Обеспечение правомерности и законности сделок

Обеспечение правомерности и законности сделок. с недвижимостью Служба регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии становления, поэтому до сих пор указанные выше сделки с недвижимостью совершаются нотариусами.

Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие.

Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия договора отчуждения недвижимости.

Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.

Все перечисленные функции согласно ГК РФ ст. ст. 131,164 возлагаются на государственные органы, регистрирующие недвижимость сделки с ней. Так, ст. 13 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает, что учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов и проверяется законность совершенной сделки, а также устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества и др. Государство все бремя ответственности за законность сделки берет на себя. Однако всем известно, что в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована.

В нашей стране немало людей с низкой правовой культурой, а устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью приведет к увеличению и без того тревожащего уровня криминальности в данной сфере.

От такого положения пострадают только граждане, что внесет в наше нелегкое экономическое положение излишнюю сумятицу в обществе и приведет в конечном счете к тому, что все-таки рано или поздно придется отказаться от данных норм. В качестве еще одного негативного последствия замены обязательного нотариального удостоверения сделок государственной регистрации можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.

Кроме того, вызывают озабоченность сроки проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество - до 1 месяца со дня подачи заявления и документов на государственную регистрацию.

Не вызывает сомнений то, что месячный срок будет выдержан до конца, а это негативно скажется на самих гражданах, увеличивая их моральные и материальные потери. Горький опыт этого уже имеется. Так, для того чтобы зарегистрировать нотариально удостоверенный договор на отчуждение недвижимости в Московской областной регистрационной палате, администрации Московской области необходимо затратить три недели например, регистрация сделки с недвижимостью в Комитете муниципального жилья правительства г. Москвы происходит в день подачи документов. Сторонники совершения сделок с недвижимостью в простой письменной форме придерживаются мнения, что этим они оградят граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок.

Это представление является ошибочным, поскольку не так все просто, как кажется на первый взгляд.

Так, на предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвокатов для составления юридически грамотного договора. Стоимость услуг составляет до 5 от суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую 10 от суммы договора.

Таким образом получается примерно 15 от суммы сделки. Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5 от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услуги определяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать на механизм ценообразования их услуг. Так, после повышения с 1 января 1997 г. Федеральным законом О тарифах страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Государственный фонд занятости населения Российской Федерации и в фонды обязательного медицинского страхования на 1997 год отдельные положения ряда статей этого Закона были признаны неконституционными размера взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации до 28 от дохода для адвокатов, предпринимателей и нотариусов предприниматели и адвокаты подняли цены на свои услуги.

Нотариусы этого сделать не могут ввиду того, что размер тарифов определяется не соглашением, а государством в Законе о государственной пошлине.

Положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу. Русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности.

Но это в конечном счете оборачивается против самих граждан. ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон.

Кроме того, введение таких положений в ГК РФ повлекло утрату единства в регулировании соответствующих вопросов в действующем российском законодательстве. В результате в одних случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других - предусмотрено. Так, например, в отношении договоров о залоге недвижимого имущества и договоров ренты ст. ст. 339 и 584 ГК РФ предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, а также установлено нотариальное удостоверение брачных контрактов и согласие одного супруга на отчуждении другим супругом недвижимого имущества, нажитого ими в период брака и являющегося их совместной собственностью ст. ст. 35 и 41 Семейного кодекса РФ . Считаю необходимым отметить опыт зарубежных стран в области сделок с недвижимостью.

Так, в странах Западной и Центральной Европы например, в Испании, Франции, Голландии, Германии, Австрии, Италии, а также в Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляются очень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственными органами.

Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи. Эта широко распространившаяся и устоявшаяся практика свидетельствует о ее предпочтительности перед другими системами. В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи 5 против примерно 25 . Поэтому вряд ли является целесообразным то, что российское законодательство, поручив нотариусам удостоверение сделок, относящихся к собственности на недвижимость, как договор об ипотеке ч. 2 ст. 339 ГК РФ , исключило обязательное нотариальное удостоверение договора перехода права собственности на недвижимость. 2.12