Виды договоров купли-продажи жилых помещений

Виды договоров купли-продажи жилых помещений. Действующее законодательство позволяет провести классификацию договоров купли-продажи жилья.

Данную классификацию можно провести по различным основаниям, что позволит определить особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилых помещений. 1. по предмету а по виду предмета 1. Договор купли-продажи жилого дома 2. Договор купли-продажи квартиры 3. Договор купли-продажи части жилого дома 4. Договор купли-продажи части квартиры 5. Договор купли-продажи доли В судебной практике, связанной с отчуждением жилых помещений, наибольшее количество споров возникает при продаже доли жилого помещения квартиры, жилого дома. Гражданин, продающий свою долю в общей собственности на жилое помещение, в первую очередь должен предложить выкупить ее своим совладельцам, и только в случае их отказа приобрести указанную долю за цену и на условиях, названных собственником, возможна продажа этой доли другим лицам. Факт отказа сособственников жилого помещения от приобретения отчуждаемой доли в общей собственности на жилое помещение, либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою долю в общей собственности, известил о продаже мене и цене договора других участников общей долевой собственности должен быть отражен в тексте договора.

На отчуждение комнаты в коммунальной квартире согласия соседей на продажу комнаты не требуется, поскольку такая квартира уже разделена между жильцами в натуре, и правила об общей долевой собственности на такие квартиры не распространяются.

Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г. обязывает суды при рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд выяснять, соблюдено ли преимущественное право покупки, как продавцом, так и другими участниками этой собственности.

Каюровы О. и М. и Александрина - сособственники 1 2 части домовладения, из которой 1 4 доля дома принадлежала Каюровым и 1 6 доля - Александрине.

Между сторонами был определен порядок пользования жилыми помещениями. В ноябре 1988 г. Александрина заключила с Санько договор купли-продажи принадлежащей ей 1 6 доли домовладения. Каюровы обратились в суд с иском о признании недействительным заключенного договора. Решением Краснооктябрьского районного народного суда оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда исковые требования Каюровых удовлетворены, договор купли-продажи 1 6 части дома нотариально удостоверенный 5 ноября 1988 г. признан недействительным с переводом прав и обязанностей покупателей на Каюровых, с Алексиндрины в пользу Каюровой О. взыскано 123 руб. за ремонт крыши ее части дома. Признавая договор купли-продажи 1 6 части дома недействительным с передачей прав и обязанностей покупателя на истцов, суд исходил из того, что при его совершении было нарушено преимущественное право покупки Каюровых О. и М. как участников собственности на дом. Следовательно, решение вопроса о том, имело ли место нарушение преимущественного права покупки, зависит от того, соблюдены ли правила ч.3 ст.120 ГК РСФСР Прим сейчас преимущественное право покупки общей долевой собственности регламентируется ст.250 ГК РФ как продавцом, так и другими участниками общей долевой собственности. Что касается обязанности, возложенной в этом случае на продавца, то, как видно из заявления Александрины в Волгоградскую государственную нотариальную контору от 1 июля 1988 г она через эту нотариальную контору поставила в известность Каюрову О. и Каюрову М. о намерении продать свою долю дома за 2500 руб. с предложением сообщить в течение месяца со дня уведомления о желании или отказе приобрести указанную долю в доме в соответствии со ст.120 ГК РСФСР. Такое извещение истцами было получено.

При таком положении у продавца возникало право на отчуждение своей доли в доме постороннему лицу при условии, если другие участники общей собственности прямо заявили бы о своем отказе от преимущественного права покупки либо в течение установленного законом месячного срока вообще не высказали бы своих намерений относительно осуществления этого права.

При этом такое молчание расценивается законом как отказ от преимущественного права покупки. Указанное не было учтено и оценено судом с точки зрения того, соблюдены ли были сторонами требования ст.120 ГК РСФСР и может ли при данных обстоятельствах совершенная между Александриной и Санько сделка купли-продажи 1 6 части дома быть признана недействительной с переводом прав и обязанностей покупателя на Каюровых.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1993 г N 10, с.1 Поэтому решение суда и все последующие судебные постановления в части, касающейся признания договора купли-продажи недействительным с переводом прав и обязанностей покупателя на истцов, подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. 8 О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации , Москва, издательство Юридическая литература , 1994 г. было также предусмотрено, что продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки, либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

Выдел Прим например, для последующей продажи участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений кухни, коридора, санузла и др оборудования отдельного входа.

При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Аналогичное положение с некоторым уточнением закрепляет Определение СК Верховного Суда РФ от 30 января 1998 г при отсутствии возможности выделить участнику общей собственности на жилое помещение изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1998 г 6, с. 8 Раздел трехкомнатной квартиры на два жилых помещения невозможен, поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа.

Пленум Верховного Суда РФ в п.12 постановления от 24 августа 1993 г. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации с последующими изменениями и дополнениями Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации , Москва, издательство Юридическая литература , 1994 г. разъяснил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений кухни, коридора, санузла и др оборудования отдельного хода. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Согласно ч.2 п.4 ст.252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. 6 8 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации , 1996, 9 Наибольшее число споров, вытекает из договоров, обычно называемых сторонами договорами долевого участия, что еще не предопределяет их правовой природы.

Обычно суд пытается ответить на вопрос, является ли договор об участии в строительстве договором о совместной деятельности, и если основания для такой квалификации есть, то на спорный объект распространяется режим общей долевой собственности, причем общая собственность возникает одновременно с возникновением самого объекта.

Известно, например, дело, в котором один из участников совместной деятельности продал свою долю в общей собственности на объект третьему лицу. Другой участник потребовал перевести на него права по этой сделке в связи с нарушением преимущественного права покупки. Судебная практика достаточно твердо стоит на определении долей участников пропорционально размеру их вклада.

В Информационном письме от 20 мая 1993 года содержится предложение ориентироваться, прежде всего, на сложившуюся стоимость на момент распределения жилплощади и рассчитывать долю в пределах ранее переданных средств Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1993, 6, с. 117 что значительно снизило роль договора в определении объема прав участников строительства. В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась при рассмотрении конкретных дел и применялась не только к жилищному строительству.

Однако, подобная практика не раз подвергалась критике Защита прав предпринимателей арбитражными судами Государство и право, 1997, 2, с. 54-56, 58 . б по целостности предмета 1. Договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством 2. Договор купли-продажи жилого помещения, законченного объекта . 2. по основаниям нахождения жилого помещения с собственности 1. Договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах 2. Договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям например, в результате приватизации. Применительно к данному виду классификации представляет интерес продажа жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативах.

Следует иметь в виду, что право собственности на кооперативную квартиру наступает с момента полного выплаты пая. Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива.

Отказ ему в этом может быть обжалован в суд. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. 11 О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации , Москва, издательство Юридическая литература , 1994 г После выплаты пая необходимо получить справку в правлении кооператива за подписью председателя и главного бухгалтера о том, что пай полностью выплачен.

Далее надо передать справку в БТИ чтобы получить удостоверение о праве собственности - необходимый правоустанавливающий документ для продажи кооперативной квартиры. Согласия всех совместно проживающих с собственником членов семьи при этом не требуется. Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в органах юстиции.

На отказ органа юстиции в удостоверении договора купли-продажи может быть подана в суд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. При возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск на общих основаниях. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. 11 О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации , Москва, издательство Юридическая литература , 1994 г. 3. по субъектам 1. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами 2. Договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц юридического лица 3. Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований Договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц юридического лица Особенности участия юридических лиц в обороте жилых помещений заключаются в особом статусе данных субъектов, необходимости учета при заключении ими сделок как общих норм гражданского законодательства, регулирующих правовое положение юридических лиц, так и специального законодательства корпоративного, антимонопольного и др О необходимости учета корпоративного законодательства при отчуждении жилых помещении акционерными обществами упоминает судебная практика.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. 21 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г 1 , приводится в пример следующее дело. Акционерное общество продавец предъявило иск к коммерческому банку покупателю о признании недействительным договора купли-продажи жилого здания.

В обоснование исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу, вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.

Акционерному обществу в иске было отказано.

При вынесении решения арбитражный суд исходил из следующих обстоятельств. В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов взносов их учредителями участниками, членами, а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом статья 209 Кодекса. В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий.

Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат. Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества. В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального закона Об акционерных обществах решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов.

Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает. Довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий, не основан на законодательстве и положениях устава. Таким образом, для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется лишь в случаях, установленных законодательством.

Несмотря на то, что в данном деле акционерному обществу было отказано, в практике имеется немало дел, когда пренебрежение интересами акционеров либо умышленное не информирование контрагента о крупности, заинтересованности сделки купли-продажи недвижимости влечет к признанию такой сделки недействительной. Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица, участвующего в сделке определенные налоговые последствия, необходимость отражения операции по передаче получению недвижимости в бухгалтерском учете.

В соответствии с п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 20.07.98 33н, недвижимое имущество для целей бухгалтерского учета относится к основным средствам.

В случае их приобретения основные средства принимаются к учету организацией по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ . Фактические затраты складываются из сумм, уплаченных продавцу в соответствии с договором купли-продажи, регистрационных сборов и других аналогичных платежей, произведенных в связи с приобретением права собственности на объект основных средств, а также иных затрат, непосредственно связанных с приобретением недвижимого имущества.

Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации. Амортизационные отчисления по объекту недвижимости начинаются с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и начисляются до момента списания этого объекта с баланса организации в связи с прекращением права собственности. Амортизационные отчисления прекращаются c 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания этого объекта с бухгалтерского учета пункты 4.6, 4.7 Положения по бухгалтерскому учету Учет основных средств ПБУ 6 97 , утвержденного Приказом Минфина РФ от 03.09.97 65н. Основанием для принятия объекта недвижимости на баланс организации является акт приемки-передачи имущества, утвержденный руководителем организации п. 40 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 ст. 551 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости может быть исполнен сторонами до государственной регистрации перехода права собственности.

Это означает, что объект недвижимого имущества может быть передан от продавца к покупателю по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности. Однако исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами.

Таким образом, если стороны подписали акт приемки-передачи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности, списать с баланса организации-продавца и принять на баланс организации-покупателя объект недвижимости стороны смогут только после регистрации перехода права собственности. Данный вывод следует из принципа имущественной обособленности юридических лиц. В соответствии со ст. 48 ГК РФ одним из признаков юридического лица является наличие у организации обособленного имущества, принадлежащего ей на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, которым организация отвечает по своим обязательствам.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.11.96 129-ФЗ О бухгалтерском учете, бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Объектами бухгалтерского учета являются имущество организации, ее обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организацией в процессе ее деятельности. Таким образом, в бухгалтерском учете организации может быть отражено только имущество, принадлежащее ей на каком-либо имущественном праве, предусмотренном действующим гражданским законодательством. Отражение в учете имущества, правами на которое организация не обладает, противоречило бы принципам ведения бухгалтерского учета.

Необходимо обратить внимание, что подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости фактически означает, что продавец передал недвижимое имущество, а покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество не используется более в производственной деятельности продавца. Пунктом 1 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции работ, услуг, включаемых в себестоимость продукции работ, услуг, и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.08.92 552 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 9, 31 августа 1992 г ст. 602 себестоимость продукции работ, услуг представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства продукции работ, услуг, природных ресурсов, сырья, материалов, основных средств, а также других затрат на ее производство и реализацию.

Таким образом, отнесение амортизационных отчислений по основным фондам на себестоимость продукции работ, услуг организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи.

После подписания акта и до момента государственной регистрации перехода права собственности начисление амортизации производится за счет собственных средств. На основании изложенного можно сделать практический вывод, что более целесообразным является подписание передаточного акта по объекту недвижимости между продавцом и покупателем после государственной регистрации перехода права собственности.

Следует рассмотреть еще один аспект заключения договора купли-продажи жилых помещений с участием юридических лиц. Он связан с оплатой коммунальных услуг за жилое помещение и отнесением их на себестоимость. Оплата услуг коммунальных организаций, связанных с эксплуатацией жилого помещения, у продавца недвижимого имущества прекращается с момента расторжения договоров на оказание услуг. Отнесение указанных затрат на себестоимость продукции работ, услуг организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости подп. и п. 2 Положения о составе затрат. В случае если между моментом подписания передаточного акта и моментом расторжения договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства существует разрыв во времени, в договоре между покупателем и продавцом необходимо предусмотреть, что покупатель возмещает продавцу расходы по оплате коммунальных услуг до момента перезаключения соответствующих договоров.

Если данный вопрос не будет урегулирован сторонами, то указанные расходы не могут быть отнесены на себестоимость организации-продавца, а должны быть произведены им за счет собственных средств. Отнесение данных расходов на себестоимость будет неправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемой базы и соответственно неблагоприятные налоговые последствия.

Оплата услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимости производится с момента заключения соответствующих договоров.

При наличии соглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента расторжения продавцом договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства покупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции работ, услуг. О. Старостина Отражение затрат по оплате коммунальных платежей при продаже объекта недвижимости Аудиторские ведомости Выпуск 8, апрель 1999 г. Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований.

Продажа жилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем порядке на основе норм ГК РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко конкретизируют нормы ГК РФ, поэтому из необходимо учитывать при заключений сделок. Так, Постановлением Главы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г. 231 О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда с изм. от 8 ноября 1994 г было утверждено Положение о продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда в г. Екатеринбурге.

Управление по жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых помещений от имени администрации города. Покупателями могут быть граждане, нуждающихся в улучшении жилищных условий, желающие приобрести жилые помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшения жилищных условий своих работников. В собственность по договорам купли-продажи могут быть переданы освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах проживающим в этих квартирах нанимателям, арендаторам или собственникам жилых помещений при отсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих менее установленной нормы на одного члена семьи, занимаемые жилые помещения нанимателям, которые использовали право на бесплатную приватизацию жилья, освободившиеся жилые помещения, жилые помещения во вновь построенных домах.

Продаже не подлежат жилые помещения а признанные непригодными для постоянного проживания, б служебные, в в общежитиях, г в коммунальных квартирах, кроме случаев, указанных ранее д в специализированных домах.

Владение, пользование и распоряжение приобретенными в собственность жилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своему усмотрению в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

В Положении приводится типовые формы договоров купли-продажи квартиры, комнаты. Определенными особенностями отличаются договора продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок. Так, Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998 г. 43 О порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок муниципального предприятия УКС города Екатеринбурга указывает, что при отселении муниципальным предприятием УКС граждан из домов в связи с изъятием земельных участков для капитального строительства, выделение жилья зачастую производится с превышением нормы предоставления.

Граждане не возражают получить жилье с превышением социальной нормы и доплатить за излишки предоставленных метров. В связи с этим возникает необходимость совершения гражданско-правовых сделок по продаже муниципального жилья гражданам, отселяемым со строительных площадок. Заключение договоров купли-продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда также осуществляет Управление по жилищной политике. 4. по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон 1. Договора купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон 2. Договора, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

Действующее законодательство позволяет выявить договоры купли-продажи жилья, обязательные для заключения для одной из сторон. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядке информации сообщил в своем Письме Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 августа 1994 г. СЗ-7 ОЗ-562 О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1994, N 11 об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 г. Указа 1181 О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов, который вступил в силу с момента его опубликования в Российской газете от 15 июня 1994 года. Указом установлено, что не завершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственной ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежат продаже.

При этом решение о продаже не завершенных строительством жилых домов, заказчиками которых являлись федеральные органы исполнительной власти, организации и учреждения, финансируемые из федерального бюджета, принимается Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В случае если заказчиком являлись федеральные государственные предприятия, такое решение принимается по представлению предприятия-заказчика Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства, по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации пункт 1 . В пункте 2 Указа предусмотрено, что федеральные государственные предприятия, являющиеся заказчиками строительства жилых домов, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимого финансирования, вправе осуществлять продажу не завершенных строительством жилых домов.

Указом, установлено, что продажа не завершенных строительством жилых домов осуществляются только на коммерческих конкурсах.

Указом утверждено Положение о порядке продажи не завершенных строительством жилых домов, в котором определен порядок организации и проведения коммерческих конкурсов и продажи не завершенных строительством жилых домов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов.

В соответствии с Положением подлежат продаже отдельные жилые здания, части зданий, сооружения, не смонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящиеся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация.

Согласно Положению между победителями коммерческого конкурса и первоначальным заказчиком объекта заключается соответственно договор купли-продажи объекта. В соответствии с гражданским законодательством коммерческие конкурсы являются гражданско-правовыми сделками, поскольку в результате их проведения у победителей возникает право на заключение договора на купли-продажи объекта, а у первоначального заказчика уполномоченного им органа - обязанность заключить такой договор.

Поэтому споры о признании недействительными результатов конкурса, оформленных в установленном порядке, подведомственны арбитражному суду на основании статьи 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Другой пример обязательности заключения договоров купли-продажи жилого помещения связан с жилищными сертификатами В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 1994 г. 03-55 суд в порядке информации сообщил об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 года Указа 1182 О выпуске и обращении жилищных сертификатов. Указом установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов, а также утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов.

Положение регулирует порядок выпуска и обращения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации и реализации прав их собственников. Согласно пункту 2 Положения жилищные сертификаты представляют собой особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартиры квартир при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных этим Положением, и условиями эмиссии получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Пунктом 3 Положения предусмотрено, что жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Номинал жилищного сертификата выражается в единицах общей площади жилья, и не может быть менее 0,1 кв. метра.

Раздел II Положения определяет права собственника жилищных сертификатов пункт 8 и обязанности эмитента, возникающие при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое в соответствии с пунктом 8 Положения количество жилищных сертификатов, и требование о заключении договора Следует иметь в виду, что согласно пункту 13 Положения споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью. 5. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение часть его, или ее отсутствии. 1 - договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение купля-продажа квартиры в многоквартирном доме 2 - договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости жилого дома права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение как правило, дом или часть его, но и на соответствующий земельный участок.

Как известно, недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договора купли-продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка.

И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения ст. 552-553 ГК РФ . При отчуждении жилых домов договор должен содержать необходимую информацию, подтверждающую расположение жилого дома на земельном участке, и правовой режим земли, на которой расположен жилой дом. Оформление договора должно производиться с соблюдением требований ст. 552 ГК РФ. Покупатель жилого дома, одновременно с передачей ему права собственности, получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором право собственности, право аренды и т. п Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже жилого дома, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости, либо допускающие это только с согласия собственника земли. Это следует иметь в виду при заключении договора купли-продажи жилого дома. В завершение главы о видах договоров жилых помещений хотелось бы остановиться на особенностях договоров купли-продажи жилья в закрытых административных территориальных образованиях.

В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 декабря 1996 г. С5-7 03-736 В связи с применением Федерального закона О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации О закрытом административно-территориальном образовании Закон РФ О закрытом административно-территориальном образовании с изменениями от 28 ноября 1996г 31 июля 1998 г 2 апреля, 31 декабря 1999 г. принят 14 июля 1992 г. 3297-1 . Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г 33, ст. 1915 продублирована ст.3 Закона.

И пунктом 3 данной статьи предусматриваются особенности порядка совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно - территориального образования. Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе продавать и совершать с ними иные сделки только с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования.

Граждане, переезжающие на другое место жительства, получают компенсацию за сданное ими в федеральную или муниципальную собственность жилье по сложившимся в данном регионе ценам за один квадратный метр жилой площади, либо обеспечиваются жильем по установленным нормам на новом месте жительства в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации. 4