Понятие и признаки договора аренды

Понятие и признаки договора аренды. Понятие договора аренды закреплено законодателем в статье 606 гражданского кодекса По договору аренды имущественного найма арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор аренды, это обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве собственности или на праве хозяйственного ведения оперативного управления, передаётся арендатору во временное владение и или пользование, за определённую плату.

Также из данного определения следует сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным и возмездным. Целью договора аренды следует считать передачу имущества арендодателя во временное пользование, так как в этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность.

Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование. Данный признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности от договора ссуды, то есть безвозмездного пользования имуществом глава 36 ГК РФ . Следует разграничивать договор аренды от других видов договоров, закреплённых в ГК РФ. Отличие договора аренды от договора купли-продажи в том, что при последнем, продавец получает единовременную оплату продаваемого товара, и покупатель приобретает право собственности на купленную вещь на купленную вещь после полной оплаты покупаемого товара.

А при аренде право собственности у арендатора не возникает, что исходит из определения договора аренды. Различие между договором аренды и договором мены состоит в том, что по договору мены каждая из сторон договора обменивается товарами или вещами, определёнными договором мены, а договор аренды не предусматривает, какой-либо обмен.

Договоры аренды и безвозмездного пользования близки по своей сути. В обоих случаях одна сторона арендодатель, ссудодатель передаёт другой стороне арендатору, ссудополучателю во временное пользование имущество. Другая сторона, то есть арендатор ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь с учётом нормального износа, или в состоянии обусловленном договором. Главное отличие между данными договорами в том, что договор аренды - возмездный договор, то есть арендодатель получает арендную плату, а по договору безвозмездного пользования, пользование вещью происходит без какой-либо оплаты со стороны арендатора.

Договоры аренды и найма жилого помещения настолько близки по своей сути, что разграничить их практически невозможно. Однако законодатель производит разграничение между этими договорами в том, что аренда жилого помещения теперь производиться в соответствии с Жилищным кодексом РФ, но с учётом положений закреплённых в ГК РФ. Также по договору найма жилого помещения, наниматель обязуется нести расходы по оплате жилья то есть, коммунальные и другие платежи. Также различие можно провести по тому, что наниматель может вселять в нанятое жилое помещение членов семьи, временных жильцов и так далее, а по договору аренды - арендатор не вправе производить эти действия, если они не оговорены в договоре аренды.

Под пользованием понимается извлечение из вещи, которой пользуется арендатор, полезных свойств, без изменения её субстанции, в том числе приобретение плодов и каких-либо иных доходов.

По общему правилу, закреплённому частью 2 статьи 606 ГК РФ, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором аренды, поступают в собственность арендатора. Впрочем, законодательством, может быть установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица. Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества статья 624 ГК РФ . В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако, такой договор включает в себя некоторые элементы договора купли - продажи, но, не относится к числу смешанных.

В отличие от купли - продажи, при аренде с выкупом, право собственности может перейти к арендатору в момент заключения договора.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года 21 Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли - продажи недвижимости, указывается следующее 1. Пункт 11, указанного письма говорит Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи арендуемого нежилого помещения. Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации. Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям.

Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 основных положений Программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала, которых находится в государственной и или муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда. Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения.

Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли - продажи. 1. В соответствии с пунктом 12, указанного выше информационного письма говориться Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам. Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой, и в этой плоскости, приравнено к праву собственности и иным вещным правам статья 305 ГК РФ . Однако, такую защиту, оно получает только тогда, когда арендатор, наряду с правом пользования, наделён и правом владения вещью.

Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя, как собственника арендованного имущества.

Если же речь идёт о праве пользования, без владения, то вещноправовой защитой оно не пользуется. Часть 2 статьи 606 ГК РФ воспроизводит норму части 2 статьи 85 Основ Гражданского законодательства совпадающая в основном с частью 2 статьи 9 Основ законодательства об аренде, согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью.

Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды пункт 1 статьи 617 ГК РФ , то есть договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Примерами, здесь может служить следующее 1. Постановление президиума Верховного суда от 14 декабря 1995 года за 6666 95 о признании недействительным решения Комитета по управлению имуществом Волгоградской области от 25 декабря 1992 413 о создании АООТ Волгоградский тракторный завод и внесения в уставной капитал арендованного общежития.

Постановление Волгоградского областного суда и решение комитета, в части включения общежития в уставный капитал отменено, в иске отказано. 2. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 мая 1999 года по делу Ф09-443 99-ГК по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел кассационную жалобу Сбербанка РФ в лице Пермского отделения 5294 на постановление от 18 февраля 1999 года апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской области дело А50-8968 98-ГК по иску Пермского отделения Сбербанка РФ 5294 к АКБ Агропромышленный банк о расторжении договора аренды.

Данное постановление было отменено.

В соответствии с пунктом 2 стати 617 ГК РФ, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора, сохраняется не всегда, но это не лишает данное право свойства следования. Также, реорганизация организации арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования даёт основания отнести это право или отдельные его разновидности к числу вещных прав. Но в любом случае к числу вещных прав не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой то есть абсолютной защитой, необходимой с точки зрения пункта 4 статьи 216 ГК РФ. 1.2. Договор аренды как юридический факт гражданского права.

Его форма и сущность Что касается элементов договора аренды, то к ним относят стороны, предмет, форму и содержание договора.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, в их роли могут выступать любые субъекты гражданского права, то есть, как физические, так и юридические лица. Среди юридических лиц могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, государство, национально - государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Только в некоторых видах аренды в роли арендодателя или арендатора могут выступать специальные субъекты. В соответствии со статьёй 608 ГК РФ, арендодатель, это собственник, передаваемого в аренду имущества, или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. А арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества для его использования. Каких - либо специальных требований к арендатору закон не предъявляет.

Арендодателями государственной и муниципальной собственности могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями - по объектам недвижимости - только с согласия собственника - по объектам, относящимся к движимому имуществу самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. В настоящее время действует правило, установленное статьёй 4 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 года 1230, по которому предприятия вправе самостоятельно сдавать имущество, без согласия уполномоченного органа, в аренду на срок не более года. Уполномоченными государственными органами являются - Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной и муниципальной собственности. Исключение из общего правила предусмотрено Федеральным законом от 20 июля 1995 года 153 - ФЗ, согласно которому недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами. Сдача имущества в аренду - это один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжаться имуществом.

Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду.

Причём такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Предметом договора аренды является любая вещь, имеющая свойства телесности то есть вещь имеющая какое - либо внешнее выражение и непотребляемости, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, поскольку аренда это элемент оборота вещей. Могут устанавливаться ограничения, в отношении вещей, свободных в обороте, но в зависимости от их принадлежности к определённым собственникам. Определённые ограничения также касаются имущества, находящегося в государственной собственности.

Все вещи, не подлежащие вышеперечисленным ограничениям, могут свободно сдаваться в аренду. Что же касается особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то законом могут быть установлены какие - либо особенности. Это вытекает, прежде всего, из невозобновляемости многих ресурсов, либо их ограниченности и даже уникальности. Поэтому необходимо специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие чётко установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Форма договора аренды и его государственная регистрация, урегулированы статьёй 609 ГК РФ 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору статья 624 , заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества.

Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Что же касается заключения договоров с участием юридических лиц пункт 1 статьи 609 ГК РФ , то это, всего лишь конкретизация общего правила, закреплённого пунктом 1 части 1 статьи 161 ГК РФ, которое, по моему мнению, не требовалось.

Договор аренды недвижимого имущества и договор аренды, предусматривающего переход права собственности к арендатору, подлежит государственной регистрации. Иное правило установлено для аренды зданий и сооружений, которое будет рассмотрено ниже. При этом регистрации подлежит именно договор, как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения обременения права собственности арендодателя.

Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Для некоторых видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации, которые рассмотрены в параграфе 1.3 дипломной работы. Содержанием договора аренды являются права и обязанности арендодателя и арендатора. Так как они изложены в законодательстве подробно, то они будут рассмотрены отдельно в главе 2. Существенным условием договора аренды, можно считать только его предмет, так как гражданский кодекс прямо указывает на это в пункте 3 статьи 607. Также указывается, что при отсутствии этих данных в договоре, то условие о предмете, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключённым. Арендная плата цена договора, так же, как и срок аренды не являются существенными условиями договора.

Так как договор аренды возмездный, поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение составляет лишь договоры аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным при невыполнении этого договор признается незаключенным ст. 657 ГК РФ . В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Но следует отметить, что законодательством могут устанавливаться размеры арендной платы за отдельные виды арендуемого имущества, или по категориям арендаторов.

Также пункт 2 статьи 614 предусматривает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны могут выбрать наиболее приемлемый. Содержащийся перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты или сочетание нескольких форм. Также плата за аренду может устанавливаться за все имущество в целом или по каждой из его составных частей.

Например, при сдаче помещения с оборудованием. Но, наиболее распространенной формой оплаты является денежная, в соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Остальные пункты данной статьи будут рассмотрены ниже. Относительно срока аренды гражданский кодекс говорит в статье 610 о его сроках.

То есть пункт 1 статьи 610 указывает, что договор может быть заключён на определённый срок, а также на неопределённый срок п. 2 ст. 610 . Определённый срок должен быть установлен в договоре в соответствии со статьёй 190 ГК РФ. Если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ . В этом случае любая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора. Также отказ от договора является правом, а не обязанностью сторон. Но если ни одна сторона не заявит об отказе от договора, то теоретически он может длиться вечно, поэтому по моему мнению следует вести речь не об договоре аренды заключённом не на неопределённый срок, а о договоре аренды, заключённом без указания срока, то есть под отменительным условием расторжения договора, по инициативе любой из сторон.

Законодательством могут быть установлены предельные максимальные сроки договора для отдельных видов аренды например, договор проката, а также отдельных видов имущества. В этом случае если срок в договоре не указан, то он автоматически прекращается по истечении максимального срока. Пункт 3 статьи 610 ГК РФ указывает, что если оговоренный в договоре срок превышает указанные в законе, то договор считается заключённым на срок, равный предельному.

Относительно формы договора можно отметить следующее требования к форме сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключён в письменной форме. Если же договор аренды, за исключением недвижимости, заключён гражданами, то обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды, на срок более одного года п. 1 ст. 609 ГК РФ . Договор аренды недвижимого имущества, как всякая прочая сделка с ним например, купля-продажа, подлежит государственной регистрации ст. 164 ГК РФ . Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий такой регистрации считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не установлено законом ст. 651 ГК РФ . Что же касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключён в любой форме, так как глава 30 ГК РФ не содержит правил, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества п. 1 ст. 434 ГК РФ . Также данный вопрос будет затронут при рассмотрении отдельных видов договора аренды глава III дипломной работы. Глава II. Содержание договора аренды В данной главе будут рассмотрены права и обязанности арендодателей и арендаторов. 2.1. Права и обязанности арендодателя В обязанности арендодателя входит следующее 1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества п. 1 ст. 611 ГК РФ . Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды.

Если это не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть определено договором, или вытекать из целей, ради которых это имущество обычно используется.

Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должно быть, оговорены особо.

Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию.

Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимся к нему документами технический паспорт, сертификат качества и так далее, если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может использовать имущество по назначению, либо лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, то он может потребовать предоставления арендодателем принадлежностей или документов, либо расторжения договора и возмещения убытков п. 2 ст. 611 ГК РФ . Возникает вопрос несёт ли арендодатель какие - либо неблагоприятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей или документов Но, однако обязанность передачи таких документов принадлежностей всё-таки должна быть предусмотрена договором аренды.

По-видимому, да, поскольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии.

Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей и или возмещения убытков. Требование о расторжении можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок может быть указан в договоре. Если он не указан, то передача производиться в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со статьёй 398 ГК РФ, и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причинённых ему неисполнением п. 3 ст. 611 ГК РФ . Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь передаётся арендатору, вскоре после заключения договора.

Представление вещи в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным от недостатков, то есть от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, представляют собой отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды. Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или частично.

В принципе ответственность может наступить даже за незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые - Оговорены арендодателем уже при заключении договора в той форме в которую должен быть облечён договор - Заранее известны арендатору который ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации - Должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду явные недостатки. Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись у имущества до, а не после заключения договора аренды и в том случае если он о них не знал. По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя на началах риска то есть независимо от вины и тогда, когда заключаются договоры вне сферы предпринимательской деятельности.

В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне, ввиду наличия общего правила, закреплённого пунктом 3 статьи 401 ГК РФ. Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несёт риск его случайной гибели или повреждения ст. 211 ГК РФ , в том числе и риск наличия в нём тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору - Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества - Непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Уведомление здесь нужно для того, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается не в полном размере - Потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений регулируются по правилам статьи 314 ГК РФ. Арендодатель, извещённый о требовании арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за свой счёт арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В данном случае речь идёт об уведомлении о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счёт арендодателя. Однако необходимость такого уведомления законом не предусмотрена. Требуется лишь сообщить о том, что арендодатель должен возместить стоимость устранения недостатков имущества или о том, что арендатор вычтет эту сумму из арендной платы. Таким образом, видно противоречие между 3 и 4 абзацем статьи 612 ГК РФ, с одной стороны, и абзацем 6 этой же статьи с другой стороны, возникшее в связи с неточностью формулировки абзаца 6. В последнем случае речь должна была бы идти о требовании возместить арендатору стоимость устранения недостатков арендованного имущества или об уведомлении, об уменьшении арендной платы на величину этой стоимости.

О намерении арендатора устранить недостатки арендованного имущества уведомлять арендодателя не нужно.

Однако, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного им имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинённых арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает их пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счёт арендной платы или её соразмерном уменьшении, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков. 2. Предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество сервитуте, праве залога и так далее. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество ч. 1 ст. 613 ГК РФ . Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременений.

Причём они могут быть широкими по объёму, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления.

Естественно, в ряде случаев арендатор, знай о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом. Закон не содержит прав третьих лиц, о наличии которых должен быть предупреждён арендатор. Говориться лишь, что эти права на имущество, принадлежащие третьим лицам, и к ним в числе прочих относятся сервитуты и право залога.

Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Обязанность арендодателя предупредить о наличии вещных прав на арендованное имущество вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на имущество. Что же касается обязательственных прав, то и о них должен быть извещён арендатор, если они направлены на арендованное имущество.

К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель станет новым собственником арендованного имущества и соответственно новым арендодателем, личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих арендаторам права владения вещью.

Вместе с этим может существовать несколько договоров аренды, дающие арендаторам только пользование вещью например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время. Если сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов согласно правила статьи 398 ГК РФ. При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, то последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объём ущемляют право пользования арендованным имуществом. Возмещение убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объёма прав третьих лиц на вещь. 1. Производить за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовым актом или договором аренды п. 1 ст. 616 ГК РФ . Здесь под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей конструктивных элементов арендованного имущества, без которого невозможно его использование по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором аренды. Если срок не оговорен в договоре или возникла неотложная необходимость, то он производиться в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счёт арендодателя, его силами, или силами привлечённых им лиц. Отношения сторон на время ремонта должны быть урегулированы договором аренды.

Договор аренды, может установить обязанности арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или потребовать у арендодателя предоставить на время ремонта аналогичного имущества. Сложнее дело обстоит, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время ремонта. Такая ситуация ГК РФ прямо не предусмотрена.

Между тем проведение ремонта может существенно ущемить права арендатора. Поэтому если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам статьи 612 ГК РФ. Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору - Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы - Потребовать соответственного уменьшения арендной платы - Потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Договором аренды любое из вышеперечисленных прав может быть исключено или ограничено. 2. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды п. 2 ст. 624 ГК РФ . Под неотделимыми здесь понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимые будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения имуществу вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий - Согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений.

Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно, но только в форме, которая предусмотрена для самого договора аренды.

Если характер и объём улучшений в таком согласии не оговорены, то считается, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества - Использования для производственных улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что следует из пункта 4 статьи 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному правилу любые улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учёта амортизационные улучшения обычно производятся арендодателем в ряде случаев в размерах, им же установленных и арендатору не поступают. Поэтому чтобы право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако они всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

При использовании средств третьих лиц для улучшений, считается законным при условии, что они предоставлены в собственность арендатора. Произведённые арендатором отделимых улучшений являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения - это изменение имущества, которые могут быть отделены от вещи без её повреждения ухудшения. По окончании срока договора такие улучшения могут быть отделены и оставлены за арендатором.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных. 2.2. Права и обязанности арендатора В соответствии с условиями заключённого договора арендатор обязан 1. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не оговорены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную пунктом 2 указанной выше статьи.

Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающими из его существа. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков п. 3 ст. 615 ГК РФ . Ответственность за нарушение условий пользования наступает в форме возмещения убытков, причём только при наличии вина арендатора.

Но, если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит пункт 4 статьи 615 ГК РФ. В этом случае досрочное расторжение договора невозможно. 2. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом п. 1 ст. 614 ГК РФ . Размер, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором. Установление этих характеристик в законе, тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает.

Поэтому если характеристики установлены каким-либо нормативным актом, то договор аренды должен иметь ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленные договором. В этом случае применяется правило, в соответствии с которым они то есть характеристики, устанавливаются такие же, какие применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идёт о применении средних рыночных характеристик арендной платы.

Арендная плата может устанавливаться как за всё арендуемое имущество целиком либо отдельно по каждой его составной части, в зависимости от того, какие положения на этот счёт содержатся в договоре. Арендная плата может выступать в форме - Определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно - Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов - Предоставлению арендатором определённых услуг - Передачи арендодателю обусловленной договором вещи или имущества в собственность или аренду - Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы превращает договор аренды в смешанный договор п. 1 ст. 421 ГК РФ , соединяющих черты аренды, и, например, купли-продажи или оказании услуг. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы изменяется по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год п. 3 ст. 614 ГК РФ . Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твёрдой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы.

При отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, изменение арендной платы может осуществляться только по соглашению сторон. Отказ одной из сторон о пересмотре арендной платы п. 3 ст. 614 ГК РФ не представляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни расторгнуть досрочно договор, поскольку такие меры в ГК не предусмотрены.

Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена в договоре и снабжена санкциями на случай отказа какойлибо стороны от такого пересмотра. Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось п. 4 ст. 614 ГК РФ . Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несёт риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наём - риск собственника.

Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним, следует вести речь о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшение условий такого исполнения. Возложение на арендодателя ещё и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном.

Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора аренды п. 2 ст. 450 ГК РФ . Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое закреплено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако, с учётом того, что согласно пункта 1 статьи 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается ни при каких условиях, даже при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором Один раз в год, квартал и так далее. Если арендатор существенно нарушает сроки её внесения, арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения платы в установленный им срок п. 5 ст. 614 ГК РФ . Но следует отметить, что можно требовать досрочного внесения платы не более чем за 2 месяца подряд.

Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества п. 2 ст. 450 ГК РФ . Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков, более чем за два срока подряд и так далее. 3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором ч. 1 ст. 622 ГК РФ . Требование к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключённым договором аренды. Следовательно, назначение возвращаемого имущества должно соответствовать условиям договора или назначению этого имущества.

В обзоре арбитражной практики Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 года говориться, что арбитражный суд ошибочно квалифицировал требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, как виндикационный иск. Так как, статья 301 ГК РФ применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, то есть из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания.

В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде, то есть статьёй 622 ГК РФ. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые были получены арендатором.

Если без таких документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими из этого последствиями просрочка арендатора. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором, которым могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, помещение подлежит возврату после проведенного в нём капитального ремонта.

Если этого не сделано, помещение подлежит возврату в том состоянии, в каком было получено с учётом нормального износа.

Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока его действия. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки.

В случае, если указанная плата не покрывает причинённых убытков, арендодатель может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременно возврате имущества не нужно в большинстве случав доказывать размер понесённых им убытков, что не всегда просто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки штрафная неустойка, если иное не предусмотрено договором. 4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды п. 2 ст. 616 ГК РФ . Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества не связанное с заменой основных составных частей деталей, узлов и так далее. Текущий в отличие от капитального ремонта не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ.

В то же время проведение текущего ремонта как и капитального делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в этом случае идёт о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.

Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи причинами. К примеру, арендованное транспортное средство необходимо регулярно заправлять топливом. Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами социальноэкономические условия пользования. Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической технической исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку парковку арендованного автомобиля, страховать его и так далее. 5. Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору другом лицам перенаём, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иным правовыми актами п. 2 ст. 615 ГК РФ . Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора.

Передача обязанностей или какой-то их части требует обязательного согласия кредитора, в качестве которого здесь выступает арендодатель п. 1 ст. 391 ГК РФ . К тому же следует отметить, что ему арендодателю вовсе не безразлично, кому имущество или права на него будут переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему, или в форме одностороннего действия например, письменного разрешения. Арендодатель при даче такого согласия может определить объём передачи арендных прав и обязанностей.

В случаях, указанных в пункте 2 статьи 615 ГК РФ, арендатору запрещено передавать свои права полностью или частично. Полная передача прав существует только при перенайме.

В подобной ситуации, в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, предыдущий же из данного обязательства выбывает и перестаёт нести перед арендодателем какую-либо ответственность. Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причём объём передаваемых прав различен.

Наименьший объём прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распоряжаться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов паевых взносов, поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками арендаторами. Субаренда, как и безвозмездное пользование, занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят определённые права арендатора, при этом субарендатор несёт перед арендатором обязанности.

Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным остаётся арендатор. Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором имущества другому лицу. Например, не запрещено передавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Однако, на основании только что указанных договоров права на пользование вещью у хранителя подрядчика не возникает.

Субаренда является наиболее распространённым случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому её следует рассмотреть особо. В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становиться ненужным арендатору, то он может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду поднаём. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя некоторый объём арендных прав и за собой.

Неслучайно к договорам субаренды применяются правила аренды, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании статьи 168 ГК РФ. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объёма прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды доходы, то он не может предоставить такого права субарендатору.

При этом вовсе необязательно, чтобы и объём обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже больше. Арендатор, к примеру, может принять на свой счёт большую часть арендной платы, подлежащей уплаты арендодателю. Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды, по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен, то и договор субаренды является ничтожным п. 2 ст. 618 ГК РФ . Досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение договора субаренды п. 1 ст. 618 ГК РФ . Субарендатор в этом случае имеет право на