рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом - раздел Право, Сделки с недвижимостью Правовое Значение Государственной Регистрации Сделок С Недвижимым Имуществом....

Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Здания, сооружения, земельные участки под ними, а также жилые в том числе квартиры и нежилые помещения - это некоторые из тех объектов гражданских прав, относительно которых применяется и действует Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как известно, в соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Вместе с тем согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На первый взгляд все понятно - как только предметом договора выступает недвижимое имущество в смысле ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, то такая сделка может быть признана совершенной а значит, и действительной с момента ее государственной регистрации. Однако анализ соответствующих норм Гражданского кодекса РФ говорит о том, что не нужно путать понятия государственной регистрации самого договора и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений ст.558 и договора купли-продажи предприятия ст.560 . Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности ст.551 Гражданского кодекса РФ не означает регистрации самого договора купли-продажи.

К примеру, по договору купли-продажи здания или сооружения государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ вместе с тем согласно п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ именно договор а не переход права собственности продажи жилого дома, квартиры их части также являющегося объектом недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Описанное отличие имеет важное практическое значение в первом случае, договор вступает в силу с момента придания волеизъявлению сторон надлежащей формы, т.е. с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего все существенные условия в данном случае - это предмет договора и цена недвижимости в случае же с жильем до момента регистрации договора с точки зрения гражданского права не существует.

Применительно к первой ситуации правовое значение государственной регистрации проявляется, в частности, в следующем - если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее осуществлении - необоснованно уклоняющаяся от регистрации сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные такой задержкой - в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения какой-либо из сторон своих обязательств по договору потерпевшая сторона вправе рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов вытекающих из договора вне зависимости от наличия или отсутствия факта государственной регистрации перехода права собственности - до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не вправе совершать сделки по ее отчуждению. 1.7. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В Методическом центре по правовым проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при Министерстве юстиции РФ неоднократно поднимался вопрос об обобщении судебной практики рассмотрения дел, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, потому что вследствие отсутствия такого обобщения ни заявители, ни суды зачастую не могут правильно определить предмет спора, что влечет за собой принятие необоснованных решений и обжалование их в вышестоящие судебные инстанции, а также решений, исполнение которых весьма проблематично.

Кроме того, существует определенная сложность в рассмотрении судами дел, связанных с регистрацией, в связи с тем, что многие положения названного федерального Закона о регистрации, являющегося законом прямого действия, изложены сжато, без уточнения механизма их реализации, а по некоторым моментам явно противоречат действующему законодательству.

Основной ошибкой в определении предмета спора является рассмотрение в судах исков о признании государственной регистрации недействительной, в то время как фактически эти споры являются спорами о праве.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности права на недвижимое имущество для правообладателя.

Государственная регистрация означает, что государство признало за субъектом наличие его прав на объект недвижимости.

Коль признано существование права, то для третьего заинтересованного лица значение имеет не сам факт регистрации, а именно наличие права, которое и создает для него определенные юридические последствия.

Именно поэтому Закон о регистрации не установил возможности обжалования в суд факта государственной регистрации. В суде в данном случае должно оспариваться материальное право. Этот вывод подтверждается частью 2 п.1 ст.2 Закона о регистрации Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке право, но не регистрация права. В судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными незаконными те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации.

Применительно к праву это означает, что должно быть оспорено само субъективное право, возникшее из договора, завещания, свидетельства о наследстве, административного акта и т.п. Применительно к сделке - это возможность предъявления иска о признании ее недействительной по основаниям, предусмотренным в ст. 168-179 ГК РФ. В обоих случаях факт государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней препятствием для оспаривания в суде материального права не является.

Однако в большинстве случаев цель признания недействительным основания для регистрации достигается в судах путем признания недействительной самой государственной регистрации. Имеют место обращения истцов в судебные органы с требованием о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, что является, по моему мнению, неверным.

Свидетельство о государственной регистрации не является ненормативным актом органа государственной власти. Таким актом в данном случае является сама государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а свидетельство лишь удостоверяет факт произведенной в Едином государственном реестре прав далее - Реестр записи о правах.

В ряде случаев суды правомерно прекращают производство по делу по таким искам. Подобные обращения в суд иногда удается предотвратить путем разъяснения заявителю сущности и назначения свидетельства о регистрации. Однако, поскольку рассмотрение подобных заявлений в судах продолжается, именно обобщение судебной практики помогло бы судам определиться, что признание недействительным свидетельства о государственной регистрации не влечет недействительности произведенной государственной регистрации и не является основанием для внесения новой записи в Единый государственный реестр прав, так как не порождает никаких правовых последствий.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством зарегистрированного права. Зачастую возникает ситуация, когда Реестр, являясь единственным источником доказательства зарегистрированного права, содержит заведомо ложную информацию. Например, право гражданина или юридического лица на объект недвижимости, возникшее из договора купли-продажи, зарегистрированное в Реестре и ставшее предметом рассмотрения в суде по иску третьего заинтересованного лица, в результате признания судом договора недействительным стало правом истца по данному делу. В судебном заседании не находит решения судьба произведенной регистрации, в резолютивной части отсутствует запись о признании произведенной регистрации недействительной.

Поскольку государственная регистрация носит заявительный характер, запись в Реестре о регистрации права за прежним правообладателем будет существовать до тех пор, пока истец, ставший обладателем права по решению суда, не обратится с заявлением о регистрации возникшего права.

Регистрирующий орган, имея решение, поступившее из суда, вынужден в течение длительного времени предоставлять обратившимся заявителям заведомо ложную информацию из Реестра о зарегистрированном праве. Выход из сложившейся ситуации видится в следующем принимая решение о признании сделки недействительной, об установлении права за истцом, суды должны признавать произведенную регистрацию недействительной.

Ситуация еще более усугубляется, если решения о правах на недвижимое имущество, установленных судом, в учреждение юстиции не направляются, что является нарушением требований ст.28 Закона о регистрации. Последствия такого нарушения иллюстрирует следующий пример. Между гражданами М. и С. был оформлен договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме.

С заявлением о регистрации сделки и права М. на квартиру стороны в учреждение юстиции не обращались. Поскольку С. продавец уклонился от регистрации сделки, М. обратился в суд с соответствующим иском. Суд удовлетворил требования истца и обязал учреждение юстиции зарегистрировать сделку. Судебное решение ему не направлялось, а М. обратился за регистрацией сделки и своего права на квартиру спустя 11 месяцев, когда С. уже не было в живых. Однако при проверке отсутствия противоречий между заявляемым и уже зарегистрированным правом было установлено, что на спорную квартиру было зарегистрировано право наследника умершего С в связи с чем М. было отказано в регистрации.

Длительного судебного разбирательства можно было бы избежать при выполнении судом требований ст.28 Закона о регистрации. Основанием для удовлетворения судом исков заявителей в некоторых случаях служат умышленные действия заявителей при подаче заявления о регистрации прав и сделок по сокрытию документов и фактов, влияющих на принятие решения регистрирующим органом о возможности регистрации, отказе в регистрации или ее приостановлении.

Так, АО обратилось в Арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании недействительной регистрации договора об ипотеке. Из материалов дела следовало, что основанием для государственной регистрации ипотеки послужил договор залога на нежилое помещение, заключенный ТОО и банком. Нежилое помещение принадлежало ТОО на основании договора купли-продажи, заключенного в 1995 году и признанного судом недействительным до подачи заявления о государственной регистрации ипотеки.

Данный факт ТОО при обращении в учреждение юстиции для государственной регистрации скрыло, судебное решение в учреждение юстиции не направлялось. Таким образом, не обладая необходимыми сведениями, учреждение юстиции осуществляет государственную регистрацию, считая договор купли-продажи действительным. Сокрытие залогодателем факта отсутствия права на объект послужило основанием для признания Арбитражным судом государственной регистрации договора об ипотеке недействительной.

По другому делу документы, представленные заявителем на государственную регистрацию здания, соответствовали требованиям действующего законодательства РФ, свидетельствовали о том, что право возникло и принадлежит правообладателю - ЗАО - на законных основаниях, за которым и была произведена регистрация права на все здание. Однако спустя некоторое время с заявлением о государственной регистрации права на нежилые помещения, расположенные в этом же здании, обратилось государственное унитарное предприятие, представив, помимо иных документов, решение Арбитражного суда, устанавливающее право государственного унитарного предприятия на названные помещения еще до обращения ЗАО в учреждение юстиции за регистрацией.

По иску государственного унитарного предприятия к учреждению юстиции государственная регистрация права на нежилое помещение первого этажа спорного здания была признана недействительной. С точки зрения чистоты практики и престижа учреждение юстиции в обоих случаях действует безупречно.

Однако недобросовестные умышленные действия заявителей и отсутствие в учреждении юстиции судебных решений по данным делам подрывают его деловую репутацию. По моему мнению, предотвращению подобных фактов со стороны заявителей способствовало бы установление в Законе о регистрации их ответственности за умышленное сокрытие фактов и непредставление документов, существенно влияющих на решение уполномоченного органа о регистрации.

Иногда заявителям отказывается в государственной регистрации права по основаниям, предусмотренным ст.20 Закона о регистрации. На практике чаще всего основным мотивом для отказа в регистрации заявляемого права является факт его отсутствия, выявленный в результате проведения правовой экспертизы. Для того чтобы права граждан были зарегистрированы, им необходимо обратиться в судебные органы с заявлением о признании за ними права на недвижимое имущество.

Однако граждане обращаются в суд в более удобной для них форме - форме обжалования действий учреждения юстиции, обжалования отказа в государственной регистрации. Суд в свою очередь обязывает своим решением произвести государственную регистрацию. На мой взгляд, суды необоснованно выносят подобные решения, так как в данном случае необходимость признания права собственности на недвижимое имущество подменяется обжалованием отказа в государственной регистрации.

Суды, рассматривая подобные дела, иногда признают отказ в регистрации необоснованным и выносят решение об обязании произвести государственную регистрацию без исследования вопроса о наличии права у истца. Очевидно, что складывающаяся в этой области судебная практика не отвечает нормам действующего гражданского законодательства. Выводы. Подводя итог, можно сказать, что до 1998 года сделок с недвижимостью практически не осуществлялось и государственной регистрации прав на недвижимое имущество не требовалось как таковой.

Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений, а вернее, их вживлением на почву нашей экономики - совершенно к этому не готовой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия долгожданного ФЗ О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним остается трудным в некоторых регионах совместить позиции уже существующих регистрирующих ведомств. Это и комземы, и БТИ, и Минюст. Конечно, открыто они не говорят Мы хотим быть главными и единственными. Но вопрос денег и власти в России -сложнейший вопрос.

А те же БТИ работают по инструкции 1968 года, где, к примеру, предприятие как имущественный комплекс, может рассматриваться как домовладение, с чем сегодня никак нельзя соглашаться. Так что система государственной регистрации сегодня достаточно сложна и далека пока от совершенства. Основополагающий принцип государственной регистрации прав на недвижимость - открытость сведений о регистрации - тоже пока не выполняется в должной мере, потому что на сегодняшний момент еще не создан единый банк данных о зарегистрированных объектах недвижимости.

Поэтому в п.7 ст.33 Закона о государственной регистрации указывается, что до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав, информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляется по месту их государственной регистрации. ГЛАВА 2.

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Сделки с недвижимостью

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют разгулом , когда сфера обращения недвижимости постоянно… Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты… Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников.

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Понятие недвижимого имущества
Понятие недвижимого имущества. Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном прав

Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью
Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение

Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого имущества
Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого имущества. Как показывает практика, в настоящее время предприятия и организации в процессе своей разнообразной хозяйственной

Понятие ипотеки
Понятие ипотеки. Пункт 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимого имущества, одна сторона кот

Предметы ипотеки по закону Об ипотеке
Предметы ипотеки по закону Об ипотеке. Итак, ипотека - это залог недвижимого имущества, значит, основным составляющим всех операций, будь то действия юридического или экономического характера, явля

Особенности ипотеки земельных участков
Особенности ипотеки земельных участков. Вопрос оборотоспособности земли в России - один из острейших. Путь, по которому шла Россия в своём историческом развитии, определил неоднозначность по

Гражданско-правовые сделки с жильем
Гражданско-правовые сделки с жильем. Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступ

Договор купли-продажи жилого дома квартиры
Договор купли-продажи жилого дома квартиры. Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений.

Виды мошеннических сделок с жильем
Виды мошеннических сделок с жильем. Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги