Предпосылки принятия Закона РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР

Предпосылки принятия Закона РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР. Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это часть жилищной реформы.

Закон о приватизации жилищного фонда открыл путь к принятию Закона РФ от 24.12.1992 года Об основах Федеральной жилищной политики, который регулирует отношения в процессе эксплуатации и ремонта жилого дома, возникшие с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности и ее различных форм. Закон РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 04.07.1991 года начинается с преамбулы, объясняющей цели и принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов Настоящий закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье, которая преобладала над другими формами собственности.

Государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма.

Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материального положения семьи, но такие благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского государства на их содержание.

Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала как затратный механизм.

Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.

В решении жилищной проблемы негосударственным структурам - кооперативному и индивидуальному строительству жилых домов и таким же разновидностям жилищных фондов - отводилось незначительное место по сравнению с государственным и общественным секторами экономики. Впервые возможность приобретения гражданином права собственности на отдельную квартиру в многоквартирном жилом доме была предусмотрена в Положении о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1959 года. Гражданам разрешалось объединяться по месту их работы или постоянного жительства в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков для совместного строительства своими силами на началах трудовой взаимопомощи многоквартирных жилых домов.

Каждый из них получал право собственности на одну отдельную квартиру в выстроенном доме. Места общего пользования, инженерное оборудование всего дома передавалось в общую совместную собственность.

Однако, в связи с прекращением отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в большинстве городов в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.1962 года Об индивидуальном и кооперативном строительстве такая форма собственности на жилье не получила распространения. Правовое регулирование, связанное с осуществлением этого права собственности, в то время осталось неразработанным. Советское государство, юридически приняв на себя обязанность оказывать гражданам содействие в строительстве жилья на свои средства, по сути, начиная с 1962 года, сдерживало объемы такого строительства.

Средства, которые государство выделяло на жилищное строительство, создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой одного члена семьи в течении 4,4 года. Герасимов Н.В. Совершенствование соцобеспечения семьи, здравоохранения, распределения и оплаты жилья , Минск, 1981 год, стр. 107 Одним словом, уровень материального положения граждан не позволял им активно участвовать в строительстве жилья на свои средства. Большая часть трудящихся социально были привязаны в решении жилищной проблемы к государству, его хозяйственным и некоммерческим организациям, что использовалось работодателями в своих целях.

Из года в год росла задолженность государства перед семьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания для многих очередников переваливали за 10- 15 лет. Предпринятая в годы перестройки попытка решения жилищной проблемы лишь приостановила неуклонное сползание вниз по социальной лестнице.

Были повторены строительные показатели 60-х годов. К структуре традиционно нуждающихся в улучшении жилищных условий добавилось огромное число тех, кто вообще не имеет жилплощади военнослужащие и члены их семей, уволенные с военной службы в запас или отставку, в связи с выводом Вооруженных Сил из дальнего и ближнего зарубежья, вынужденные переселенцы, беженцы и т. д. Надо констатировать, что государство не справилось с решением задачи массового жилищного строительства, и хотя было немало достигнуто, но жилищная проблема осталась острой.

Система, построенная по благородному замыслу - освободить тружеников от забот о жилье, переложив их на государство, требует колоссальных затрат на строительство и содержание жилых домов и поэтому не соответствует экономическим законам, по которым начала развиваться Россия.

Планово-распорядительная система стала вообще не способна быстро откликаться на нужды граждан в жилье. Постоянный дефицит свободной жилплощади, низкий уровень обеспеченности жильем, содержанием жилищного фонда и обслуживания проживающих - спутники этой системы. Одной из причин такого положения экономисты называют гипертрофированное развитие государственной собственности на жилье. Среди дефектов, присущих данной системе, совмещение в ведомственном жилищном фонде в одном лице - администрации, работодателя и домовладельца, что негативно влияет на мотивы труда. Администрация наделялась правом выселять из ведомственных домов рабочих и служащих, прекративших по уважительным причинам трудовые отношения с предприятиями важнейших отраслей экономики, без предоставления другого жилья, а с 1982 года - в жилые помещения, условия которых отвечали самому минимуму санитарных и технических требований.

Такой режим - один из способов внеэкономического принуждения рабочих и служащих к низкооплачиваемому труду.

Признание неэффективности действующей системы удовлетворения жилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок жилья. Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную и юридическую роль государства оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищной проблемы. Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживания проживающих.

В конце 80-х годов вновь возникла проблема регулирования отношений в связи с необходимостью формирования рынка жилья в рамках проводимых экономических реформ, для чего потребовалась индивидуализация как государственного, общественного и муниципального жилищного фонда его приватизация так и фонда жилищно-строительных кооперативов передача его в собственность членов кооперативов. Без вовлечения этих фондов, составляющих значительную часть всего жилищного фонда, состоящего в основном из многоквартирных жилых домов, в рыночный оборот невозможно осуществить жилищную реформу.

Переход к рынку жилья, объем которого в прошлом юридически и экономически ограничивался по идеологическим соображениям, связан с разгосударствлением жилищного фонда, его демонополизацией, а также трансформацией кооперативной собственности в частную. Эти меры должны уменьшить в общей структуре жилищного фонда объем государственного и муниципального фондов и тем самым увеличить объем площади, находящейся в частной собственности граждан.

Соответственно и изменение структуры жилищных прав. Сфера действия права гражданина на получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов будет постепенно сокращаться до необходимого минимума с учетом реальной обстановки, а на приобретение жилья - соответственно расширяться приватизация, купля-продажа, дарение, наследство и т.д. На переходный период, безусловно, требуется принять меры, гарантирующие социальную и правовую защищенность граждан, которые могут пострадать от принципиальной перемены курса государственной жилищной политики.

Поэтому полное расформирование государственного и муниципального жилищных фондов не обосновано. Зарубежный опыт показывает, что требуется не только оставить часть площадей этих фондов, но и продолжать строить жилье за счет бюджетных ассигнований, причем с таким расчетом, чтобы это была немалая часть в общей структуре жилищного фонда.

Этот обязательный минимум, предназначенный в основном для социально незащищенного населения, видимо можно рассчитывать на каждый период. Он будет безусловно меняться, но послужат противовесом рынку жилья, окажет положительное влияние на его конъюнктуру, станет одной из экономических основ новой системы удовлетворения жилищных потребностей. Непременным условием функционирования такой системы является рост доходов работающего человека, который покрывал бы все его затраты.

Средства граждан, находящееся в их личном распоряжении, должны решающим образом влиять на удовлетворение потребностей в жилье. Доходы населения должны позволять не только приобретать жилье, но и содержать его, что требует больших затрат. Если этого не будет, то и новая структура жилищных прав может породить обнищание широких слоев населения, стать фактором дестабилизации, напряжения в обществе. Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов нуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления жилищной реформы стал Закон РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР , принятый 04.07.1991 года, цель которого декларирована в его тексте Создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда, но эта цель не может быть достигнута на основе использования только этого Закона, так как все его содержание направлено на решение лишь части проблем, связанных с осуществлением жилищной реформы.

Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов.

Правда, только от того, что квартира перейдет в собственность, жилищная проблема не решится физическая переуплотненность проживания как была так и останется, равно как и недостатки жилого помещения, зато изменится правовой статус проживающих, что само по себе немаловажно.

Хотя характер и объем жилищных прав нанимателя не равен характеру и объему прав собственника, однако последний в отличии от первого наделен правом отчуждения, что значительно расширяет его правовые возможности удовлетворять по своему усмотрению не только свои потребности в жилье, но и что важно, других лиц. Но цель реформы намного шире, она направлена на удовлетворение потребностей граждан в жилье путем фундаментальных преобразований существующей системы строительства, распределения и обслуживания жилищного фонда на основе изменений отношений собственности, создания рынка жилья и обеспечения социальных гарантий нетрудоспособным и малообеспеченным слоям населения.

Достигнуть цели реформы невозможно, используя только приватизацию жилищного фонда. Через два дня после принятия Закона о приватизации 06.07.1991 года были внесены соответствующие изменения и дополнения в Жилищный Кодекс.

Вторым шагом было принятие 24.12.1992 года Верховным Советом РСФСР Закона Об основах Федеральной жилищной политики - который и определил основы новой системы удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусматривающей сосуществование двух взаимодополняющих механизмов решения проблемы - планово распорядительного и рыночного. 1.2. Общие положения Закона, основные условия его применения Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация - один из путей возникновения множества таких собственников. Статья 2 Закона о приватизации в ее первоначальной редакции, дает определение понятия приватизации Приватизация жилья- бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. Бесплатная передача жилья предполагалась по всей территории России в размере 18 кв. м. обшей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м. на семью решением Орловского областного совета народных депутатов от 24.01.1992 года норматив бесплатно передаваемой площади по городу Орду был установлен в размере 23 кв. м. общей площади на человека и дополнительно 12 кв. м. на семью, а площадь квартиры, превышающая бесплатную норму, подлежала оплате.

Кстати, в 1992 году в г. Орле от продажи излишек жилой площади было получено дополнительно 10 всего городского бюджета.

Для ускорения процесса приватизации 23.12.1992 года в Закон были внесены изменения, которыми была введена равная для всех бесплатная приватизация, независимо от размеров и потребительских качеств жилых помещений.

Суммы, ранее выплаченные гражданами за излишки площади подлежат возврату. Постановление 8 Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. в редакции от 21.12.1993 г. 11 О некоторых вопросах применения судами Закона РФ О приватизации жилищного фонда в РФ Бюллетень Верховного суда РФ 1993 год, 11. Однако В.Н. Литовкин высказывает на этот счет совсем противоположное суждение Условия приватизации, которые были на каждом этапе, не имели и не имеют обратной силы, то есть впервые установленная Законом от 23 декабря 1992 года бесплатность приватизации занимаемого жилого помещения не касается тех, кто уже стал его собственником ранее до 1993 года на иных условиях комбинации бесплатности и платности при передаче квартиры в собственность граждан и тем более тех, кто полностью выкупил занимаемую квартиру на условиях 1992 года, если иное не установлено решением субъектов Федерации. В.Н. Литовкин Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья , Москва, Республика, 1993 год, стр. 18. В г. 0рле не было заявлено ни одного требования о возврате сумм, уплаченных за излишки площади.

Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации - ее новый принцип, действующей с 1993 года. Эта перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год по статистическим данным стал рекордным по количеству приватизированных квартир не только в Орле смотри приложение, но и по всей России.

Российская газета , 1993 год, 21 мая. Другой принцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в ненасильственности.

Приватизация осуществляется исключительно добровольно, при взаимной согласованности всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Следует отметить и демократичность этого принципа, ведь желание освободиться от обременительной для государства обузы могло подтолкнуть к введению принудительной приватизации, однако добровольность сохранена в Законе как обязательное условие.

Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности. Новая редакция Закона дает новое определение приватизации - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений. Определение понятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее с продажей свободных квартир в домах тех же жилых фондов.

Закон характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемых ими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда государственном и муниципальном. Под жилым помещением понимается не только отдельная квартира, но и коммунальная, хотя приватизация такой квартиры рассматривается законом как исключение из правил.

Статья 4 Закона о приватизации предоставляет собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. В связи с этим возникла повсеместная и довольно-таки острая проблема. До положению о приватизации жилищного фонда г. Орла, утвержденному решением Малого Совета 04.03.1993 года за 40, вопрос о приватизации коммунальных квартир решается идентично его изложению в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 года за 4 . В л. 8 этого Положения определено, что в случае приватизации коммунальных квартир при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию, приватизации подлежит квартира в целом.

Особенности правового статуса коммунальных квартир вызывают неоднозначный подход к процедуре их приватизации.

В качестве условия закон предусмотрел лишь получение согласия собственника жилищного фонда на приватизацию коммунальной квартиры в целом. Дальнейшей порядок приватизации комнаты указанный Закон не регламентирует. В газете Известия от 15 ноября 1995 года в разделе Экспертиза на вопрос одной читательницы о возможности приватизации комнаты в коммунальной квартире, руководитель юридической службы Независимой ассоциации Ю. Якушев ответил не подлежат приватизации жилые помещения, находящееся в аварийном состояние, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах, закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Приватизироваться может квартира в целом, при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире, с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию.

Этот ответ полностью воспроизведен из содержании нормы закона. Такой позиции придерживались сами разработчики закона, один из которых, П. Крашенинников в газете Экономика и жизнь 26 от 1993 года на этот же вопрос дал категорический ответ Нет, нельзя.

Это противоречат ст. 2 и ст. 4 Закона о приватизации жилья. В этом направлении и происходила приватизация в Орле, правильность применения названной статьи закона подтвердило разъяснение Управления юстиции Администрации Орловской области письмом от 29.11.1994 года 09-02 1098 - исх. смотри приложение По этой же схеме шла приватизация коммунальных квартир в г. Москве в департаменте муниципального жилья, которому поручено ее осуществление.

Совсем противоположная позиция к возникшей проблеме изложена в публикации С. Сауля - заместителя председателя комитета по инновациям и законодательным предложениям администрации Красноярского края, он полагает, что приватизация комнат в коммунальной квартире при наличии согласия на это собственника должна осуществляться на общих основаниях, то есть без дополнительного усложнения процедуры. С. Сауль Как приватизировать коммунальную квартиру , Российская юстиция, 1996 год, 1, стр. 24. Свою точку зрения он обосновывает следующими аргументами 1. Согласно ст. I Закона о приватизации - приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Под жилым помещением, являющемся предметом договора найма, в соответствии с жилищным законодательством понимается изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат ст. 52 ЖК РСФСР . Поэтому в смысле указанной статьи изолированная комната в коммунальной квартире, являясь жилым помещением, попадает под регулирование ст. 2 Закона о приватизации. 2. Кроме того, гражданин, занимающий комнату в коммунальной квартире, является равноправным участником жилищных правоотношений, поскольку с ним заключен договор найма. Следовательно, он является субъектом права на приватизацию комнаты.

Вытекающая из закона процедура приватизации не посягает на режим использования коммунальной квартиры.

В этом случае в полной мере реализуется порядок заселения таких квартир, согласно которому освобождающееся изолированные помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий ст. 16 Закона РСФСР от 24.12.1992 года Об основах Федеральной жилищной политики. Это подтверждается тем обстоятельством, что за собственником жилищного фонда закреплено право принимать решение о приватизации коммунальных квартир в целом и тем учитывать обеспеченность жильем нанимателей других комнат.

И, как показывает практика, никто лучше собственника не знает истинного положения в коммунальной квартире. С этих позиций и в соответствии с п. 2 Постановления Верховного Совета РСФСР от 23.12.1992 года О введении в действие Закона РСФСР О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР приняты и действуют до настоящего времени Положения о приватизации в некоторых регионах России в том числе в Красноярске и Москве, несмотря на газетные публикации, по которым приватизация коммунальных квартир разрешается без согласия остальных нанимателей по личному заявлению каждого из нанимателей, проживающих в данной квартире.

В печати неоднократно давалась правовая оценка Примерному положению о бесплатной приватизации жилищного фонда в РСФСР см. Экономика и Жизнь , 1995 год, 34, стр. 26 и подчеркивалась неправомерность требования получать согласие нанимателей других комнат.

Такую точку зрения поддерживает и московский адвокат Л. Раппопорт. Раппопорт Л. О приватизации комнат в коммунальных квартирах , Российская юстиция , 1996 год, 3, стр. 23. Несостоятельность Положения подтверждается еще и тем, что правомочия по утверждению порядка приватизации жилищного фонда переданы субъектам Российской Федерации, отсюда и вытекает отсутствие единой правоприменительной практики.

С. Сауль Как приватизировать коммунальную квартиру , Российская юстиция , 1996 год, 1, стр. 24. Из изложенного следует, что наниматели, имеющие право самостоятельного пользования жилым помещением по Закону наделены правомочием приватизировать коммунальную квартиру занимаемое в ней жилое помещение в установленном порядке, нарушение которого должностными лицами подлежит судебной защите. Обращение граждан в судебные инстанции является эффективным средством защиты их прав. Проблема осталась не решенной, необходимо выработать единую правильную процедуру правоприменения приватизации коммунальных квартир.

Полагаю - право на приватизацию комнат в коммунальных квартирах должно быть бесспорным, но с соблюдением всех жилищных норм, так как это право входит в комплекс жилищных прав проживающих в жилом помещении по найму. Этим правом обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, переставшее быть ими, но продолжающее проживать в занимаемом жилом помещении.

Процедура приватизации должна быть не московской, красноярской, орловской или тульской, а единой российской. Статья 11 Закона о приватизации гласит Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения Гражданин - лицо, принадлежащее к постоянному населению государства, пользующееся всеми правами, обеспеченными Конституцией. Ожегов С.И. Словарь русского языка , Москва, 1952 год, стр. 120. п. 2 ст. 17 Гражданского Кодекса Российской Федерации в дальнейшем ГК РФ определено, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения, и установлена императивная норма, запрещающая ограничение правоспособности, кроме случаев, прямо установленных законом.

Правоспособность - это способность иметь гражданские права, что является основой конституционно-правового статуса гражданина государства. Основные права и свободы человека находятся под пристальным вниманием мировой общественности и международных организаций, и, прежде всего, ООН. Генеральная Ассамблея ООН 20 ноября 1989 года приняла Конвенцию о правах ребенка, которая была ратифицирована Верховным Советом СССР 13.07.1990 года и для СССР вступила и силу 15.09.1990 года, обязательства по выполнению которой возложены на Россию в порядке правопреемства.

В статье 3 Конвенции сказано во всех действиях в отношении детей, независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению ребенка.

Статья 16 Конвенции закрепила положение о том, что ни один ребенок не может быть объектом произвольного или незаконного вмешательства в осуществление его права на личную жизнь и неприкосновенность жилища. Советский журнал Международное право , 1991 год, 2. В первоначальном варианте Закона о приватизации жилищного фонда вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегулированы вообще.

При приватизации жилья с участием проживающих там несовершеннолетних граждан применялись общие положения. Их законные представители - родители, опекуны, попечители - сами решали вопрос включать несовершеннолетних в собственники или нет. Единственной охранительной нормой общего характера, последовательно воспроизводимой во всех законодательных актах приватизации жилья было определено, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. Это ч. 3 ст. 3 Закона о приватизации от 04.07.1991 года. Однако, для действенного осуществления охраны жилищных прав несовершеннолетних этой нормы оказалось недостаточно, что создало трудности для правоприменительных и судебных органов и явилось еще одной проблемой, которую надо было решать безотлагательно, в связи с тем, что законодательный пробел создал реальную перспективу лишиться жилья.

Ситуация грозила перерасти в опасное социально-правовое явление, поэтому понятна важность принятого 20.07.1994 года еще одного Закона РФ О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР , полностью направленного на охрану жилищных прав несовершеннолетних. Одним из наиболее спорных вопросов, связанных с приватизацией, как уже отмечалось выше, являлся вопрос о включении несовершеннолетних в приватизационные документы.

В действующем законодательстве ответ на него отсутствовал, и на практике он часто решался не в пользу несовершеннолетнего.

Например, некто Н нигде не работавшая и злоупотребляющая спиртными напитками, не включила четырнадцатилетнего сына в договор о приватизации, продала свою приватизированную однокомнатную квартиру и с сожителем уехала на новое место жительства, бросив ребенка на произвол судьбы. Изменения, внесенные в Закон о приватизации, дополнили ст. 7 новой частью, в которой, наконец, определено, что в договор о приватизации передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, или несовершеннолетнее, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

В соответствии с действующем законодательством, основаниями права пользования жилым помещением является факт прописки гражданина и внесения его в лицевой счет. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей ст. 20 ГК РФ . Важное дополнение было внесено и в ст. 3 Закона о приватизации.

Обязательным условием для совершения сделок в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетнее, является предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Отсутствие в законе прямого указания на это обстоятельство приводило к серьезным нарушениям прав несовершеннолетних.

В 1993 году пик приватизации в связи с огромным количеством писем, звонков, запросов, обращений в органы исполнительной, законодательной власти, в различные средства массовой информации по инициативе Генеральной Прокуратуры Российской Федерации были проведены проверки нарушения прав несовершеннолетних при приватизации жилья, по результатам которых Генеральная Прокуратура внесла специальное представление Министру Юстиции РФ об усилении контроля за строгим исполнением законодательства и необходимости официального оформления согласия органов опеки и попечительства при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних.

По внесенным в Закон дополнениям разрешение органов опеки и попечительства требуется независимо от того, являются ли несовершеннолетнее собственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением. Эти правила распространяются также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако, на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Существенными были изменения в ст. 2 указанного Закона. Передача жилого помещения в общую собственность, а также в собственность одного из совместно проживающих совершеннолетних лиц, предусмотренная Законом от 04.07.1991 года, распространяется и на несовершеннолетних. Появлению этой новеллы предшествовало постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 года, посвященное вопросам приватизации жилья.

В п. 7 этого постановления подчеркивалось, что, поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющееся членами его семьи, либо бывшими членами его семьи, согласно ст. 53 Жилищного Кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающее из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками обшей собственности на это помещение. Судебная практика уже неоднократно сталкивалась с необходимостью разрешения подобных споров.

Например, по одному из рассматриваемых дел гражданке В. было отказано в иске о признании недействительным договора о приватизации, выданного на имя ее бывшего мужа. Доводы истицы о том, что в документ о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд первой инстанции признал необоснованными. Между тем, дочь проживала в спорной квартире, включена в лицевой счет и прописана. Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с другими пользователями стать участником общей собственности на это помещение, так как согласно ст. 53 ЖК РСФСР они имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения см. приложение стр. 20 обзор судебной практики. Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опеки и попечительства.

Дополнениями в Закон определен и порядок передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних в зависимости от возраста.

Так, жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет передаются им в собственность по заявлению законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия законных представителей.

Особо оговорен порядок оформления договоров передачи жилья в собственность несовершеннолетних в случае помещения их в детские или иные воспитательные учреждения. При такой ситуации закон возлагает на администрацию соответствующего учреждения, родителей, усыновителей, опекуна либо попечителя над имуществом, сели таковой назначен, обязанность в течении шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанные учреждения оформить договор о приватизации в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.

При этом средства от сделок должны зачисляться на счета по вкладам на имя несовершеннолетнего в местном отделении банка. Помимо перечисленных дополнений в Законе от 20.07.1994 года имеются и определенные льготы для несовершеннолетних. Во-первых, оформление договора о приватизации жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, производится за счет средств местных бюджетов.

Во-вторых, за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении совершеннолетия. Правда, эта льгота идет в нарушение принципа одноразовости приватизации жилых помещений, но будем полагать, что она установлена исключительно во исполнение ст. 3 Конвенции о правах ребенка. Одновременно в обзоре судебной практики разъяснен вопрос о том, сохраняется ли за лицами, давшими согласие на приватизацию жилого помещения, право на безвозмездное приобретение в собственность другого впоследствии подученного жилого помещениям имеется ввиду одноразовость бесплатной приватизации. Согласно постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 года если лица, выразившие согласие на приватизацию жилого помещения другими пользователями, не приобрели в собственность это помещение, следует прийти к выводу, что за ними сохраняется право на бесплатную приватизацию другого впоследствии полученного жилого помещения, так как возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение не была реализована при даче согласия на приватизацию другим гражданам.

Это разъяснение смотри приложение стр. 9 предоставляет льготу еще одной категории граждан, что в будущем может породить новую проблему, особенно при столкновении частного и публичного интересов.

Таким образом, изменения, внесенные в Закон о приватизации, защищающие права несовершеннолетних, направлены на предотвращение или по крайней мере уменьшение уже имевших место негативных последствий жилищной приватизации.

Проблема урегулирована. Субъекты приватизации Правом на приватизацию жилья обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, переставшее быть ими, но продолжающее проживать в занимаемом жилом помещении. К членами семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним проживают совместно и ведут общее хозяйство ст. 53 ЖК РСФСР Они могут быть и не указаны в ордере на занимаемое помещение.

После заселения семьи в установленном порядке может вселиться еще кто-либо с соблюдением режима прописки, подучив на это письменное согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в данном жилом помещении. Все вышеперечисленные лица являются субъектами права приватизации. Но все ли они могут быть ее участниками ? Лица, не оформившее в свое время прописку в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с супругами, один из которых продолжает сохранять прописку на всякий случай по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически проживает у другого супруга.

Если он не решит вопрос о прописке по месту жительства другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей прежней прописки.

Так может быть с невесткой или зятем, не подучившим согласия всех проживающих на свое вселение. Отказ в прописке может быть обжалован в судебном порядке. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1992 год, 5, стр. 11. При этом следует иметь ввиду, что согласно Конституции РФ каждый гражданин наделен правом на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации, а ограничение этого права допускается только на основании закона. В соответствии с этим конституционным правом режим прописки заменен режимом регистрации граждан по избранному месту жительства.

Отказ кого-либо из проживающих на вселение нового члена семьи не может оспариваться в суде. Поэтому его признание в качестве члена семьи возможно исключительно по взаимному единодушному согласию всех постоянно проживающих. Если же кто-то из них продолжает возражать против признания в качестве члена семьи уже фактически вселившегося нового лица, оно не приобретает права на площадь, хотя и будет фактически проживать на ней, пока возражающий не изменит своего мнения. При этом время проживания значения не имеет.

По закону ст. 53 ЖК РСФСР все члены семьи нанимателя и лица, прекратившие семейный связи с ним, но продолжающее проживать в нанятом жилом помещении, обладают равными жилищными правами независимо от их возраста и дееспособности. Возрастные ограничения для несовершеннолетних касаются только осуществления ими этих прав, но не их объема. Сохраняют все свои жилищные права временно отсутствующие ст.60 и 62 ЖК РСФСР в течение общего срока в шесть месяцев и специальных сроков для отдельной категории лиц экипажей судов, работников геологоразведочных партий, проходящих срочную военную службу и др а также работающие в районах Крайнего Севера и местностях, приравненных к ним, на предприятиях и за границей, где работа дает право на бронирование жилого помещения по месту постоянного жительства.

Бронирование жилой площади имеет специальную процедуру оформления. Лицам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненным к ним местностей, выплачивается стоимость освобождаемого жилья по месту сдачи жилья.

Порядок и размер выплаты указанных компенсаций устанавливаются Правительством Российской Федерации, а также коллективными договорами. Право на приватизацию жилья связано с местом постоянного проживания Поэтому, временно отсутствующие, в том числе и лица, оформившие бронь на жилое помещение, приватизируют только то жилое помещение, на которое они сохраняют свое право.

Чтобы избежать многократную приватизацию жилых помещений как по месту работы в районах Крайнего Севера и местностях, приравненных к ним, так и по месту забронированного жилого помещения, Закон специально оговаривает, что человек вправе приватизировать жилье только по месту его бронирования. Дело в том, что гражданам, забронировавшим жилое помещение и работающим в северных районах, также полагается жилье. И до внесения изменений в Закон о приватизации, для этих людей была открыта возможность приватизировать оба жилых помещения, чем многие не преминули воспользоваться.

Теперь эта возможность исключена. Все лица, отсутствующие, но сохраняющие за собой право на жилую площадь должны выразить свое отношение к приватизации. При этом следует иметь в виду длительное, более шести месяцев, отсутствие человека в месте постоянного жительства, не означает, что он автоматически утратил право на занимаемую жилую площадь. Признание его утратившим такое право может быть осуществлено лишь двумя путями - по его собственному желанию заявлению, либо по решению суда. Рассматривая исковые требования о признании гражданина утратившим право на жилую площадь, суд не ограничивается констатацией факта истечения общего или специального срока временного отсутствия лица в месте его постоянного жительства.

Принимая решение, суд первостепенное значение предает исследованию причин длительного отсутствуя. Если причины уважительные, суд, как правило отказывает в иске о признании ответчика утратившим право на жилую площадь.

Например, невозможность продолжения совместного проживания разведенных супругов вынуждает кого-то из них оставить место постоянного проживания и перейти на жительство или к родителям, или к новому супругу сожителю и т.д но без отказа от права на оставленную жилую площадь. Такого рода обстоятельства не являются поводом для принятия судом решения об утрате выехавшим права на жилплощадь по месту прежнего жительства.

В силу этого, его согласие на приватизацию обязательно, несмотря на отсутствие более шести месяцев. Если при рассмотрении дела будет установлено, что кто-то из пользователей возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность, поскольку в силу установленного в Законе о приватизации принципа добровольности, иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких обстоятельствах. см. приложение стр. 9 Обслуживание и ремонт В результате приватизации жилых помещений части жилого многоквартирного дома или дома в целом возникают сложные проблемы при их эксплуатации и ремонте.

Статья 21 Закона о приватизации определяет, что Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников.

В этих целях собственники могут образовывать товарищества и иные объединения Статья 22 За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Эти проблемы призваны решать товарищества собственников жилья, отношения которых урегулированы Федеральным Законом О товариществах собственников жилья от 24.05.1996 года Из содержания ст. 22 следует, что оплата расходов за обслуживание и ремонт дома будет договорной, но не выше ставок, установленных для государственного сектора, если обслуживание и ремонт будут осуществляться государственными муниципальными организациями. Однако, норма этой статьи приостановлена п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991 года О введении в действие Закона РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР , определившим эти условия на переходный период создания рынка жилья.

В субъектах Федерации, по всей вероятности, также сохранены установленные законом сроки - на переходный период. Но кто и как будет определять, закончился переходный период или нет, а следовательно, следует ли дальше продолжать датировать собственника или возложить все расходы на него. Всем, конечно, понятно, что оплата расходов, связанных с содержанием жилых помещений, использованием коммунальных услуг, ремонтом дома для нанимателей и собственников составляет лишь часть расходов по его полному объему.

Остальные расходы покрываются за счет дотаций. Для собственника все должно измениться. Будет ли городской бюджет датировать собственника? Это идет в противоречие с логикой самого Закона. Ведь приватизация - не самоцель, а средство создать лучшие, чем были до его осуществления, предпосылки содержания существующего жилищного фонда, а основа этого - выполнение некоторых условий Во-первых, сам житель должен контролировать расходование предназначенных средств и, как свидетельствует мировой опыт, подобный контроль может быть обеспечен только в том случае, сели сам житель в полной мере оплачивает соответствующие издержки.

Ведь любое дотирование приводит к тому, что использование средств дотаций не контролируется. А организация, ее подучившая, становится монополистом на рынке услуг.

Итог - любому иному предприятию, которое не получает дотаций, жилищное обслуживание не выгодно. Слабые стороны монополизма общеизвестны низкое качество, неэффективность работ, высокие издержки. Таким образом, рано или поздно, собственнику придется платить сполна. В ЖК РСФСР появилась новая статья 149 следующего содержания Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан, осуществляется за счет собственных средств владельцами квартир. Администрация Орловской области, как стало известно из информационной телевизионной программы ОГТРК, уже приняла программу повышения платы за эксплуатацию жилых помещений по которой к 2003 году эта плата будет составлять 100 содержания жилья. 1.3. Принципы правового регулирования гражданских отношений в процессе приватизации Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, возникших в результате приватизации жилья. Так, на смену распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел процесс передача жилья в собственность граждан.

Права на эти помещения реализуются в рамках гражданско-правовых отношений.

Жилые помещения, которые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок, а, значит, предметом гражданского права, но между предметом гражданского права существует жесткая связь с методом правового регулирования, который предопределяется особенностями этого предмета. Правильное применение норм гражданского законодательства возможно только с учетом общих принципов гражданского права, которые нашли свое отражение непосредственно в ст. 1 ГК РФ. Они могут и должны применяться при регулировании отношений, возникающих как при приватизации жилых помещений, так и при реализации прав граждан по распоряжению приватизированными жилыми помещениями.

В случаях, где встречаются пробелы в законодательстве, возникает необходимость применить аналогию закона или реже аналогию права.

Это значит, что для регулирования общественных или гражданско-правовых отношений, не урегулированных конкретной нормой права, применяются основные начала гражданского законодательства, т.е. принципы гражданского права. 1. Принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования. Его значение очень велико. Рыночная экономика может успешно развиваться только в том случае, если субъекты гражданского права обладают необходимой свободой, проявляют предприимчивость, инициативу и иную активность в сфере гражданского оборота.

Нормы права в гражданском законодательстве сформулированы на базе общего правила разрешено все то, что не запрещено законом. В соответствии с этим правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом. Благодаря тому, что в основе гражданского законодательства лежат диспозитивные нормы, субъекты гражданского права могут реализовать свою правоспособность по своему усмотрению. Ст. 55 Конституции Российской Федерации и п. 2 ст. 1 ГК. РФ установлено, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В этих нормах находит оптимальное отражение сочетания частного и публичного интереса в гражданском обществе.

Участник гражданского правоотношения может воспользоваться принадлежащим ему правом, а может и не использовать это право, отказавшись от его осуществления. При этом отказ от осуществления принадлежащих гражданам прав не влечет прекращения этих прав. Руководствуясь именно этим принципом в процессе приватизации, лицам, не осуществившим своих прав на приватизацию, но давшим на это согласие другим членам семьи нанимателя, сохранено осуществление этого права на будущее. Поскольку осуществление и защита гражданских прав зависят от усмотрения участников гражданского оборота, органы государственной власти и местного самоуправления, а также иные лица не вправе понуждать участников гражданских правоотношений к осуществлению или защите их субъективных прав. Именно из этих соображений в Законе о приватизации жилищного фонда закреплена добровольность приватизации. 2. Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского права. Этот принцип означает, что ни один субъект в гражданском праве не обладает каким-либо преимуществом перед другими субъектами.

Он проходит через все структурные подразделения гражданского законодательства.

Если в ранее действовавшем законодательстве предусматривалось два срока исковой давности три года для отношений с участием граждан и один год для отношений между организациями, то ныне действующее нормы имеют единый для всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности. В подотрасли Право собственности и другие вещные права этот принцип воплощен в правиле о защите равным образом всех собственников п. 4 ст. 212 ГК РФ , что внесло существенные изменения в ранее действовавшие нормы Кодекса 1964 года, который гарантировал повышенную защиту лишь социалистической форме собственности. 3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного самоуправления и любые иные лица не вправе вмешиваться в частные дела субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в соответствии с требованиями закона.

Статья 23 Конституции РФ предусматривает право каждого на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну.

Но следует иметь в виду, что не допускается только произвольное вмешательство в частные дела. В тех случаях, когда частные интересы входят в противоречие с публичным интересом, гражданское законодательство допускает такое вмешательство - это публично-правовые элементы, без которых не может обойтись ни одно государство.

Без вмешательства государственных органов и без внесения обязательности приватизации жилых помещений на имя несовершеннолетних, общество могло заполучить массу проблем беспризорности детей, лишившихся жилья. 4. Принцип неприкосновенности собственности. Он закладывает основы имущественного порядка в экономике. В соответствии с ним нормы гражданского права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой не только рыночной экономики.

Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда п. 3 ст. 35 Конституции РФ . Важным обстоятельством является и то, что решение суда может быть вынесено в случаях, прямо предусмотренных законом. Нормы гражданского права защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти и местного самоуправления. 5. Принцип - свобода договора.

Закрепляя этот принцип, ГК РФ предусмотрена свобода усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе партнера по договору, так и в выборе вида договора и условий, на которых он будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заключению договора на основе обязательных для сторон административных актов. Воплощение принципа свободы договора будет полностью раскрыто в третьем параграфе основной части настоящей работы.

Глава 2 Приватизация - производная форма собственности 2.1.