Форма договора купли-продажи жилого помещения

Форма договора купли-продажи жилого помещения. Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации.

В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами.

Ст. 550 ГК РФ . В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

Как следует из текста Кодекса ст. 550 ГК РФ , договор продажи жилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали квалифицированной нотариальной формы ст. 239 ГК 1964 года. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки в ГК РСФСР 1964 года правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся Форма договора купли-продажи жилого дома, то с возвращением полно ценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации. В то же время согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена.

Такое требование является для контрагента обязательным, и нарушение его приведет к недействительности соответствующего договора. Правда, не во всех случаях. Если сделка по существу не противоречит закону, но нотариально не была удостоверена не по вине сторон, она признается действительной. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 23 декабря 1992 г. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1993, N 5 Стативко обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи части жилого дома действительным.

Истец сослался на то, что 5 мая 1982 г. Рожкова заключила с ним соглашение о продаже принадлежащей ей на праве личной собственности 1 4 части дома за 1000 руб. и с этого времени, заплатив Рожковой обусловленную сумму в несколько приемов, он прописан и проживает в этом доме. Однако в установленном законом порядке сделка оформлена не была, так как 20 августа 1982 г. исполком Кировского районного Совета г. Томска принял решение об аннулировании права собственности Рожковой на часть дома. На основании данного решения бюро технической инвентаризации распределило долю Рожковой между оставшимися четырьмя собственниками, а нотариальная контора отказала в оформлении договора купли - продажи.

Решением Кировского районного народного суда оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда иск Стативко удовлетворен. Народный суд, признавая договор купли-продажи 1 4 части домовладения между Рожковой и Стативко действительным, сослался на подтверждение сторонами в судебных заседаниях факта купли-продажи 5 февраля 1982 г. 1 4 части домовладения и уплаты, согласно распискам Рожковой, истцом в счет договора 800 руб а также на прописку Стативко в доме со дня заключения сделки, его постоянное проживание и уплату страховых взносов.

Суд признал, что заключенная сделка ничего противозаконного не содержит и нотариально не удостоверена не по вине сторон, а в результате вынесения исполкомом Кировского районного Совета народных депутатов г. Томска незаконного решения об аннулировании права собственности Рожковой на 1 4 домовладения, которое впоследствии решением того же райисполкома от 23 января 1987 г. было отменено.

Райисполком не вправе был лишать Рожкову права собственности на долю в доме. Согласно п.4 ст.7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. О собственности в РСФСР Прим в настоящее время применяется Гражданский кодекс РФ , прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это имущество по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, и других перечисленных в этом пункте случаях.

Уместно отметить, что отмена нотариальной формы сделок с жилыми помещениями вызывает критику со стороны некоторых правоведов.

Так, Мамишов З. Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно Российская юстиция , 1996, 8 считает, что это приведет к тому, что участники таких сделок будут лишены реальной возможности удостовериться в законности и добровольности заключаемого договора. Ведь органы, которые будут осуществлять государственную регистрацию таких сделок, вряд ли будут в состоянии оказывать квалифицированную юридическую помощь при совершении этих сделок.

Он приводит пример из истории нашей страны, когда уже был период, в котором из-за недооценки роли нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом было отменено. Это было сделано сразу после Октябрьской революции, в 1917 году. Однако уже спустя четыре года, с переходом к новой экономической политике и с развитием частного оборота власти вынуждены были восстановить нотариальное удостоверение сделок. 6.1 Государственная регистрация Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации. 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В стране начала создаваться принципиально новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование которой предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.

Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее 1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав. 2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. 3. Государственная регистрация прав. 4. Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав. 5. Выдача информации о зарегистрированных правах. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации.

Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов - прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и или пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. 21 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости в подтверждение данного положения приводит в пример следующее дело. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г 1