Земля, как товар. Оценка земельных ресурсов

Содержание Введение 1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА 2. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РОССИИ 3. СТОИМОСТЬ, ЦЕНА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ 1. Нормативная цена земли 2. Рыночная стоимость земельного участка 3. Арендная плата 4. Земельный налог 4. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ 21 Заключение 26 Список литературы 28 Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий.

Попытки решить эту проблему через бесплатную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц. На первом этапе как в аграрном, так и промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с правом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятия в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.

Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативных сроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок.

Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.

В своей работе я рассмотрю основные принципы оценки земельных ресурсов, особенности земли как товара, е стоимость, цену и налогообложение. А также зарубежный опыт оценки земельных ресурсов. 1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования рыночная стоимость это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением.

По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен снижается. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно иили картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату в противном случае он вообще лишится ренты.

Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Риккардо 1772-1823 сделал весьма важные выводы. Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна продовольствия высока потому, что высока рента землевладельцев, ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней. Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне. Земля специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др. Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

В соответствии с законом О земле состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды 1. Земли сельскохозяйственного назначения. 2. Земли населенных пунктов городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов. 3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения 4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения. 5. Земли лесного фонда. 6. Земли водного фонда. 7. Земли запаса.

В соответствии с указом президента РФ О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России от 27 октября 1993 г. 1767 земельные участки и все, что прочно с ними связано, относится к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего указа. В России разрабатываются основы земельного законодательства, условия ведения земельного кадастра и другие правовые акты, которые будут определять характер сделок, связанных с куплей-продажей, и использованием земельных ресурсов. 2.

ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РОССИИ

Для их нормального осуществления нужна прочная правовая база. До принятия земельного кодекса используется Положение о проведении кон... СТОИМОСТЬ, ЦЕНА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ В рыночных условиях различают ... постановлением правительства РФ 1204 нормативная цена земли была устан... 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен.

Рыночная стоимость земельного участка

Метод соотнесения переноса состоит в определении соотношения между общ... При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматрива... 2. При сдаче в аренду зданий и сооружений одновременно должно быть переда... Сурина А.

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительны... В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы существов... Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования ... Формирование зон согласованного развития регулируется общим градострои... Местная администрация также находит в этом свой интерес, поскольку она...

Заключение

Заключение В своей работе на тему Оценка земельных ресурсов я рассмотрела основные принципы оценки, цену, стоимость и налогообложение земельных участков.

В настоящее время в России за использование земли приходится платить. Поэтому действующее законодательство определяет несколько форм платы за землю. Это земельный налог, арендная плата, нормативная и рыночная цены земли. В соответствии с законом о плате за землю собственники земли облагаются земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Аренда форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки. Техника расчетов величины арендной платы может быть различной на основе цены стоимости земли, нормы удельного ссудного процента и фактического или расчетного размера угодий в конкретных условиях. Нормативная цена земли это установленная правительством РФ минимальная цена земли.

Рыночная стоимость это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях, в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков 1. По сопоставимым продажам. 2. Метод соотнесения переноса. 3. Капитализация земельной ренты. 4. Техника остатка для земли. 5. Метод развития земельного участка.

В настоящее время рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии своего первоначального становления и развития, а поэтому процесс оценки и купли-продажи земельных участков будет отражать массу противоречий, имеющихся в реальной жизни, а форма цены может проявляться в различных видах.

Список литературы

Список литературы 1 Гражданский кодекс РФ. 2 Федеральный закон от 29 июля 1998г. 135-ФЗ Об оценочной деятельности в РФ 3 А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой Оценка недвижимости Учеб. пос. М. Финансы и статистика, 2001г. 4 Ф. Б. Риполь-Сарагоси Основы оценочной деятельности.

Учеб. пос. М. Книга- Сервис,2002г. 5 Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России М. Экзамен, 2000г. 6 В. И. Ресин Экономика недвижимости. Учеб. пос. М. Дело, 1999г. 7 Земельный вестник России 3-2003 Механизмы функционирования земельного рынка Основные нормативные акты и стандарты, используемые при составлении заключения Оценщика Федеральный Закон от 29 июля 1998 года N135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. N 285 О лицензировании оценочной деятельности Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 Об утверждении стандартов оценки ГОСТ Р 51195.0.01-98 Единая система оценки имущества, Основные положения ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества, Термины и определения Обязательное проведение оценки предусмотрено законодательством в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы в случае если доля участника ООО в уставном капитале оплачивается неденежным вкладом и составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества при оплате акций и иных ценных бумаг акционерного общества неденежными средствами на сумму более двухсот установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций при переходе имущества в собственность в порядке наследования или дарения, которое является объектом налогообложения при проведении процедур банкротства внешнее управление, конкурсное производство Необходимость в услугах по оценке возникает также при передаче прав собственности на объект при покупкепродаже, безвозмездной передаче и т.д. при привлечении инвесторов, кредитовании под залог имущества при принятии инвестиционных решений при страховании имущества Основные нормативные документы, регламентирующие оценочную деятельность Федеральный Закон от 29 июля 1998 года N135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. N 285 О лицензировании оценочной деятельности Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 Об утверждении стандартов оценки ГОСТ Р 51195.0.01-98 Единая система оценки имущества.

Основные положения ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества.

Термины и определения Целями оценки бизнеса могут быть Передача прав собственности - покупкапродажа бизнеса или его части - безвозмездное получение - передача в аренду - национализация или приватизация компании Привлечение инвесторов, кредитование под залог имущества Страхование Оценка рыночной стоимости собственного капитала компаний для целей дополнительной эмиссии акций при выкупе акций у акционеров Разрешение имущественных споров Определение целесообразности инвестиционных проектов Управленческие цели определение эффективности текущего управления компанией, прогнозирование тенденций развития и доходности бизнеса, разработка планов развития Реструктуризация, реорганизация бизнеса Объединение слияние хозяйственных единиц Ликвидация бизнеса Применяемые стандарты оценки Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации Методическое руководство по оценке стоимости бизнеса предприятия Министерства имущественных отношений РФ Стандарты Российского Общества Оценщиков Международные стандарты оценки 2000 Стандарты по оценке бизнеса Американского Общества Оценщиков ASA В каких случаях возникает потребность в данной услуге определение стоимости земельных участков продажа или иное отчуждение в целях оплаты долгов кредиторам, расплаты с партнерами при нанесении им ущерба и т.п. получение кредита под залог страхование передача в аренду определение налогооблагаемой базы при исчислении налога на имущество для вклада в уставный капитал другого предприятия выделение доли одного из собственников определение стоимости ущерба, нанесенного объекту недвижимости при разработке бизнес-плана реализации инвестиционного проекта как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия переоценка основных фондов в целях оптимизации налоговых отчислений Что получит клиент Отчет об оценке недвижимого имущества Содержание работ предварительное ознакомление с объектом оценки определение общих характеристик оцениваемой недвижимости, наличия, состава и достаточности документации и информации, необходимой для оценки определение цели оценки сбор и обработка информации, необходимой для анализа социально-экономической ситуации в регионе, местоположения объекта оценки, рынка недвижимости, анализа характеристик объекта оценки определение стоимости объекта оценки с применением стандартных методологических подходов согласование результатов оценки оформление отчета о результатах оценки Примерное содержание отчета об оценке наименование и адрес объекта, цель, база и дата оценки описание объекта оценки дата, объем и основные результаты обследования объекта оценки описание применяемых методик оценки ссылка на применяемые стандарты результаты оценки сведения об оценщике Исходная информация для выполнения заказа что нужно от клиента Свидетельство о праве собственности пользования аренды земельным участком, на котором находится объект недвижимости Справка о том, что участок здание не заложены, не арестованы и т.д. Документы, подтверждающие право собственности на оцениваемый объект договора купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации Страховые свидетельства и полисы на недвижимость в случае наличия Отчет независимого оценщика об оценке здания в случае наличия Акт приемки объекта недвижимости в эксплуатацию Выписка из паспорта БТИ на недвижимость Балансовая стоимость объекта недвижимости Сведения о переходе прав собственности на объекты недвижимости дата, оценочная стоимость, другие существенные факты Сметная документация по объекту недвижимости, дата ввода в эксплуатацию, состояние, назначение объекта недвижимости Расчет ежемесячных эксплуатационных расходов за предыдущий и текущий годы Сводная информационная ведомость по всем арендаторам если есть - арендатор, снимаемая площадь, срок договора, ставка за 1 кв. м сумма арендной платы Форма оказания услуги Очная Ориентировочная стоимость От 100 у.е. в зависимости от назначения и площади объекта недвижимости В каких случаях возникает потребность в данной услуге при покупке продаже для получения кредита под залог для целей страхования для передачи в аренду и лизинг для определения налогооблагаемой базы при исчислении налога на имущество для вклада в уставный капитал другого предприятия при реализации инвестиционных проектов для определения стоимости ущерба движимого имущества от стихийных бедствий, аварий и происшествий как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при переоценке основных фондов в целях оптимизации налоговых отчислений Что получит клиент Отчет об оценке движимого имущества Содержание работ определение целей оценки, вида оцениваемой стоимости, составление задания по оценке выбор методов оценки, использующих три подхода затратного, сравнительного, доходного сбор и анализ информации об объекте оценки проведение оценки составление отчета.

Примерное содержание отчетных материалов опись и характеристики оцениваемых объектов цель оценки и вид оцениваемой стоимости дата оценки и дата составления отчета принятые допущения и ограничения при расчете стоимости использованная информация обоснование выбранного метода расчета итоговая оценка стоимости квалификационные данные оценщика.

Исходная информация для выполнения заказа что нужно от клиента наименование, модель, комплектация, серийный номер объекта оценки назначение машины или оборудования, выполняемые функции название и адрес предприятия-изготовителя технические характеристики мощность, производительность, скорость, точность и др позволяющие определить потребительские свойства машины или оборудования эксплуатационные характеристики расход энергии, занимаемая площадь, потребное количество обслуживающего персонала, показатели технического обслуживания и ремонтного цикла и др позволяющие определить затраты на эксплуатацию объекта состояние эксплуатация, хранение, на консервации учетные данные год изготовления и год ввода в эксплуатацию, гарантийные обязательства, установленный ресурс, фактическая наработка, износ, ремонт, модернизация экономические данные цена приобретения, затраты на установку и пуск в эксплуатацию, балансовая и остаточная стоимость, эксплуатационные расходы, амортизация.

Форма оказания услуги Очная Продолжительность работ 15 рабочих дней Ориентировочная стоимость 50 200 у.е. за единицу оборудования Оценка стоимости нематериальных активов производится при продаже-покупке предприятия бизнеса, при приватизации, слиянии, поглощении, реструктуризации, ликвидации или банкротстве предприятия, имеющего в своем составе нематериальные активы НМА при определении доли НМА в намеченных к реализации инвестиционных проектах при проведении залоговых операций и страховании имущества при постановке нематериальных активов на баланс предприятия при заключении сделок купли-продажи объектов интеллектуальной собственности ОИС при внесении ОИС в качестве вклада в уставной капитал компании Оценка стоимости нематериальных активов может заключаться в определении стоимости объектов интеллектуальной собственности в определении стоимости прав, возникающих из авторских и иных договоров на произведения науки, литературы, искусства в определении стоимости прав, возникающих из договоров на программы для ЭВМ и базы данных, а также из патентов на изобретения, промышленные образцы, товарные знаки и знаки обслуживания в определении стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия при перекупке или приобретении другой фирмой в проведении оценки при предоставлении франшизы новым компаньонам в целях расширения рынков сбыта и увеличения объемов продаж в определении стоимости ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий в определении стоимости прав на ноу-хау, а также прав на пользование земельными участками и природными ресурсами в определении стоимости конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность в определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия Исходная информация для выполнения заказа что нужно от клиента Правоустанавливающие документы на НМА свидетельства, договоры и пр. В зависимости от целей и методов оценки - характеристики НМА в сравнении с аналогичными или конкурирующими - источники получения доходов от использования НМА - описание рынка НМА- себестоимость и цена единицы товара с использованием НМА Потребительские и экономические показатели получения доходов от использования НМА - увеличение объемов реализации конкретных видов или всей продукции предприятия с использованием НМА - повышение цены - экономия в производстве при использовании НМА в конкретных видах продукции Произведенные затраты - на приобретение НМА- на освоение в производстве и организацию выпуска и реализации НМА или товаров с использованием НМАv - на маркетинг НМА или товаров с использованием НМА- на страхование рисков осуществления проектов с использованием НМА В каких случаях возникает потребность в данной услуге при заключении сделок купли-продажи, передаче прав на объекты интеллектуальной собственности ОИС при внесении ОИС в уставный капитал предприятия при продаже-покупке предприятия бизнеса, при приватизации, слиянии, поглощении, реструктуризации, ликвидации или банкротстве предприятий при определении доли ОИС в намеченных к реализации инвестиционных проектах при проведении залоговых операций и при страховании имущества при определении цены лицензии, предметом которой является ОИС при определении размера ущерба, нанесенного нарушением исключительных прав владельца ОИС при включении ОИС в нематериальные активы для постановки на баланс предприятия при определении экономического эффекта от использования ОИС на собственном предприятии при оценке деятельности предприятия в целом и выработке общей стратегии развития предприятия Что получит клиент Отчет об оценке объекта интеллектуальной собственности Содержание работ идентификация оцениваемых объектов и прав, связанных с ними анализ оцениваемых и конкурирующих объектов определение типа рассчитываемой стоимости, выбор подходов и обоснование методов оценки сбор и анализ информации, необходимой для оценки объекта в соответствии с выбранными методами обоснование допущений, принятых при расчетах расчет стоимости ОИС согласование расчетов, полученных различными методами и определение величины окончательной стоимости оцениваемого объекта составление отчета об оценке Исходная информация для выполнения заказа что нужно от клиента 1.Наименование объекта интеллектуальной собственности ОИС. 2.Описание ОИС3.Правоустанавливающие документы на ОИС патенты, свидетельства, лицензионные договора, авторские договора и др. 4.Характеристики ОИС или товаров, производимых с использованием ОИС, при необходимости в сравнении с аналогичными или конкурирующими. 5.Источники получения доходов от использования ОИС. 6.Описание рынка ОИС. 7.Себестоимость и цена единицы товара с использованием ОИС. 8.Потребительские, эксплуатационные и экономические показатели получения доходов от использования ОИС увеличение объемов реализации конкретных видов продукции с использованием ОИС повышение цены продукции экономия в производстве при использовании ОИС в конкретных видах продукции выручка от реализации самих ОИС на материальных носителях выручка от продажи имущественных прав или продажи лицензий на использование ОИС экономия на капиталовложениях в разработку ОИС. 9.Произведенные затраты на приобретение имущественных прав на ОИС на освоение в производстве и организацию выпуска и реализации ОИС или товаров с использованием ОИС на правовую и другие виды охраны ОИС на маркетинг ОИС или товаров с использованием ОИС на страхование рисков осуществления проектов с использованием ОИС Форма оказания услуги Очная Продолжительность работ От 1 недели до 6 месяцев Ориентировочная стоимость От 1000 у.е.