рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Целевое назначение и зонирование

Целевое назначение и зонирование - раздел Право, Недвижимость. Целевое Назначение И Зонирование. Земля Как Непременный Фактор Производства И...

Целевое назначение и зонирование. Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования.

Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании. По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесного фонда, запаса.

Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов. Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалистов, местных органов власти. Впредь до принятия у нас соответствующего законодательства отерриториольного зонирования право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нормами.

При этом не допускается установление целевогоединственного способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

К сервитутам - ограничениям прав собственника участка в пользу иных лиц, -которые предусмотрены Основными положениями Государственной программы приватизации после 1 июля 1994г. для застроенных участков, относятся - безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования пешеходные и автомобильные дороги, которые существовали на момент передачи земельных участков в собственность - возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним - возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Сервитуты фиксируются в регистрационных документах и носят обязательный публичные и договорный личные характер. Хотя законодательно механизм сервитутов пока не определен, что неблагоприятно сказывается на правовом режиме использования земли в целом, некоторые нормы можно уже считать действующими.

Так собственнику земельного участка предоставлено право безвозмездного получения в свою собственность той части объектов инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения принадлежащих ему объектов недвижимости. Строительство новых объектов инфраструктуры прокладка электрокабелей, водопровода, газопроводов и т.п которое может нанести ущерб частному собственнику, разрешено производить только на компенсационной основе. С исключением из действующего Земельного кодекса статьи, предусматривающей основания для прекращения права собственности, особую остроту приобрели вопросы изъятия земельных участков у добросовестных землепользователей.

Все настойчивее выдвигаются требования о законодательном введении строжайшей персональной ответственности за порчу земли. Земля под приватизированными предприятиями. Указом Президента РФ 631, еще в 1992 году, было провозглашено право приватизированных предприятий на выкуп земельных участков под ним. Механизм такого выкупа определен в Основных Положениях Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 г. Согласно этим положениям - любой собственник строения, здания, сооружения имеет право на выкуп земельного участка под этим зданием, строением, сооружением.

Тем самым преодолевается противоестественное разделение единого объекта недвижимости на здание и земельный участок под ним. Только частная собственность на единый объект недвижимости включая землю может служить гарантией свободы коммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать объектом недвижимости например, получить под него кредит, если он не находится в полной собственности.

Предприятие-собственник вправе выкупать свой земельный участок по частям. Это могут быть участки подразделений предприятия, расположенные в различных частях города. Но и единый участок предприятия можно выкупать постепенно ведь предприятие является собственником всех расположенных на его территории зданий, а значит оно вправе выкупать участки под каждым из зданий в отдельности в том порядке, который собственника устраивает.

Таким образом предприятие может выкупить весь земельный участок как бы в рассрочку. Выкупная цена земельного участка под предприятием Вопрос о том, по какой цене выкупается земельный участок под приватизированным предприятием, является одним из важнейших для современного этапа приватизации. Существует общая законодательная норма в отношении новых нормативных актов, которые не могут иметь обратного действия и в принципе не должны ухудшать и отменять те права, которые граждане и юридические лица имели ранее.

После выхода Указа Президента РФ 631 от 14 июня 1992 г. Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности и вплоть до принятия Указа 1535 об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года действовала норма, по которой земля выкупалась по цене, равной нормативной.

При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия. ни днем раньше, ни днем позже. На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом О плате на землю с изменениями и дополнениями. Согласно этому закону, каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна.

Таким образом, до 26 июля 1994 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз. После выхода Указа 1535 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка.

Было определено, что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течении установленного срока 1 месяц решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной. 13 августа 1994 года были опубликованы поправки к закону О плате за землю. Этим законом был установлен иной земельный налог на 1994 год, увеличенный для городских земель в 50 раз к уровню 1991 года. Таким образом, если план приватизации предприятия утвержден после 13 августа 1994 года, то расчет цены выкупаемого земельного участка производится по формуле величина земельного налога на момент утверждения плана приватизации, умноженная на 50 и умноженная на коэффициент от 1 до 3-х. Опубликованное 12 ноября 1994 года Постановление Правительства Российской Федерации о том, что нормативная цена земли равна 200-кратному земельному налогу, вступило в действие именно с того дня, то есть только с 12 ноября 1994 года и только для тех предприятий, планы приватизации которых будут утверждаться после этой даты. Категорически неправомерно распространять новую более высокую нормативную, а значит и выкупную цену земли на те предприятия, планы приватизации которых утверждены до этой самой даты. Известно, что средств у предприятий и новых собственников для выкупа земельных участков не хватает.

Но также понятно, что выкуп земельных участков - вещь необходимая.

Таким образом, решение правительства 1204 о повышении нормативной цены земли, которое, естественно, подлежит всеобщему исполнению, представляется весьма и весьма спорным с точки зрения экономической эффективности.

Если поставлена задача перехода к новым экономическим отношениям, то нужно стимулировать продажу земельных участков и создание единых объектов недвижимости. Более того, если местные органы власти воспользуются всеми правами, которые предоставлены им сегодня Указом 1535 и Постановлением 1204, для повышения нормативной и выкупной цены земельных участков, то ситуация будет доведена до абсурда.

Нормативная цена, составляющая 75 от рыночного уровня цен и увеличенная еще на 20, будет умножена на коэффициент 3. Тогда участок земли под предприятием будет предлагаться властями на продажу по выкупной цене, почти троекратно превышающей рыночную, сложившуюся по результатам сделок с землей аналогичного качества.

Совершенно очевидно - покупателей на такой участок придется искать долго и едва ли удастся найти вообще. Эффективность выкупа участка Выкуп участка под предприятием требует довольно значительного отвлечения средств и, по крайней мере, на время сокращает инвестиционную базу предприятия. Продолжительность этого периода зависит от активности действий руководства предприятия, так и от рыночной стоимости земельного участка, а также вариантов его свободного коммерческого использования.

Вложенные средства могут быть довольно быстро возвращены или привлечены извне под полученную земельную собственность. В краткосрочном плане эффект заключается в том, что предусмотренная законодательством и фактически складывающаяся в процессе продажи цена земельных участков приватизированных предприятий, как правило, близка к нормативной и по оценкам экспертов ниже рыночной на один - два порядка. Имея возможность реализовать часть участка как спекулятивный актив, предприятие оказывается в несомненном выигрыше.

В долгосрочном плане эффект состоит в расчете на неизбежный экономический подъем, когда стоимость недвижимости будет расти в силу увеличения спроса и ограниченности соответствующего предложения. Долгосрочный расчет связан также с вариантами коммерческого использования земельной собственности. В целом анализ мотивации выкупа земли и постприватизационного поведения предприятий позволяет сделать вывод, что преимущественное значение имеют мотивы производственного использования земли.

В значительной мере это объясняется неразвитостью вторичного земельного рынка. Но с другой стороны, данное обстоятельство свидетельствует о позитивном намерении предприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственной деятельности. Рынок жилья. Потенциально масштабы этого рынка огромны. Не менее 90 процентов жилья во всякой, как это принято говорить, цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку. Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир.

Бесплатная, как в Москве, или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости. Вместе с тем развились и формы купли-продажи квартир и других видов жилья. Среди этих форм все большее распространение получает приобретение квартир в рассрочку. Надо отметить, что на Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами, необходимостью выплаты стоимости жилья в рассрочку. В России в результате приватизации каждый гражданин стал владельцем недвижимых активов квартиры, садовые и дачные земельные участки, не обремененных долгами.

Поэтому российские граждане оказываются в этом отношении в значительно лучшем положении, чем граждане других стран. Вместе с тем, все это дополнятся и вновь открывшимися возможностями приобретения жилья в кредит. Вкратце схема здесь такова. Материальным обеспечением кредитования служит сама квартира. До погашения кредита покупатель юридически является только ее арендатором.

Покупатель сразу же выкладывает первый взнос - около 30 процентов остальные 70 выплачивает банк, с которым заключен соответствующий договор у риэлторской фирмы. Банк или его дочерняя фирма осуществляют сбор документов, занимаются оформлением сделки купли-продажи, осуществляют расчеты с продавцом и т.д. Поэтому размер комиссионных, например, по Москве достигает 13 процентов рыночной цены квартиры. Эти затраты оправданы, если сделка оформляется с участием надежных организаций, так как жилищный рынок за последние месяцы приобрел некоторый криминальный оттенок.

Большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с наличием практически в каждой сделке левых долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации. Левые доллары - это, как правило, разница между рыночной ценой квартиры и той суммой, в которую она была оценена БТИ. Поэтому не надо быть специалистом, чтобы понять для ликвидации левых предстоит выбрать один из двух путей либо консервативный путь - приблизить оценочную практику БТИ к реальным условиям ранка либо радикальный путь - отказаться от этой практики и перейти на иные формы контроля за заявочной ценой недвижимости.

Постоянно повышающиеся коэффициенты приближают оценки БТИ к рыночным ценам не по дням, а по часам. С доходов, на которые когда-то была куплена гражданином квартира или иная собственность, которая впоследствии может быть продана, уже вычтены все возможные налоги.

Поэтому ни с какой точки зрения продажа имущества не может считаться фактом получения дополнительного дохода это только изменение формы принадлежащей гражданину собственности. И взимание налога с суммы такого изменения являет собой вторичное начисление налога на один и тот же доход. Рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему.

В целом жилищная проблема не только сохраняется, но и усиливается. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья. Использование квартир в нежилых целях. После приватизации значительной доли жилого сектора в городах обострилась проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению. Разумеется, использование жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, под нежилые цели - для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д отнюдь не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда.

Однако, способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер. Даже если жилищная инспекция или орган милиции сумеет установить факт нецелевого использования квартиры и, оформив его соответствующим образом, представит суду, то у судей нет юридических оснований для удовлетворения такого иска. В соответствии со ст. 6 Закона Об основах федеральной жилищной политики собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, в целом и по частям и т.д если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Среди обязанностей собственника при пользовании жилыми помещениями, установленных ст. 4 того же закона, отсутствует такая обязанность, как использование жилого помещения по назначению.

Правда здесь можно применить ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, устанавливающую, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Но в лучшем случае с учетом этой статьи на основании ст. 48 Гражданского кодекса РСФСР только договор аренды жилого помещения может быть признан недействительным, как не соответствующий требованиям закона.

Но расторгнуть, исходя из этого, договор о передаче в собственность жилья не представляется возможным, поскольку ни в одном законодательном акте а это должен быть только закон, а не распоряжение мэра или постановление правительства не содержится такого правового основания. Отсутствие четкой нормативной базы приводит к тому, что даже судебные органы подчас не в состоянии разобраться, кто и на каких основаниях обладает правами на тот или иной объект.

Однако стабильный спрос на офисы, торговые и складские площади, а также высокая стоимость подобного имущества, гарантирующие немалые комиссионные, привлекают большое количество посреднических структур. Если в 1994 году лишь 42 процента опрошенных занимались сделками с нежилыми помещениями, то к настоящему моменту данный показатель возрос до 70 процентов. Рынок ценных бумаг на недвижимость. Как уже отмечалось, этот сегмент рынка недвижимости является самым слаборазвитым.

В этом проявляется и отставание всего фондового рынка и недостаточное вовлечение в коммерческий оборот самой недвижимости. Участники рынка недвижимости пока предпочитают прямые инвестиции. Узок и круг ценных бумаг, связанных с использованием и реализацией недвижимости. Прежде всего, бесспорным достоинством жилищных облигаций является их накопительная сущность. Они дают возможность постепенно накапливать их необходимое количество для покупки квартиры, являясь удостоверением права на указываемый в номинале метраж жилья.

Дробность номинала облигаций по отношению к метражу реальных квартир позволяет в любой момент остановиться на том уровне жилой площади и комфортности, который будет признан достаточным или предельно возможным. Хотя следует признать, что это положительное свойство жилищных облигаций несколько ограничивается тем, что они дают право на приобретение лишь вновь вводимого жилья. Довольно ограниченный стандарт строительства и специфика районов новой застройки могут существенно сузить круг желающих приобретать облигации для решения своих жилищных проблем, а ведь именно в этом их основная ценность.

Если бы предусматривалась возможность приобретения с помощью облигаций муниципального жилья в любом районе города, любого уровня комфортности и возраста, то их привлекательность значительно повысилась бы. Это могло бы обеспечить рост конкурентоспособности жилищных облигаций по отношению к иным, считающимся достаточно надежными платежным средствам валюте.

Другим несомненным достоинством жилищных облигаций является их антиинфляционная сущность способность уберегать деньги в той или иной мере от обесценивания. Поэтому ежемесячные котировки стоимости жилищных облигаций должны предполагать как минимум отслеживание уровня инфляции. Между тем, механизм ежемесячных котировок, предусмотренный проектируемой формой эмиссии, способен самортизировать лишь общие макроэкономические колебания, причем значимые в масштабах времени, но не текущие изменения конъюнктуры жилищного рынка.

Возможность изменения котировок в зависимости от сроков получения жилья при погашении облигаций, скажем, в пределах от 1 до 6 месяцев, могла бы существенно повысить как привлекательность этого инструмента фондового рынка, так и степень его ликвидности.

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Недвижимость.

Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения. Что такое недвижимость Термин недвижимость появился в российском… К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации… В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности,…

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Целевое назначение и зонирование

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Сегменты рынка
Сегменты рынка. Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок

Земельный рынок
Земельный рынок. При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. Попытки решить эту пр

Размеры земельного участка и другой недвижимости
Размеры земельного участка и другой недвижимости. Попытки законодательно ограничить размеры земельных участков и другой недвижимости, находящейся в собственности одного лица, по мнению многих специ

Нормы владения землей и предоставления земельных участков гражданам
Нормы владения землей и предоставления земельных участков гражданам. В соответствии с Земельным кодексом РСФСР статья 36 предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного с

Оценка недвижимости
Оценка недвижимости. Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта о

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги