Виды недвижимого имущества и особенности его правового режима

Виды недвижимого имущества и особенности его правового режима. В предыдущем параграфе было рассмотрено общее определение недвижимости, включающее в себя два критерия.

Исследуем другую часть определения понятия недвижимости, заключающуюся в перечислении объектов, относящихся к недвижимости. I. Недвижимость в силу своих естественных свойств земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты а земельные участки Основной, базовый объект недвижимости - земля - занимает уникальное и ключевое значение. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, является невосполнимым природным ресурсом многофункционального значения.

Гражданское законодательство не содержит определение земельного участка, оно лишь закрепляет необходимость установления четких границ земельного участка. Земля же сама по себе не может относиться к собственности, так как невозможно установить правовой режим всей земной поверхности, лишь ее индивидуально-определенных объектов. В земельном законодательстве понятие земельного участка содержится в Земельном кодексе РФ и в Федеральном законе О государственном земельном кадастре от 2 января 2000 г. 28-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации 2000 2 Ст. 149 Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли в том числе почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. б участки недр В соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. О недрах под участком недр понимается геометрически определенное пространство, индивидуализация которого происходит в форме горного отвода - геометризированного блока недр ст.7 . Однако такой отвод отличается от отвода земельного участка тем, что он не осуществляется в натуре. Главной целью недропользования являются полезные ископаемые, по поводу которых заключаются соглашения о разделе продукции Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. 225-ФЗ О соглашениях о разделе продукции Собрание законодательства Российской Федерации 1996 1 С. 18 а не сам участок недр. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. 191-ФЗ Об исключительной экономической зоне Российской Федерации Собрание законодательства Российской Федерации 1998 51 Ст.6273. ст.4 содержит определение природных ресурсов исключительной экономической зоны. Это - живые и неживые ресурсы, находящиеся в водах, покрывающих морское дно, на морском дне и в его недрах.

В ст. 1 Федерального закона от 30 ноября 1995 г. 187-ФЗ О континентальном шельфе Российской Федерации Собрание законодательства Российской Федерации 1995 49 ст.4694. используется термин недра подводных районов. Этот термин является составной частью понятия континентальный шельф. Статья 4 Закона относит к природным ресурсам континентального шельфа, минеральные и другие неживые ресурсы морского дна и его недр, выделяя тем самым понятие минеральные и другие неживые ресурсы недр морского дна континентального шельфа. Статья 5 Закона говорит о суверенных правах на минеральные ресурсы, и далее в тексте всего Закона используется термин минеральные ресурсы континентального шельфа. Исходя из указанных положений законодательства, вряд ли однозначно можно определять недра только как пространственную сферу или только как полезные ископаемые и энергетические ресурсы Крассов О.И. Комментарий к Закону Российской Федерации О недрах М. Юристь, 2003 С. 13-14 Законодательство о недрах весьма ограничивает собственника земельного участка в использовании полезных ископаемых.

В соответствии со ст. 19 Закона о недрах собственники земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ только добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, установленном законодательными актами субъектов Федерации.

В отношении же использования иных полезных ископаемых введена жесткая процедура лицензирования Перзнер М.Е. Право собственности в недропользовании Государство и право 2000 11 Оборотоспособными пусть в ограниченной степени можно признать лишь участки недр, которые предоставляются в бессрочное пользование для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с поиском и добычей из-под земли полезных ископаемых.

Такие сооружения в силу юридической и физической связи с недрами и придают этому участку недр известную меру оборотоспособности Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве С. 72 в обособленные водные объекты Гражданское законодательство не содержит определение обособленного водного объекта замкнутого водоема, оно содержится в ст.1 Водного кодекса РФ Собрание законодательства Россйско Федерации- 1995 47 Ст. 4471 Это небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов должны устанавливаться земельным законодательством, однако в настоящее время они не определены.

По мнению некоторых авторов, обособленный водный объект не является водным объектом и не имеет права так называться Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации Рук. авт. кол. и отв. ред. С.А. Боголюбов М. Юстицинформ, 1997 С. 11 Продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, не допускаются, т.к. они могут находиться только в государственной собственности.

Но обособленные водные объекты могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно Водному кодексу они могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в соответствии с гражданским законодательством.

Однако в настоящее время этот порядок полностью не установлен.

II. Все, что прочно связано с землей в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства а леса, многолетние насаждения Лесной кодекс РФ не дает четкого понятия лес. В его вступлении отмечено, что регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей среды, имеющей важное экологическое и социальное значение.

Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

Как известно, ст. 9 Конституции РФ вводит частную собственность не только на землю, но и на иные природные объекты. Однако действующее лесное законодательство не предусматривает права частной собственности на леса. В соответствии со ст. 19 Лесного кодекса РФ лесной фонд находится в федеральной собственности.

Но в соответствии с федеральными законами допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ. б здания В ГК 1964 г. объектом, который соответствовал статусу недвижимости, признавалось строение как нежилое помещение. Именно неразрывная связь с землей придает такому объекту значительную ценность. Под зданием понимаются только капитальные технические строения.

Законом не относятся к зданиям временные переносные строения облегченного типа без фундамента павильоны, киоски, ларьки, палатки. По функциональному назначению здания принято подразделять на две группы жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Поэтому переход из одной группы в другую возможен только лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке ст. 288 ГК РФ . К нежилым относятся здания для производственных, торговых, административных, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, например, служебную квартиру в здании больницы, учебного заведения, жилые помещения - нежилые в виде магазинов, мест общественного питания, служб быта на первых этажах Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости Дис.канд. юрид.наук М 2001 С. 23-24 в сооружения К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, гидротехнические сооружения, автозаправочные станции, сооружения транспорта и связи, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и иные инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей См. Козырь О.М Маковская А.А. Единая судьба земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества реальность и перспективы Вестник ВАС РФ 2003 2. С 26 Постоянные строения - объекты недвижимости, построенные в целях долгосрочного существования и или использования.

Постоянными строениями являются жилые дома, садовые домики, кирпичные гаражи и т.п. Определяющий признак постоянного строения - невозможность его перемещения с земельного участка без основательного нарушения целостности строения и цели его использования Березин М.Ю. Налогообложение недвижимости М Финансы и статистика, 2003 С. 256 Определяющий признак здания - монументальность объекта и более низкая подверженность разрушениям, в отличие от строений.

Первоначально строения не рассматривались как самостоятельные объекты права собственности.

Единственным способом обладания строением на чужой земле был суперфиций. Но и в этом случае право собственности на здание принадлежало собственнику земельного участка. Современное российское гражданское право относит любые здания и сооружения к самостоятельным объектам недвижимости и до последнего времени допускало свободное разделение права собственности на строение и расположенный под ним земельный участок. г объекты незавершенного строительства В настоящее время понятие объекта незавершенного строительства законодательно не определено во многих нормативных актах лишь упоминается о незавершенном строительстве Государственная регистрация прав на недвижимость Проблемы регистрационного права Отв. ред. А.Р. Кирсанов М Ось-89,2003 III. Недвижимость по закону воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Такое отнесение этих объектов к недвижимости правомерно связано с их высокой экономической ценностью и особенностями использования в хозяйственном обороте.

Понятия и виды транспортных средств, указанных в ст. 130 ГК РФ, раскрываются в соответствующих кодексах и уставах.

Всестороннее функционирование воздушных и морских судов, космических объектов также неразрывно связано с землей. Для функционирования воздушного судна необходим аэропорт, для морского судна - порт или причалы вне порта, для космического объекта - космодром, которые определяются как технические сооружения.

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а также не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания а не с момента регистрации. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты участвуют в гражданском обороте, но их обращение ограничено. Военные корабли, суда с ядерными энергетическими установками, военно-вспомогательные суда и другие суда, находящиеся в собственности государства и эксплуатируемые им и используемые только для правительственной некоммерческой службы полностью исключены из гражданского оборота.

Воздушное или морское торговое судно, используемое для хозяйственного назначения, может быть объектом любых сделок. Отнесение указанных видов имущества к недвижимости ставит под сомнение тезис об объективных истоках создания конструкций объектов гражданских прав. Помимо этого, категория недвижимости в силу закона размывает общее понятие недвижимости. Получается, что объем понятия недвижимое имущество включает в себя вещи, не имеющие общего классификационного признака.

Морские и воздушные суда не имеют прочной связи с землей, перемещение составляет их функциональное назначение Саватье Р. Указ соч С. 81-82 Итак, идея о том, что на имущество, объективно не являющееся недвижимым, распространен правовой режим недвижимости, подводит к одному важному выводу правовые нормы, касающиеся недвижимости, не могут применяться к указанному имуществу, если это противоречит сущности данных объектов гражданских прав. IV. Существует четвертая группа недвижимостей - имущественные комплексы.

К недвижимым объектам относятся не все имущественные комплексы, а только прямо указанные в законе. Статья 132 ГК РФ относит предприятие в целом как имущественный комплекс к недвижимости. В состав предприятия входят не только недвижимые вещи земля, здания, сооружения, но и движимые оборудование, инвентарь, сырье, продукция. Будучи выделенными из состава предприятия, отдельные элементы комплекс например, продукция утрачивают статус недвижимости.

При этом противоречие возникает и в определении понятия предприятия. Согласно ч. 1 ст. 132 Кодекса предприятие - это объект прав, имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности Витрянский В.В. Предприятие как объект гражданских прав эж-Юрист 2003 1 Признание предприятия недвижимостью в юридическом смысле независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество или нет Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой Под ред. СП. Гришаева, A.M. Эрделевского М. Юристъ, 2005 С. 382 Термин предприятие в ГК РФ используется в двух смыслах как субъект права унитарное предприятие и как объект права. Государственные и муниципальные унитарные предприятия отнесены законодателем к гл. 4 ГК РФ Юридические лица, следовательно, они являются субъектами прав См. Козлова Е.Б. Предприятие как объект и субъект права Российская юстиция 2002 8 Таким образом, в настоящее время общепризнанным в отечественной юриспруденции является представление о том, что объектом гражданских прав может выступать действующее предприятие, в состав которого, соответственно, включаются те вещи, права и обязанности, которые необходимы для его функционирования Лртабаева Л.C. К вопросу о составе предприятия Юрист 2001 8 С.25 Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом некоторые проблемы правоприменения Хозяйство и право 1998 8 С. 49 Однако для того чтобы выступать в гражданском обороте, объект должен иметь четкие границы. Именно этой цели, служит признание предприятия недвижимостью и, соответственно, требование о его государственной регистрации.

Глава 2.