рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Процедура заключения договора

Работа сделанна в 2002 году

Процедура заключения договора - Реферат, раздел Право, - 2002 год - Договор купли - продажи жилых помещений (По материалам судебной практики) Процедура Заключения Договора. Договор Купли-Продажи Жилого Помещения, В Отли...

Процедура заключения договора. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации.

Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления п.3 ст.433 ГК РФ . Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции. Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ. В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения.

Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества многоквартирного дома. Обязательным документом для регистрации перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенного лица или лиц на отчуждаемое жилое помещение.

Им может быть - договор передачи жилого помещения в собственность гражданам приватизации - регистрационное удостоверение, если квартира кооперативная - договор купли-продажи, если жилое помещение или его доля куплены собственником - договор мены, если жилое помещение либо его доля были обменены на другое - договор дарения на объект недвижимости или земельный участок - свидетельство о праве собственности в порядке наследования - решение суда о признании права собственности на жилое помещение, либо его долю, вступившее в законную силу, если право собственности было установлено в процессе судебного разбирательства В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением. См. п.3.3. дипломной работы. В настоящее время ситуация на рынке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение справка органов опеки и попечительства.

Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью.

Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия 18 лет. Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям вступление в брак и эмансипация. ст.21,27 ГК РФ . Более того, закон предъявляет такие требования и к тем случаям, если несовершеннолетние дети, либо не полностью дееспособные граждане не являются собственниками жилого помещения, но являются членами семьи собственника.

Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в социальной защите. Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние до 18 лет включительно дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет - с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами - их опекуны или попечители.

Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения. Нарушение прав лиц, особо нуждающихся в социальной защите, влечет безусловную недействительность договора. В пример можно привести соответствующее дело из судебной практики. 5 октября 1995 г. Чагина - наниматель трехкомнатной квартиры в доме по ул. Мичурина г. Томска приватизировала ее, не включив в число собственников проживавшего с нею несовершеннолетнего сына, Завьялова, 1981 года рождения. 9 октября 1995 г. Чагина заключила договор купли-продажи данной квартиры с Кошкаровой.

Прокурор Октябрьского района г. Томска обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетнего Завьялова о признании названных сделок недействительными. В судебном заседании прокурор района отказался от заявленных требований в связи с тем, что жилищные права Завьялова ответчицей Кошкаровой восстановлены в добровольном порядке, путем оформления договора дарения ему однокомнатной квартиры в доме п. Светлый Томского сельского района.

Попечитель несовершеннолетнего Завьялова - Чагин В привлеченный к участию в деле, в судебном заседании не присутствовал, направив в адрес суда письменное заявление об отказе от требований к Кошкаровой и в части признания указанных в заявлении сделок недействительными. Определением Октябрьского районного суда Томской области производство по делу прекращено.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 мая 1997 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии с ч.2 ст.7 Закона Российском Федерации от 4 июля 1991 г. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.

Как видно из материалов дела, в договор от 5 октября 1995 г. о передаче квартиры в собственность Чагиной ее несовершеннолетний сын Завьялов не был включен. Согласно ч.2 ст.3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

В соответствии со ст.168 ГК РФ нарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделок недействительными. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997 г 9, с. 13 Таким образом, надзорная инстанция правомерно отменила определение суда о прекращении производства по делу о признании договора купли-продажи квартиры недействительными, как противоречащее интересам несовершеннолетнего, имеющего право пользования данным жилым помещением и проживающего в нем. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. 8 О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации в редакции от 21 декабря 1993 г с изменениями от 25 октября 1996 г. указало Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Справка из управления архитектуры требуется в случае, когда здание, в котором находится жилое помещение, представляет собой архитектурный памятник, для которого установлен особый порядок пользования.

Одним из особенных документов, который необходимо получить до оформления купли-продажи жилого помещения, является согласие супруга продавца жилого помещения на его отчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое помещение приобретено на совместно нажитые в период брака средства.

Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основное значение здесь имеет факт приобретения жилого помещения в период брака на совместные средства.

Законодательством четко определена форма такого согласия оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажи жилья должна содержаться информация, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие. Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя - но уже на покупку жилого помещения. Это понятно - ведь деньги, на которые приобретается жилое помещение, также являются общей совместной собственностью супругов.

При отсутствии у кого-либо из участников договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за бывших собственников.

Личность сторон по общему правилу устанавливается на основании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимается временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми службами по месту нахождения жилого помещения. Справки формы 9, выдававшиеся ранее, утратили свое значение, хотя и встречаются у граждан до сих пор. Личность представителя продавца и покупателя дополнительно должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.

Личность ребенка и или его законного представителя устанавливается на основании паспорта, свидетельства о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающих личность. Если законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении ст.ст.136, 137 СК РФ . От опекунов, приемных родителей требуется соответствующее удостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначении опеки попечительства либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положения о приемной семье, утвержденного постановлением Правительства РФ 17 июля 1996 г. 829 . Если в качестве представителя выступает руководитель учреждения, являющегося опекуном попечителем ребенка, необходимо представить удостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении ст.147 СК РФ . Когда стороной в договоре купли-продажи жилого помещения выступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ о назначении избрании исполнительного органа, доверенность на представителя.

В случае сомнения относительно подлинности документа органу юстиции следует отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.

Судебной практике известны случаи, когда лица незаконно используют документы других граждан. Так, межрайпрокурор г. Гусь-Хрустальный Владимирской области обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетних Лесина Константина и Гусаровой Анастасии к Гусарову С.А Гущиной Н.В. и другим о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным.

В обоснование иска прокурор указал, что Гусарову С.А. и Гусаровой М.В. принадлежала квартира в городе Гусь-Хрустальный, в которой они проживали совместно с детьми Лесиным Константином, 1985 г.р и Гусаровой Анастасией, 1991 г.р. 11 апреля 1994 г. Гусарова М.В. погибла.

После ее смерти 29 апреля 1994 г. Гусаров С.А. и его знакомая Гущина Н.В. использовали паспорт на имя Гусаровой М. В продали квартиру. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, занимающимся частной практикой.

Обстоятельства, на которые ссылался прокурор, подтверждались материалами уголовного дела, возбужденного в связи с убийством Гусаровой М.В и проведенной проверки по заявлению опекунов детей в связи с отчуждением квартиры. Беспалов Ю. Защита прав несовершеннолетних , Российская юстиция , 1997, 1. Для заключения договора купли-продажи муниципального жилищного фонда г. Екатеринбурга дополнительно надо представить следующие документы Постановление Главы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г. 231 О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда с изм. от 8 ноября 1994 г Для освободившихся изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах гражданам необходимо представить а заявление о приобретении в собственность по договору купли-продажи освободившегося изолированного жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя арендатора, собственника жилого помещения, включая временно отсутствующих, б справку из жилищно-эксплуатационной организации об освобождении жилищного помещения в данной коммунальной квартире, Для заключения договора купли-продажи по остальным жилым помещениям граждане и юридические лица представляют в Управление только заявления. 6

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Договор купли - продажи жилых помещений (По материалам судебной практики)

С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных… В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного… Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры. Таким образом, можно…

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Процедура заключения договора

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Виды договоров купли-продажи жилых помещений
Виды договоров купли-продажи жилых помещений. Действующее законодательство позволяет провести классификацию договоров купли-продажи жилья. Данную классификацию можно провести по различным ос

Права и обязанности
Права и обязанности. Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным вещным действием от res - вещь. Прежде всего, это до

Форма договора купли-продажи жилого помещения
Форма договора купли-продажи жилого помещения. Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистраци

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги