогодержателя на удовлетворение собственных требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства на тот же срок - год с момента заключения договора ипотеки, вернее не ранее года. С чем это связано? Прежде всего с тем, что предприятие - сложнейший организм современной экономики, цикл обращения которого весьма длителен. Не логично было бы торопить налаженное столетиями движение юридических актов и требовать от залогодателя быстрых оправданий долга.

После обращений в суд в обстоятельствах, описанных в п.2 ст.72, залогодержатель может быть уполномочен судом в порядке ипотечного контроля осуществлять следующие действия:

- требовать от залогодателя регулярного предоставления бухгалтерских и иных отчетных документов, предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок с относящимся к заложенному предприятию имуществом;

- обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с ныне действующим руководителем предприятия:

- предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными;

- осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. В случае когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным способом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия. Согласно статье 44 Закона РФ "О залоге" при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в его руководящие органы, ограничения прав распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если же указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

При ипотеке предприятий, зданий, строений, сооружений и иных производственных объектов залогодатель вправе эксплуатировать их в соответствии с назначением (не допуская, впрочем, ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа), распоряжаться готовой продукцией и получать прибыль; за залогодержателем же сохраняется право проверки наличия фактического состояния и условий содержания имущества. Несерьезны также представления о банке, стремящемся приобрести недвижимое имущество; у него только одно стремление - вернуть выданный кредит (иное возможно только в результате сговора руководителей предприятия и банка что не имеет к ипотеке никакого отношения). Особого внимания, наконец, заслуживают имущественные права, связанные с арендой. В тех случаях, когда исполнение основного обязательства по кредитному договору обеспечивается правами аренды недвижимости, применяются правила, регулирующие соответственно ипотеку того имущества, которое сдано в аренду. При этом следует иметь в виду, что имущественные права могут быть только предметом залога, а не ипотеки, следовательно, в этом случае нотариальное удостоверение и регистрация не требуются (исключение составляет право аренды земельных участков: в этом случае такое требование сохраняется).

Существенный вопрос при заключении договора об ипотеке - страхование имущества. В интересах предприятия не передоверять этот вопрос банку, а решать его самостоятель­но, т. е. застраховывать заложенное имущество за свой счет по полной его стоимости (при отсутствии иных условий в договоре залога) от рисков утраты и повреждения; если же полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, ориентируясь на сумму не ниже этого обязательства. Банк-залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению, преимущественному перед требованиями других кредиторов.

Как уже отмечалось, договор об ипотеке подлежит регистрации, причем соответствующие обязанности ложатся на предприятие.

Если должник в установленный кредитными и ипотечными договорами срок не выполнит обязательство, залогодержатель обретает право обратить взыскание на предмет залога. Однако это осуществляется исключительно по решению суда.

Иск. об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору, предъявляется в судебные инстанции только по месту регистрации ипотеки. В обращении взыскания на недвижимое имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Практика свидетельствует, что в судебном решении отражаются следующие основные моменты: указываются все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации). По просьбе залогодателя суд, при наличии уважительных причин, может принять решение отсрочить реализацию взыскания на срок до одного года. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон ко обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения кредитору возросших за время отсрочки убытков, причитающихся ему процентов и неустойки.

Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. При согласии залогодателя и залогодержателя имущество может быть реализовано на открытом аукционе. На публичных торгах по продаже заложенного имущества могут присутствовать лица, имеющие право пользования им или вещное право на это имущество. Начальная продажная цена определяется либо соглашением залогодателем с залогодержателем, либо судом.

Руководители предприятий должны знать, что ипотека не означает перехода права собственности на ее предмет. Вырученная сумма от реализации заложенного имущества может быть больше или меньше обеспеченного ипотекой требования. В первом случае разница между вырученной суммой и величиной долга возвращается залогодателем. При этом залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, и соответствующую неустойку. Возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию имущества, составляющего предмет ипотеки.

Если же сумма, вырученная от продажи предмета ипотеки, недостаточна для полного удовлетворения требований залогодержателя, ему предоставлено право получить недостающую сумму в общем порядке наряду с прочими кредиторами из другого имущества должника, на которую может быть обращено взыскание.

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Вопросы к зачету по дисциплине Экономика недвижимости 2. Понятие недвижимости. Различие понятий здания, сооружения, строения, кондоминиум

Признаки недвижимости Технические и социально экономические особенности... Понятие недвижимости Различие понятий здания сооружения строения кондоминиум...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Ипотека предприятия

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Недвижимость: сущность и определение
Понятие «недвижимость» зародилось еще в Древнем Риме. Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало со времен римского права и воспринято практически всеми современными правовыми системам

Сущность рынка недвижимости
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового

Рынка недвижимости
Экономические факторы уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активн

Процессы функционирования рынка недвижимости
Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка недвижимости определяется не из сложившейся практики, а (с ее

Государство и рынок недвижимости
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: ¨ идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

Государственной регистрации
Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества   1. Жилые помещения. · договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квар

И не подлежащие регистрации
Подлежат госрегистрации (ст. 131 ГК РФ и др.) Не подлежат госрегистрации право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативн

Сделок с недвижимостью
план: 1. Купля – продажа. 2. Дарение и пожертвование. 3. Мена. Обмен. 4. Рента. 5. Приватизация жилья.    

Приватизации жилье
Подлежат обязательной приватизации Неподлежат приватизации квартиры детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; квартиры, являющие

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.
Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994. – № 51-ФЗ. Часть 2 от 26 января 1996. – №14-ФЗ. Часть 3 от 26 ноября 2001. – №146-ФЗ. Жилищный кодекс РСФСР от 24

Лекция 5. Особенности сделок с предприятиями
Термин «предприятие» употребляется в ГК в двух, различных по сути и содержанию смыслах. Предприятием называется юридическое лицо, субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельнос

Купля-продажа
Институт продажи предприятия по договору как имущественного комплекса является относительно новым по сравнению с ГК 1964г. Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательск

Имущественное страхование
Имущественное страхование юридических лиц разделяют по видам хозяйствующих субъектов: промышленных и сельскохозяйственных предприятий. Страхованию подлежат: 1.здания, сооружения, объекты н

Дополнительный материал (словарь)
  НЕДВИЖИМОСТЬ- в настоящее время понятие недвижимости дается в Гражданском кодексе РФ в статье 130 «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обо

РынОк недвижимости
· это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. · это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, уст

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги