Объем и содержание имущественных и неимущественных прав члена жилищного кооператива, членов его семьи и правопреемников, а также самого кооператива непосредственно зависят от того, полностью выплачен или нет паевой взнос за предоставленное кооперативом жилое помещение. Это один из первоочередных вопросов, который выясняется, чтобы правильно определить имеющие значение для дела обстоятельства, какой стороне надлежит их доказывать, и нормы материального права, подлежащие применению при разрешении спора.
Член жилищного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос, не обладает правом собственности на предоставленное ему жилое помещение, он имеет лишь право на пай. Его владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением основываются на членстве в кооперативе. В случае же полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение (ч. 1 статья ст. 129 Жилищный кодекс ЖК Российской Федерации РФ, п. 4 статья ст. 218 Гражданский кодекс ГК Российской Федерации РФ).
Важно определиться с моментом возникновения права собственности члена кооператива, полностью внесшего паевой взнос.
По данному вопросу существуют две различные точки зрения:
1) действует общее закрепленное в п. 2 статья ст. 8 Гражданский кодекс ГК Российской Федерации РФ правило, согласно которому право на объект возникает с момента регистрации;
2) в соответствии с п. 2 статья ст. 8 Гражданский кодекс ГК Российской Федерации РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Представляется, что в рассматриваемой ситуации законом установлено иное. В ч. 1 статья ст. 129 Жилищный кодекс ЖК Российской Федерации РФ указано, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью, т.е. момент возникновения его права связывается только с фактом выплаты. В статья ст. 134 Жилищный кодекс ЖК Российской Федерации РФ предусматривается в случае сноса дома применение к членам жилищного кооператива, выплатившим пай, правил статья ст. 32 Жилищный кодекс ЖК Российской Федерации РФ, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Со сказанным корреспондирует статья ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-Федеральный закон ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающая преобразование или ликвидацию до 1 января 2007 г. жилищного кооператива, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы в товарищество собственников жилья. Таким образом, следует признать, что возникновение права собственности члена жилищного кооператива связано с моментом выплаты им паевого взноса и не зависит от факта государственной регистрации этого права. Естественно, впоследствии такой член жилищного кооператива не может совершать сделки по распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, прежде чем не будет произведена государственная регистрация его права на этот объект недвижимости. Однако после полной выплаты пая судебная защита прав члена жилищного кооператива (его членов семьи, наследников) должна осуществляться с учетом правовых норм, регулирующих отношения собственности.
Ст. 127 Жилищный кодекс ЖК Российской Федерации РФ предусматривает раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, т.е. когда оно находится в собственности кооператива. В этом случае в соответствии с правом на часть пая каждой из спорящих сторон выделяется изолированное жилое помещение либо неизолированное жилое помещение (с распределением обязанности по его переустройству и (или) перепланировке в изолированное при наличии такой технической возможности). Одновременно признается за каждой из сторон право на часть паевого взноса пропорционально размеру выделенных жилых помещений с взысканием соответствующей компенсации за разницу в их праве на пай до раздела.
Если предметом раздела является жилое помещение, за которое выплачен полностью паевой взнос, и на него возникло право долевой собственности двух или более лиц соразмерно принадлежавшим им частям пая, то спор участников общей собственности по поводу принадлежащего им имущества разрешается по правилам статья ст. 252 Гражданский кодекс ГК Российской Федерации РФ, регулирующей раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.
Раздел жилого помещения независимо от суммы выплаченного за него паевого взноса влечет за собой преобразование отношений членства в кооперативе: объем прав и обязанностей прежнего члена кооператива изменяется, право на вступление в кооператив приобретает также лицо, которому выделено жилое помещение.
Лицо, претендующее на часть пая, а если паевой взнос выплачен полностью - на долю в праве собственности на жилое помещение, должно подтвердить допустимыми средствами доказывания факт и размер своего участия в погашении паевого взноса. Также, им должно быть доказано наличие договоренности с членом жилищного кооператива о создании общей собственности на пай и внесение своих средств в счет оплаты пая именно с этой целью. О такой договоренности, в частности, может свидетельствовать факт приобретения лицами, не состоящими в браке, но имеющими общих детей, в целях удовлетворения общей потребности в жилье, совместное проживание в кооперативной квартире в период выплаты стоимости пая и ведение общего хозяйства и т.п.
В ч. 1 статья ст. 130 Жилищный кодекс ЖК Российской Федерации РФ перечислено 5 оснований прекращения членства в кооперативе:
1) выход;
2) исключение;
3) ликвидация юридического лица члена кооператива;
4) ликвидация самого кооператива;
5) смерть гражданина - члена кооператива.
Прекращение членства в кооперативе по иным не упомянутым в указанной статье основаниям допустимо, поскольку возникают обстоятельства, при которых объективно сохранение членства невозможно. В частности, при реорганизации юридического лица - члена кооператива права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом по правилам статья ст. 58 Гражданский кодекс ГК Российской Федерации РФ. Совершенно очевидно, что прекращается членство юридического лица, реорганизованного путем присоединения к другому юридическому лицу, разделения на другие юридические лица либо выделения из его состава юридических лиц, к которым переходят имущественные права в кооперативе. В указанных случаях имеет место универсальное правопреемство как и при наследовании, когда наследники приобретают преимущественное право на вступление в кооператив в порядке, подробно урегулированном законодателем. Поэтому и в рассматриваемых ситуациях прекращается членство реорганизованного юридического лица, а к его правопреемникам переходит