Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости

Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости. Договор аренды транспортных средств.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым, может стать любое транспортное средство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих.

Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид. Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации экипажем или договоры фрахтования на время и без такого предоставления.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества ст.633 и 643 ГК , К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п.2 ст.609 ГК . Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам п.1 ст. 130 ГК и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок ст. 621 ГК. По истечении срока договор прекращается ч.2 ст.632 и ч.2 ст.642 ГК . Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных главой 1 Закона о защите прав потребителей. Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств ст.641 и ст.649 ГК . По договору аренды транспортного средства с экипажем, фрахтования на время, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации ч.1 ст.632 ГК В этом определении договора отражены три его специфические черты 1. Предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта железнодорожного автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д способное к самостоятельному перемещению в пространстве 2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипажа, а именно работника работников, состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда ст. 635 ГК 3. Транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет.

Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом.

Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель - специалист в своем деле. Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе черты аренды и оказания услуг подряда, поскольку арендодатель оказывает арендатору - услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства.

Соответственно модифицируется и содержание договора, Однако этот договор нельзя признать смешанным в смысле п. З ст. 421 ГК, ибо он специально урегулирован Кодексом.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя. Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен 1. В течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей ст.634 ГК. Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести расходы также и по содержанию арендованного имущества.

Он освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства ст. 636 ГК . Что же касается расходов по технической эксплуатации, например, по замене изношенных составных частей арендованного имущества, то несение их полностью охватывается обязанностью арендодателя поддерживать транспортное средство в исправном состоянии 2. Предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства п.1 ст. 635 ГК. Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Услуги арендодателя, по общему правилу, должны распространяться лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию транспортного средства. Например, арендодатель должен обеспечить возможность перевозки на морском судне данного груза, но не отвечает за рентабельность такой перевозки для арендатора.

Впрочем, договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору, в том числе и по коммерческой эксплуатации транспортного средства. Так, арендодатель может принять на себя обязанность избрать наиболее выгодный для арендатора маршрут. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиями договора.

Например, лицо, управляющее автомобилем, должно иметь водительское удостоверение, подтверждающее, что оно имеет право управлять транспортным средством данной категории. В то же время договором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки для перевозки, допустим, замороженных продуктов.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению, в том числе правилам внутреннего трудового распорядка и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатация транспортного средства. Это разделение власти над работниками вытекает из существа договора фрахтования на время, согласно которому транспортное средство передается во владение и пользование арендатору, который извлекает нашего доходы. 3. Нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное п.2 ст.635 ГК . Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности - предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель получает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг 4. Страховать транспортное средство и или страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора ст. бЗ ГК . В данном случае речь идет о страховании транспортного средства как определенного вида имущества или о страховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный транспортным средством имуществу или личности арендатора или третьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательным в силу закона или договора, в том числе и самого договора аренды.

Но даже если закон вводит обязательное страхование, договор аренды может освободить арендодателя от обязанности заключить договор страхования.

В этом случае в роли страхователя должен выступать арендатор.

Две последние обязанности арендодателя являются диспозитивными, остальные - императивными.

Арендатор в дополнение его обычных обязанностей 1. Должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатация материалов и на оплату сборов. Таким образом, арендатор освобожден от обязанности, нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи. Впрочем, договором аренды, могут быть, установлены и иные правила, а именно, освобождение арендатора от обязанности нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией.

Что же касается дополнительного возложения на арендатора обязанностей по содержанию транспортного средства, текущему или капитальному ремонту, то это исключено в силу императивности нормы ст.634 ГК 2. Имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду п.1 ст.638 ГК , если иное не предусмотрено договоров.

Это право вытекает их цели договора аренды транспортного средства с экипажем - обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации транспортного средства. 3. В рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды.

Под иными договорами понимаются такие, которые направлены на коммерческую эксплуатацию транспортного средства и не выходят за рамки данного договора аренды. Арендатору без согласования с арендодателем запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать транспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права - в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ обществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности. Таким образом, в данном случае за вред, причиненный транспортным средством, отвечает не его владелец - арендатор, а собственник арендодатель. Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессивное требование о возврате сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет что вред возник по вине арендатора ст.640 ГК. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации, ст. 642 ГК. Предмет договора - транспортное средство любого вида Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица. Транспортное средство передается во владение и пользование арендатору.

Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.

Соответственно содержание договора аренды транспортного средства без экипажа, изменено по сравнению с общими правилами об аренде в сторону расширения обязанностей арендатора. Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен 1. В течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт, ст. 644 ГК. Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора. Впрочем, это не означает, что транспортное средство может быть передано арендатору в надлежащем состоянии.

За арендодателем полностью сохраняется обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, ст.611 ГК. 2. Своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и осуществлять его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую ст. 645 ГК . В этих целях арендатор может нанять экипаж или эксплуатировать транспортное средство и управлять им лично 3. Нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором ст.646 ГК . Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законе или договоре обязательным, в отличие от правила, установленного в ст.637 ГК. Следовательно, арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения договоров страхования транспортного средства и гражданской ответственности в любом случае, если только это прямо не исключено договором.

Неисполнение арендатором данной обязанности может служить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п.1 ст.619 ГК. Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Первые же две - императивны.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа п.1 от.647 ГК . Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах.

Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец, по нормам о деликатных обязательствах ст.1079 ГК . Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение п.1 ст.650 ГК . Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета.

Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей земельным участком, на которой они расположены. Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами параграф 4 гл.34 ГК , при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества параграф 1 гл. 34 ГК , и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных отношений, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной их связи с землей и невозможности их перемещений без несоразмерного ущерба их назначению п. 1 ст. 130 ГК . Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие, противоположные группы жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Гражданское право России, Часть вторая Обязательственное право Курс лекций Отв. Ред. О. Н. Садиков.

М 1997. С.219. Понятие сооружение обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, таких как нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи . и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Гражданское право России, Часть вторая Обязательственное право Курс лекций Отв. Ред. О. Н. Садиков. М 1997. С.223. Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенностях правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Особым объектом недвижимости, законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жилому фонду жилые дома. В соответствии со ст. 7 действующего Жилищного кодекса Жилищный кодекс РСФСР с изменениями и дополнениями жилые дома и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается ст. 9 ЖК РСФСР . Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами п. 2, ст. 434 . Заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством обмена письмами документами, исходящими только от одной стороны невозможно.

Специальные требования к форме договора аренды здания сооружения состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента п. 2 ст. 651 . В связи с этим, в настоящий момент сохраняется нелепая ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный на срок одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации.

Ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 года О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним СЗ РФ 1997. 30 Ст. 3594 включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате, правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилами о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Иное действительно установлено законом, как отмечалось ранее, в отношении аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года п. 2 ст. 651 ГК , однако это правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений. Анализ имеющихся суждений по данной тематике позволяет выделить три основные точки зрения на проблему государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Точка зрения 1 - Договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Данная точка зрения основана на пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Единственное исключение из этого правила, содержащееся в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, во внимание не принимается в связи с тем, что в последней норме речь идет об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

Точка зрения 2 - Договор аренды нежилых помещений не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Подобная точка зрения высказана Т. В. Шпачевой в публикации Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости? Арбитражные споры Информационный журнал Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. 2 6 1999г Обосновывая ее, автор предлагает нетрадиционный взгляд на пункт 2 статьи 609 ГК РФ Статья 609 действительно предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено иное, а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающее на его основании право аренды. Судя по всему, слово иное толкуется, как возможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды.

Несмотря на нестандартность такого подхода, все же представляется, что законодатель придавал пункту 2 статьи 609 ГК РФ несколько иной смысл. Речь в данной норме, очевидно, идет о том, что в федеральном законе может быть предусмотрена ситуация, при которой договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. При этом указание на возможность не регистрировать сделку не обязательно должно сопровождаться возложением на участников договора аренды иной обязанности - регистрировать право аренды.

Необходимость государственной регистрации права аренды также заложена на альтернативной основе в пункте 1 статьи 26 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем анализ обеих вышеназванных норм позволяет увидеть, что в каждой из них законодатель понимает эту альтернативу по-разному.

Так, в первой норме отсутствие необходимости в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества обусловлено наличием закона. Под законами в кодексе понимаются исключительно федеральные законы п. 2 Ст. 3 ГК - прим. автора Пункт 1 статьи 26 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывает - в данной норме речь идет о законодательстве Российской Федерации. При этом согласно пункту 1 статьи 3 данного федерального закона составной частью законодательства Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Таким образом, несмотря на тесную связь между собой, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества и государственная регистрация права аренды являются совершенно самостоятельными юридическими действиями и не могут осуществляться на альтернативной основе.

Точка зрения 3 - Договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. На мой взгляд, ориентация на принцип разумности при толковании нормы права, абсолютна необходима.

Если развивать эту мысль дальше, то следует признать неразумной попытку рассматривать нежилые помещения как отдельный от зданий и сооружений объект недвижимого имущества. Создавая специальные нормы для правового регулирования аренды отдельных видов имущества, законодатель не счел необходимым особо оговорить вопросы аренды нежилых помещений.

Поэтому перед практиками и встала проблема уяснения логики законодателя помещения - отличный от зданий и сооружений вид недвижимого имущества, аренда которого регулируется только общими нормами статей 606-625 ГК РФ, либо помещения следует рассматривать в неразрывной связи со зданиями и сооружениями, и к аренде помещений применимы специальные нормы статей 650-655 ГК РФ? Обобщение и сравнение трех различных точек зрения на проблему государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества позволяет сделать один вывод несмотря на преобладание прежде всего, в судебно- арбитражной практике первой точки зрения, абсолютного единства среди специалистов нет. Тем не менее, в июне сего года, появилось специальное разъяснение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, которое как мне кажется, должно поставить точку в этом вопросе извлечение Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона Об арбитражных судах в Российской Федерации информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Информационное письмо N 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений 1. Статья 1 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним помещение жилое и нежилое представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений . 2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применятся правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.6.00 N 53. Эталонный банк арбитражной практики. http www.arbitr.ru Содержание договора аренды зданий и сооружений по сравнению с содержанием обычного договора аренды не подверглось серьезным изменениям.

Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества п.1 ст.611 ГК , расширена.

Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования ст. 652 ГК . Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка п. 2, ст. 652 ГК . Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка п. З ст. 652 ГК . Исполнение арендодателем обязанности при передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами п.1 от.655 ГК . Договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды считается незаключенным п. 1 ст. 654 ГК . При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 424 ГК , не применяются. Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором п. 2, ст. 654 ГК . Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

Ранее, в соответствии с Основами законодательства об аренде ст.13 при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тех же условиях и на тот же срок. Однако с 3 августа 1992 года действовало иное правило если арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендатору, надлежащим образом, выполнявшим свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды ст. 86 Основ гражданского законодательства. ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ст. 621 . Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора.

Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом.

Несколько похожую ситуацию, можно наблюдать здесь ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 4 апреля 2000 года Дело 4020 извлечение Закрытое акционерное общество Торговая компания Афина далее - ЗАО ТК Афина обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Твери далее - КУИ об обязании заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок, ссылаясь на то, что оно надлежащим образом исполняло свои обязательства по договору и имеет преимущественное право заключения договора на новый срок перед другими лицами.

Определением от 10.12.99 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено городское муниципальное унитарное предприятие по управлению, эксплуатации и содержанию имущественного комплекса универмага Тверь далее - МУП УИК Тверь. Решением суда в иске отказано.

Суд не посчитал истца добросовестным арендатором вследствие его уклонения от заключения договора с МУП УИК Тверь и, соответственно, имеющим согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

ЗАО ТК Афина в кассационной жалобе просило отменить принятые по делу решение и постановление, считая необоснованными выводы суда о ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по договору аренды и об уклонении арендатора от заключения договора с МУП УИК Тверь. Кроме того, ЗАО ТК Афина ссылается на недействительность пункта 4.2.8 договора аренды, понуждающего истца в нарушение статьи 421 ГК РФ к заключению договора.

Податель жалобы полагает, что отсутствие с его стороны нарушений условий договора аренды подтверждается и решением арбитражного суда по делу 3645, которым КУИ было отказано в иске о взыскании с ЗАО ТК Афина штрафа за неисполнение и нарушение условий договора.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Между КУИ и ЗАО ТК Афина был заключен договор от 01.02.99 1391 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Тверь, ул. Брагина, дом 1, общей площадью 274 кв. м для использования под торговлю промышленными товарами сроком до 01.09.99. КУИ направил арендатору уведомление от 01.09.99 2376 об освобождении занимаемого помещения в связи с истечением срока действия договора и об отказе заключить его на новый срок вследствие неисполнения ЗАО ТК Афина предусмотренного пунктом 4.2.8 договора обязательства заключить с МУП УИК Тверь договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания.

ЗАО ТК Афина, считая, что исполняло обязательства по договору аренды добросовестно, в связи с чем имеет в соответствии со статьей 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами, обратилось с иском о понуждении КУИ заключить такой договор.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Статья 621 ГК РФ, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает тем не менее его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего.

В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора.

Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 2 статьи 209 ГК РФ право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Не содержится обязанности арендодателя продлить договор на новый срок при условии надлежащего исполнения его арендатором и в договоре от 01.02.99. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного иска. Доводу ЗАО ТК Афина о недействительности пункта 4.2.8 договора апелляционной инстанцией дана надлежащая оценка.

Договор аренды был подписан истцом без замечаний, принятие на себя обязанности заключить договор закону не противоречит, доказательств принятия на себя такой обязанности помимо своей воли арендатором не представлено. К тому же сделка с пороком воли является оспоримой и может быть признана судом недействительной только по иску заинтересованного лица. Таким образом, учитывая, что вывод суда об отказе в иске является правильным, кассационная инстанция посчитала, что решение и постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения. http www.kadis.net, Арбитражные Споры 2 10 2000 В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца ст. 610 ГК . Договор аренды предприятий.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности п.1 ст.656 ГК . В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, условий предусмотренных договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя.

Помимо этого арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического объекта особого имущества предприятие на ходу, передаваемого в аренду.

В. В. Витрянский. Договор аренды и его виды. М. СТАТУТ. 1999. С. 203 Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а об особенностях его предмета, что и служит критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды.

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия, выражается в том числе, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества п. ст. 650 ГК . Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 аренда предприятий норм, дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК аренда зданий и сооружений. В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации. Это условие необходимо, поскольку на арендодателе лежит обязанность предоставить во владение и пользование арендатору не только основные средства, но и передать последнему на условиях договора запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, и имущественные права.

Положения ГК, предусматривающие возможность передачу в аренду предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми для российского законодательства. Из ранее действовавших законодательных актов аренда найм была представлена в ГК 1922г который содержал ряд специальных правил, регламентирующих особенности связанные с наймом предприятия.

ГК 1964г не включал в себя каких-либо специальных норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, впрочем, и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок.

В период перестройки, законодательство об арендных отношениях, допускало сдачу в аренду предприятий в целом только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений.

После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя министерства, ведомства имущество государственного предприятия и приобретало статус арендного предприятия Ст. 16 Основ законодательства об аренде. В связи с этим, интересным представляется рассмотреть следующий пример судебной практики получивший разрешение уже после принятия нового ГК РФ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 795 95 17 сентября 1996 г. извлечение Товарищество с ограниченной ответственностью Спецдорремстройтрест обратилось в Томский областной арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Томска и товариществу с ограниченной ответственностью Ремстрой о признании недействительными договора о совместной деятельности от 17.09.92, заключенного муниципальным многоотраслевым предприятием Томскгоркомхоз и ТОО Ремстрой, договора мены от 03.01.93, заключенного Комитетом по управлению имуществом города Томска и ТОО Ремстрой, и дополнительного соглашения к нему. Определением от 31.05.94 в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено производственное объединение Томскжилкомхоз. Решением от 01.08.94 суд признал недействительным договор мены от 03.01.93 и дополнительное соглашение к нему. В иске о признании недействительным договора о совместной деятельности от 17.09.92, заключенного ММП Томскгоркомхоз и ТОО Ремстрой, отказано.

Кроме того, суд по своей инициативе признал недействительным договор аренды от 01.06.90 N 2, заключенный Спецдорремстройтрестом и ПО Томскжилкомхоз. Постановлением от 07.10.94 решение оставлено без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается, решение и постановление изменить, исключив из резолютивной части решения пункт о признании недействительным договора аренды от 01.06.90 N 2. Президиум считает, что решение и постановление суда подлежат отмене по следующим основаниям.

Вывод суда о том, что организация арендаторов не создавалась, не соответствует материалам дела. Производственное объединение Томскжилкомхоз и Спецдорремстройтрест, действующие в соответствии с Основами законодательства об аренде, заключили договор от 01.06.90 N 2, согласно которому объединение передает тресту в аренду производственные здания и сооружения, строительные и дорожные машины, механизмы, оборудование, автотранспорт согласно перечню, прилагаемому к настоящему договору, а также нормируемые оборотные средства в сумме 2 085 000 рублей на два года. Пунктом 13 договора предусмотрено, что по окончании срока его действия при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Заключение договора со стороны арендатора трестом, а не организацией арендаторов, не означает, что эта организация не создавалась.

Согласно имеющимся в деле протоколам на собраниях трудовых коллективов структурных подразделений Спецдорремстройтреста приняты решения об образовании в тресте организации арендаторов и выдвижении кандидатов на конференцию по вопросу ее создания.

На конференции трудового коллектива организации арендаторов, состоявшейся 13.06.90, одобрен договор аренды от 01.06.90, утвержден устав арендного предприятия.

Поэтому договор от 01.06.90 ПО Томскжилкомхоз заключило с организацией арендаторов. Арендное предприятие зарегистрировано решением Томского горисполкома от 09.01.92 N 55р. Вывод суда об имеющейся неопределенности в договоре сдаваемого в аренду имущества является необоснованным.

Приказом ПО Томскжилкомхоз от 18.06.90 N 206 коллектив Спецдорремстройтреста на основании договора от 01.06.90 N 2 переведен на аренду. Для передачи основных средств назначена инвентаризационная комиссия. Установлено, что договор от 01.06.90 N 2 вступает в силу после подписания акта приема-передачи основных средств. В материалах дела имеется протокол заседания инвентаризационной комиссии, где подведены итоги инвентаризации основных средств, находящихся на балансе Спецдорремстройтреста по состоянию на 01.06.90 в связи с их передачей в аренду.

Остаточная стоимость основных средств составила 4 600 243 рубля. В материалах дела имеется и акт приема-передачи основных средств от 01.07.90, по которому Спецдорремстройтресту переданы согласно приложению основные средства по остаточной стоимости на сумму 4 600 243 рубля, а также оборотные средства на сумму 2 085 000 рублей. Данный акт подписан генеральным директором ПО Томскжилкомхоз и директором Спецдорремстройтреста.

В ПО Томскжилкомхоз издан приказ от 26.07.90 N 247 о переводе с 01.07.90 Спецдорремстройтреста на аренду в связи с заключенным договором от 01.06.90 N 2 и актом передачи основных средств. Пунктом 2 указанного договора установлено, что арендатор принимает к пользованию передаваемое имущество и ежемесячно выплачивает арендную плату в соответствии с расчетом, прилагаемым к настоящему договору.

Факт подписания приложенного расчета заместителями руководителей предприятий, не означает несогласованности размера арендной платы, поскольку в договоре аренды, подписанном руководителями предприятий, имеется ссылка на данный расчет. Вывод суда об отсутствии существенного условия договора - размера арендной платы - не соответствует материалам дела. Имеются свидетельства внесения истцом арендной платы с момента заключения договора. Таким образом, договор от 01.06.90 N 2 заключен в соответствии со статьей 16 Основ законодательства об аренде, содержит все существенные условия, и оснований для признания его недействительным нет. Поэтому решение и постановление суда в части признания недействительным договора аренды от 01.06.90 N 2 подлежат отмене.

Считая, что у истца отсутствует право на спорное имущество, арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора о совместной деятельности от 17.09.92, заключенного ММП Томскгоркомхоз и ТОО Ремстрой. При этом, судом не исследовался вопрос какое конкретно имущество было передано ТОО Ремстрой по договору о совместной деятельности и впоследствии отменено названным товариществом по заключенному с Комитетом по управлению имуществом города Томска договору мены от 03.01.93 и дополнительному соглашению к нему. Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации решение от 01.08.94 и постановление от 07.10.94 Томского областного арбитражного суда по делу N ЭК-584 94 - отменил.

Дело решено направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд. О протесте Председателя ВАС РФ на решения по делу N ЭК-584 94 Томского областного арбитражного суда. Эталонный банк арбитражной практики. http www.arbitr.ru Заслуга именно нового Гражданского Кодекса РФ состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора имущества и предусмотрел комплекс специальных правил учитывающих специфику правоотношений связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами п. 2, ст. 434 ГК . Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами п. 2 ст. 434 ГК РФ . Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя и Арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду п. 3 ст. 657 ГК . Кредитор, который письменно не сообщил Арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков.

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо предмета, относится также и цена арендная плата. Основанием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным п.1 ст.654 ГК . При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия. Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения - Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК На арендодателя возложена дополнительная обязанность, возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия ч.1 ст.662 ГК . В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений.

В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство.

Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности, возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и или эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности ч.2 ст. 662 ГК . Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом 1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт п.1 ст.661 ГК . Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной.

Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования.

Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия. 2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору ст.664 ГК . Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно.

На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов. О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков.

После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несут солидарную ответственность по долгам, тем которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора. Обязательство арендатора по возврату предприятия считается исполненным с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта. Заключение Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого, явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных сделок. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области. Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости.

Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод, что целью арендных отношений является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы.

Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Исходя из этого определения договора, можно выделить его основные черты. Во - первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во - вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В - третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить право за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним К тому же данный договор является также консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.