Общая характеристика договора долевого участия в строительстве

Общая характеристика договора долевого участия в строительстве. По договору долевого участия в строительстве одна сторона Застройщик обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство реконструкцию и передать часть построенного объекта долю другой стороне Дольщику для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство финансировать строительство объекта и принять свою долю о нем. Договор долевого участия в строительстве Под ред. А. Шаханова СПб 2001 с.4 Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые хотя и предусмотрены гражданским законодательством, но специально им не регламентированы.

Практическое существование договора долевого участия в строительстве обусловлено принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом ст. 421 ГК РФ. Основными источниками правового регулирования долевого участия в строительстве являются Гражданский кодекс Российской Федерации ГК РФ, особенно его первая часть, Жилищный кодекс РСФСР ЖК РСФСР, федеральные законы от 25.02.1999 г. 39 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений Федеральный закон об инвестиционной деятельности, от 24.12.1992 г. 4219-1 Об основах федеральной жилищной политики, от 21.07.97 г. 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон о государственной регистрации, другие нормативные акты. Договор долевого участия в строительстве является примером консенсуалъного договора.

Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора.

Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним договором взаимным договором, т.е. договором, по которому у каждой стороны есть права и обязанности. Дольщик обязан осуществить финансирование строительства, а Застройщик обязан организовать строительство объекта и передать Дольщику его долю. Договор долевого участия в строительстве по своей природе является возмездным, т.е. договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей п. 1 ст. 423 ГК РФ. Дольщик обязан осуществить финансирование строительства и именно на этом основании Застройщик передает ему его долю. Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме ст. ст. 160-162 ГК РФ. Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами.

По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества 1 при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика 2 по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.

Договор долевого участия в строительстве Под ред. А. Шаханова СПб 2001 с.8 Структура отношений в долевом строительстве. В строительной цепочке можно выделить две группы отношений. В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса отношения Застройщика и собственника земельного участка отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика отношения Застройщика и генерального подрядчика отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.

Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства отношения Застройщика и инвестора Дольщика отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.

Цепов В.Г. Инвестиции в строительство проблемы гражданско-правового регулирования Юридический мир. 2001 2 Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с первой группы отношений. Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами нормами и правилами, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций бизнес-план. Для подготовки проектной документации Застройщик заключает договор подряда с проектировщиком.

Проект проходит стадию согласования в государственных органах.

Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный участок. Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду. Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать капитальные вложения иных инвесторов, в том числе по договорам долевого участия в строительстве. Этот процесс начинается с момента составления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окончательной реализации.

Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика ст. 706 ГК РФ. Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную площадку и возводят фундамент дома начинают нулевой цикл. После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков.

Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии. Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии Вторая группа отношений связана с финансовой основой строительства объекта. Любой из вышеуказанных участников строительного процесса Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, генеральный подрядчик, субподрядчик может выступать в качестве инвестора Дольщика и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве. По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с Застройщиком.

По косвенным договорам долевого участия в строительстве Дольщик заключает договор не с Застройщиком, но с другим инвестором, который имеет право на получение квартиры. Такое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др. либо косвенные отношения субподрядчик и т. п Бублик В. Квалификация договора долевого строительства Хозяйство и право. 2002г. 2 С. 107 Получив свою часть объекта.

Дольщик может предоставить ее для заселения другому лицу пользователю объектом капитальных вложений. Стороны договора долевого участия в строительстве. Сторонами прямого договора долевого участия в строительстве являются Застройщик и Дольщик, а косвенного договора долевого участия инвестор и Дольщик.

Инвестором по косвенным договорам долевого участия в строительстве может быть только лицо, которое участвует в строительстве на основании гражданско-правового договора и имеет право на получение определенной площади. Лицо, не участвующее в строительстве хотя бы косвенно, не может распоряжаться долей в строящемся объекте. Если Дольщик не обладает полной дееспособностью, его права и обязанности по договору долевого участия в строительстве приобретает и осуществляет опекун ст. 32 ГК РФ или попечитель ст. 33 ГК РФ. В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Так, в качестве Дольщиков на одной стороне договора иногда выступают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица становятся сособственниками квартиры.

Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица ст. 430 ГК РФ. По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве.

Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья Кодекс. 2001 5 С.30 Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того момента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.

Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строительства остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Дольщиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу. На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих недееспособных детей как их законные представители опекуны. В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет детей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.

Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполнении третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не .вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в построенном объекте.

Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обязанность перед Дольщиком. Именно Дольщик в течение всего срока действия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме организации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников. Дольщик может передать свои права по договору долевого участия третьему лицу на основании договора об уступке права требования договора цессии.

В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыдущий Дольщик исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики договора долевого участия дата, номер, стороны, предмет, объем передаваемых прав, их цена. Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть долю строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику квартира, комната, помещение.

Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче Дольщику, или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования строительства ст. 24 ЖК РСФСР. Для согласования условия о предмете договора независимо от способа его определения стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке обозначается на отдельном плане целевое назначение жилое или нежилое строение общую площадь объекта в том числе полезную площадь этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п. Вишневская И.С Лукьянцев А.А Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома Жилищное право. 2000г 2 Обычно предметом договора долевого участия в строительстве является отдельная квартира.

Для того, чтобы индивидуально определить предмет договора долевого участия квартиры необходимо указать предварительный номер квартиры этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях планировку квартиры количество уровней квартиры общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п. площадь иных помещений, подчиненных квартире гаражей, подвалов, чердаков и т.п. помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома. Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем капитальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строительство Объекта недвижимого имущества.

Поскольку недвижимость, даже будущая, относится к уникальным вещам, к цене договора долевого участия не применимы правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно указывают, что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей доли в объекте.

На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки ст. 317 ГК РФ цена определяется в денежной сумме эквивалентной определенной сумме в долларах США или в иных условных единицах.

Платежи осуществляются в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа. Денежные средства вносятся единовременно или по частям. При этом вся или большая часть денежных средств обычно подлежит перечислению до момента завершения строительства.

Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем большинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить Дольщик. В этом случае целесообразно указывать, что общий объем капитальных вложений по договору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщику недвижимого имущества. Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью, необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств. Вишневская И.С Лукьянцев А.А Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома Жилищное право. 2000г 2. С. 29 Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сторон.

Обязанности по договору долевого участия одной стороны противопоставляются правам другой стороны и наоборот. Основными обязанностями Застройщика являются подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта строительство реконструкция или организация строительства объекта недвижимого имущества в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также условиями договора организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, подключение его к городским инженерным сетям передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре.

Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщику в течении семи дней с момента предъявления первого требования Дольщика после приемки дома в эксплуатацию гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.

Основными обязанностями Дольщика являются осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд арбитражный суд с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорционально внесенным им капитальным вложениям.

Иск Дольщика будет удовлетворен, если дом не был заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой доли будет определяться по стоимости квадратного метра на момент выделения квартир.

В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе потребовать возврата внесенных им капитальных вложений взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном объеме обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру. Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соответствующими действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в полном объеме реальный ущерб и упущенная выгода.

Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции неустойка, штраф за нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой. Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами ст. 395 ГК РФ. Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве.

Глава 2