Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества. Соглашение о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров. Поэтому правовая природа данного договора определяется исходя из его конкретных условий и действий сторон.
При этом региональная арбитражная практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договоров о совместной деятельности договоров простого товарищества постановления Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 27.07.98 по делу 01-031, от 02.02.99 по делу 3395, от 15.11.99 по делу А56-4554099, от 26.06.2000 по делу А56-47702000, от 07.12.2000 по делу А56-1708600, от 22.01.2001 по делу А56-1772400, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 906400 от 03.04.2001 , что в известной море обусловлено позицией, представленной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года 56 Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве Хозяйство и право. 2000 10 С.103. Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов 1 соединение сторонами вкладов 2 совместные действия сторон 3 наличие у сторон единой цели Таким образом, в договоре простого товарищества все действия сторон должны определяться общей для них целью.
Представляется верной та позиция, которая предполагает, что не будет единого договора простого товарищества, объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом нескольких самостоятельных соглашении Исходя из смысла договора, все его участники должны выразить волю на достижение соглашения между всеми участниками Савельев А.Б. Договор простого товарищества Актуальные вопросы гражданского права Под. ред. М.И. Брагинского М 1998 С. 296. На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией Застройщиком, а друг с другом нет. Поэтому цель договора строительство объекта недвижимости не является условием какой-либо договоренности между инвесторами.
Таким образом, цель строительство дома будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый участник связан лишь с этой организацией.
Строительство объекта недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту, без надлежащего юридического оформления.
Поскольку между инвесторами не заключается соглашение, нельзя говорить и о наличии условия о соединении вкладов. Свои взносы инвесторы если и соединяют, то только через инвестиционную компанию. Также невозможно вести речь и о совместных действиях инвесторов. Все активные действия инвестора ограничиваются передачей инвестиционного взноса.
В последующем он никоим образом но участвует в распоряжении инвестициями, заключении договоров с третьими лицами, и распределении прибылей и убытков простого товарищества. Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств инвесторов, не может квалифицироваться как договор простого товарищества, заключенный между всеми инвесторами. участвующими в строительстве.
Договор простого товарищества предполагает, что имущество, созданное в процессе совместной деятельности, является общим имуществом товарищей, если иное не установлено договором. При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределении прибыли и доходов не допускается ст. 1048 ГК РФ. Если предположить, что общей целью инвестора и инвестиционной компании является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в общую собственность сторон. По условиям существующих договоров единственным собственником недвижимости становится инвестор.
Инвестиционная компания не получает ни права собственности на готовый объект, ни иной компенсации за участие в простом товарищество. Формально она устранена от распределения всего полученного в результате совместной деятельности. Экономическая выгода инвестиционной компании заключается здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство. Можно сказать. что услуги по обеспечению строительства фактически оплачиваются инвестором.
Вместе с тем по договору простого товарищества вклады участников являются их общим имуществом и поэтому не подлежат оплате другими участниками. В связи с этим действия услуги инвестиционной компании, осуществление которых возложено на нее условиями инвестиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое товарищество, поскольку они выполняются, по существу, за плату. Таким образом, можно заключить, что подобные договоры не содержат как минимум двух обязательных для договора простого товарищества элементов отсутствует общая цель у инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной компании с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон.