История развития институтов недвижимости и права собственности на нее. Предпосылкой изучения современного права является рассмотрение процесса его формирования и развития, так как все правовые явления вырастают из предшествующих и проявляются в последующих.
Чтобы уяснить смысл отдельно взятого правового понятия, необходимо знать историю его развития, причины изменения его содержания, а также возможного исчезновения, возврата к нему на определенном этапе эволюции права. Изучение такого правового понятия как недвижимость в историческом контексте позволяет проследить динамику его становления и проанализировать тенденции развития юридической теории и практики.
По одному известному выражению, римляне трижды покоряли мир. Первый раз - легионами, второй - христианством, третий раз - правом Черниловский З.М. Всеобщая история государства и права М. Юристъ, 2002 С. 94 На всем протяжении истории общества не было другой системы частного права, достигшей столь высокого уровня юридической формы и юридической техники, такой степени детализации определений, как римское частное право.
Оно было самой совершенной системой права своего времени и просуществовало от основания Рима 753 г. до н.э. до смерти императора Юстиниана 565 г. н.э оказав впоследствии огромное влияние на развитие законодательства многих стран. Понятие недвижимое имущество впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира См. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права Учеб М. Зерцало, 2000 Шубин Ф. Учебникистории римского права М 1893 В зависимости от признаков, играющих важную роль в экономических и правовых отношениях, вещи классифицировались на несколько ключевых групп Победоносцев К. Курс гражданского права.
Первая часть. Вотчинные права. -Спб 1873 С. 9. движимые и недвижимые, телесные и бестелесные, делимые и неделимые, потребляемые и не потребляемые, простые и сложные и т.д. Наибольшего интереса заслуживает деление вещей на движимые и недвижимые, так как категория недвижимости является фундаментальной в современном гражданском праве и имеет большое практическое значение См. Косарев А.И. Римское право М 1996 С. 61 Движимыми считались вещи, которые могли перемещаться в пространстве без уменьшения своей значимости и изменения собственной сущности например, мебель, животные, домашняя утварь и т.д В свою очередь, движимые вещи было принято делить на две подгруппы вещи, которые были способны к самостоятельному передвижению и вещи, которые сами не передвигались, но приводились в движение при помощи других вещей.
Наиболее ценными вещами считались скот и рабы Пухан И Поленак-Акимовская М. Римское право Под ред. В.А. Томсинова М. Зерцало, 2003 С. 131 Недвижимыми считались вещи, не способные менять свое положение в пространстве без нарушения своей сущности.
Земля с самого начала воспринималась как самая важная недвижимая вещь, поэтому все, что было непосредственно с ней связано, представляло собой ценность. Исходя из этого определения, к недвижимости относились строения, а также, все то, что было посеяно и посажено на земле, в совокупности составляли земную поверхность. Существовало правило Сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Согласно ему все, что находилось на земле, принадлежало собственнику вещи, не зависимо от того, кто владел принадлежностями к ней Там же С. 131-132 Под недвижимостью понимались не только земельные участки и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника.
Оно считалось естественной или искусственной составной частью поверхности.
В этом заключается характерная особенность деления вещей на движимые и недвижимые вещи в рабовладельческом Риме. К земельному участку относились не только вышеперечисленные объекты, но и воздушное пространство над ним Римское частное право Учеб. Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского М. Юриспруденция, 2002 С. 121 Деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более явный характер в первый период становления империи в Риме - принципате 27 г. до н.э 193 г. н.э В эпоху домината 193 - 476 гг. н. э. переход прав на недвижимость регулировался уже специальными нормами, обеспечивающими публичность совершаемых сделок Краснокутский В.А. Римское частное право Учеб. Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского М. Юристъ, 1997 С. 148 Помимо этого, возникли особые права на недвижимость оброчные земли особый вид наследственной аренды супер-фиций наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле эмфитевзис вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей. В римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые была связана с делением вещей на вещи, нуждающиеся в манципации и вещи, не нуждающиеся в манципации См. подробнее Хутыз М.Х. Римское частное право Курс лекций Краснодар, 1993 С. 71 К первому типу относились земля поначалу около Рима, а затем и вся земля Италии вообще, рабочий скот, рабы, здания и сооружения. Ко второму типу относились все вещи, а именно - провинциальные земли и все движимые вещи мелкий скот, предметы мебели т.д В Законах XII таблиц 451-450 г. до н.э. первый тип считался наиболее важным для римского государства и для них был определен особый порядок перехода права собственности.
Для вещей второго типа была установлена простая передача, а отчуждение сопровождалось более сложными юридическими процедурами, которые предназначались только для римских граждан Всеобщая история государства и права Под ред. К.И. Батыра М. Былина, 1996 С. 71 Разделение вещей на движимые и недвижимые нашло свое отражение в сфере правового регулирования отношений собственности, в регламентации прав на чужие вещи например, сервитут, суперфиций, эмфитевзис и др а также в появлении дополнительных обязательств и в процедуре ответственности за их неисполнение.
Принадлежность движимых и недвижимых вещей некоторому лицу закреплялась определенным вещным правом владением, правом собственности и правами на чужие вещи Барон Ю. Система римского гражданского права М, 1898 Вып. 2. Владение.
Вещные права С. 275 Из вещных прав раньше всех сформировалось владение.
Право частной собственности и владение понимались как непосредственное господство лица над вещью.
Права на чужую вещь возникали в том случае, когда вещь не принадлежала лицу, однако оно претендовало на пользование ею См. Хвостов В.М. Система римского права Учеб М. Спарк, 1996 С.48 Впервые владение как понятие появилось в связи с землей и являлось отношением, положившим начало собственности.
Римские юристы определяли владение как отношение, которое не связано с правом собственности и даже может быть нарушением этого права. Владение движимыми и недвижимыми вещами защищалось различными административными актами претора интердиктами. Имели место два интердикта для недвижимостей и для движимых вещей. При чем интердикт по охране недвижимости возник раньше в связи с особой ценностью этого объекта Римское частное право Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского С. 140-141 Римское право сыграло огромную роль в становлении современного законодательства многих стран.
Оно послужило важнейшей основой формирования логически стройных юридических конструкций. Многие фундаментальные понятия возникли и получили свое развитие в римском праве. С течением времени в Риме делению вещей на движимые и недвижимые придавалось все большее значение, а отличия в их правовой регламентации становились более четкими.
За основу этой классификации были приняты только природные свойства объектов, такие как наличие связи с землей и физическая способность к передвижению Бартошек М. Римское право Понятия, термины, определения М. Юрид. лит 1989 С. 115 Уже гораздо позже в Европе при классификации этих групп вещей приоритет отдается не физическим признакам конкретной вещи, а степени ее значимости для общества и государства. Подобные изменения были вызваны возрастанием роли земледелия и натурального хозяйства в средние века. Экономической основой становится земля и все то, что имело к ней прямое отношение. Движимости, напротив, отступают на второй план во многом ввиду слабого развития торговли.
Поэтому, средневековая классификация имущества на движимое и недвижимое отталкивалась от прочности вещи и ее способности являться основой стабильной прибыли. Н.А. Сыроедов прослеживает следующее развитие Земля в Древнем Риме рассматривалась в качестве обычного объекта собственности, и сделки с нею ничем не отличались от сделок с любым другим имуществом.
В период средневековья в Западной Европе, наоборот, развиваются публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обря-дами. Со временем публичные средневековые формы поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым из римского права Сыроедов Н.А. Земля как объект гражданского оборота Цивилистическая практика Екатеринбург, 2002 Вып. 4 С. 30 Французский гражданский кодекс выделяет три основания классификации имущества на движимое и недвижимое ст. 517-526 1 по природе земельные участки, строения, ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения, урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, леса и т.д. 2 по назначению это предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации - животные, служащие для обработки земли земледельческие орудия, семена, удобрения, голуби в голубятнях, ульи, рыба в прудах, солома и удобрение и т.д. 3 вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества. С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, они являются движимостью.
Если сжата часть урожая, то лишь эта часть является движимостью. Трубы, проводящие воду в дом или в иное имение, являются недвижимым имуществом и составляют часть земельного участка, на котором они расположены См. подробнее Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции Пер. с фр М. Изд-во иностранной литературы, 1961 С. 510 Также являются недвижимостями, в силу их назначения, все движимые вещи, присоединенные собственником навсегда к земельному участку. При этом ст. 525 ФГК разъясняет, что собственник считается присоединившим навсегда движимые вещи к своему земельному участку, когда эти предметы прикреплены гипсом, известью или цементом или когда они не могут быть отделены без повреждения этих вещей, или без ломки, или ухудшения части имения, к которому они присоединены См Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран М 1999 Следует отметить, что Французский гражданский кодекс сформулировал основной критерий отличия недвижимых вещей от движимых - прочная связь с землей.
Этот принцип не утратил своей важности и закреплен в законодательстве многих стран.
В конце XIX в. группа континентальных правовых систем пополнилась еще одной крупной кодификацией.
Германское гражданское уложение 1896 г. ГГУ Хрестоматия по истории государства и права зарубежных стран В 2 т. Отв. ред. Н.А. Крашенинникова М. Норма, 2003 Т.2. Современное государство и право С. 583-618. в значительной степени базировалось на римском праве в качестве источника использованы Дигесты Юстиниана. Германское гражданское уложение - это осторожное подведение итогов исторического прошлого, а не смелое вступление в новое будущее Цвайгерт К Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права В 2 т. Пер. с нем М. Международные отношения, 1998 С. 221 В отличие от римского права согласно 90 ГТУ в понятие вещи входят лишь материальные объекты.
Все вещи делятся на земельные участки и движимые вещи. Движимостью считается все, что не является земельным участком и его принадлежностью, прочно связанной с почвой ШаппЛ. Основы гражданского права Германии М, 1966 С. 58-67 В 903 ГТУ определяет полномочия собственника как возможность распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое вмешательство, если этому не препятствует закон.
Право собственника земельного участка простиралось как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли, расположенные под нею. Свое развитие получила и англо-саксонская правовая система, которая базировалась на общем праве Англии, возникшем на рубеже XI и XII веков.
Право Англии обладает большим своеобразием, что во многом объясняется ее географической обособленностью.
Самобытной является и классификация вещей, которая существенно отличается от общепринятой. Английское право не знало деления вещей на движимые и недвижимые в традиционном смысле. Еще в средние века сложилось деление на реальные и персональные, исходя из форм правовой защиты. К реальным вещам относились вещи, в отношении которых можно было требовать восстановления владения земля, растения, здания, а также документы, устанавливающие право на участки и предметы, связанные с землей.
Персональные вещи - это вещи, в отношении которых можно было требовать возмещения денежного ущерба. Они включали в себя прочие предметы и права и делились на две группы. К первой принадлежали вещи, находящиеся во владении телесные вещи, а вторую формировали иски - права, не имеющие вещественного основания авторское право, патентное право и т.д. Гражданское и торговое право зарубежных стран Учеб. пособие Под. общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского М МЦФЭР, 2004 С. 221 Английское право не дает легального определения права собственности.
До сих пор вся земля в Англии признается собственностью короля, а отдельные лица рассматриваются как держатели земли См Богатых Е.А. Гражданское и торговое право от древнего римского к современному российскому М. Контакт, 2000. С. 122-123 Практически это право держания частных лиц ничем не отличается по своему содержанию от права собственности оно является бессрочным и устанавливает возможность пользоваться участком и отчуждать его без какого-либо разрешения.
Передача права на земельный участок требует выполнения сложных формальностей. Существенная разница имеется и в порядке наследования земельных участков и персональной собственности Джснкс Э. Английское право. Пер. с англ. М, 1974. С. 123 Россия, будучи частью Европы, в большей степени тяготела к приобщению к романо-германской правовой системе. Однако процесс создания собственного права проходил достаточно медленно, порою непоследовательно и противоречиво.
В России оборот недвижимости формировался постепенно, в течение долгого промежутка времени См. Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость Одесса, 1899 С. 73-83 До появления на Руси княжеской власти владение землей не подвергалось никакой регламентации. С появлением власти князя стали возникать отношения земельной собственности Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости Общие положения Дисканд. юрид. наук Томск, 2001 С. 14 Возникновение Древнерусского государства сопровождалось формированием феодального права.
Наиболее крупным памятником права того времени считается Русская Правда, которую относят приблизительно к XI веку. Многие положения Русской Правды были использованы наряду с обычным правом при создании Новгородской и Псковской судных грамот НСГ и ПСГ Российское законодательство Х-ХХ веков М 1984 Т.1. Законодатель ство Древней Руси С. 331-342 которые появились в результате кодификации в XV в. В гражданском праве этих феодальных республик получили закрепление институты вещного права, центральным из которых являлось право собственности.
В законе впервые появился термин, обозначающий движимое имущество - живот. Есть в ПСГ и термин, определяющий недвижимость - отчина. Большое внимание в судных грамотах уделяется земле как объекту недвижимости. Землевладение делились на наследственное вотчина и условное кормля. По своему грамматическому происхождению термин вотчина означает все, доставшееся от отца сыну купля отца моего - моя отчина , 1373 г. Лакиер Б. О вотчинах и поместьях СПб 1848 с. 47. К способам возникновения права собственности относились истечение срока давности владения, переход по договору, по наследству, пожалование.
ПСГ впервые законодательно определила срок владения недвижимостью четыре и пять лет История отечественного государства и права 4.1 Учеб. Под ред. О.И. Чистякова М. БЕК, 1996 С. 66 В первом общероссийском великокняжеском Судебнике 1497 г Хрестоматия по истории государства и права СССР Дооктябрьский период Под ред. П. Титова, О.И. Чистякова М 1990 С. 163-179 нашли применение нормы Русской Правды, обычного права, судебной практики и литовского законодательства. Этот небольшой экскурс в историю гражданского права наглядно демонстрирует, что земельный участок и связанные с ним недвижимые вещи являются объектами права собственности независимо от государственного строя и правовой системы.
Всегда и везде правовое регулирование земли было неотделимо от правового регулирования вещей прочно связанных с ней. 1.2.