Основания возникновения права собственности на недвижимость. Приобретение права собственности осуществляется различными способами ст.218 ГК . Некоторые авторы предлагают разграничить понятия способ и основание приобретения права собственности.
Под способами приобретения понимаются фактические действия, с которыми закон связывает возникновение права собственности основаниями приобретения считаются юридические факты и или события Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России Волгоград, 2002 С. 7 Санникова Л.В. Основания и способы приобретения права собственности Юридический мир 2002 4 С. 30 Все способы делятся на две группы первоначальные и производные.
Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве, вытекающем из соответствующего юридического факта.
К числу первоначальных способов приобретения права собственности, прежде всего, относится изготовление создание новой вещи п.1 ст. 218 ГК РФ См. Арчинова В.И. Способы приобретения права собственности Дис канд. юрид. наук Краснодар, 2003 Новая вещь создается обычно из материала, который принадлежит создающему. Правда, текст закона не упоминает ни о материале, ни об имуществе. Однако, сопоставление этого правила с нормой, содержащейся в ч.2 п. 1 ст.218, а также с правилом п. 1 ст. 220 ГК РФ показывает, что в данном случае и материал, из которого создается новая вещь, и имущество, используемое для ее создания, принадлежит самому создающему вещь. Имеется в виду создание такой вещи для себя, ибо, если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий.
Юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей п.2 ст.1 ГК . Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права п.1 ст.9 ГК . Поэтому они свободны при изготовлении и создании новых вещей.
Они вправе изготовлять те новые вещи, которые они считают необходимыми, и делать это тем способом, который они считают подходящим. Однако эта свобода не является беспредельной. Часть 1 п.1 ст. 218 ГК требует, чтобы при изготовлении вещи был соблюден закон и иные правовые акты. Существует обширный круг правовых норм, которые оказывают влияние на процесс создания новых вещей.
Они настолько многочисленны, что невозможно привести даже примерный перечень. Прежде всего, существуют прямые запреты заниматься некоторыми видами деятельности, в ходе которой создаются новые вещи например, изготовление поддельных денежных знаков. Кроме того, существуют многочисленные правила, устанавливающие, что некоторые виды деятельности могут осуществляться исключительно в разрешительном порядке. Помимо этого, существует законодательство, требующее разрешений не на право занятия определенным видом деятельности, а на создание конкретной новой вещи. В частности, такое разрешение необходимо для создания нового жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества.
Наконец, существуют правила, предписывающие определенный порядок деятельности, который должен соблюдаться при создании новых вещей данного рода или данной конкретной новой вещи. В частности, существуют градостроительные нормы, которые должны соблюдаться при строительстве новых зданий и сооружений, противопожарные правила, которые обязательны при любой соответствующей деятельности, правила об охране окружающей среды и т.п. Гришаев С.П. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости Законность 2003 9. Большое значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной существующей, поскольку именно он и становится правопорождающим фактом.
Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых - моментом государственной регистрации ст. 219 и 131 ПС РФ См. Киндеева Е.А. Права на вновь возведенные или реконструированные объекты недвижимости Бюллетень Минюста России 2001 6 К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи. Понятие бесхозяйные вещи является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право п.1 ст. 225 ПС РФ Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности Вестник Московского университета 2000 Сер. 11 Право 1 Основным способом приобретения права собственности на бесхозяйное имущество является приобретательная давность ст. 243 ГК РФ . Кроме того, предусмотрены специальные правила для приобретения права собственности на вещи, от которых собственник отказался, либо собственник неизвестен, либо утратил на них право ст. 225-228,230, 231 ГК РФ . Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен.
Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад, либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности.
Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
Что же представляет собой безхозяйное имущество? Определение безхозяйного имущества дано в ст. 225 ГК РФ. Указанная статья определяет его как вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.
При этом следует заметить, что согласно положениям ст. 236 ГК отказ от собственности сам по себе не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до тех пор, пока право собственности на него не приобретено другим лицом.
Согласно Положению о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей утверждено Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 года 580 Собрание законодательства Российской Федерации 2003 38 Ст. 3668. принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании предъявляемого заявления органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимого имущества.
К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права не него собственник отказался, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества, удостоверенные соответствующей организацией органом по учету объектов недвижимого имущества.
Принятие на учет недвижимости осуществляется в срок не более месяца со дня представления органом местного самоуправления заявления и иных необходимых документов. Если собственник представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление о принятии объекта недвижимого имущества вновь во владение, пользование и распоряжение, то орган госрегистрации, должен отказать органу местного самоуправления в принятии на учет объекта недвижимого имущества.
Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество. Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности п. З ст. 225 ГК РФ . Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом.
Наличие у владельца какого-либо юридического титула основания владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он, разумеется, не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец а не государство, как ранее, разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях См. Новицкий И.Б. Сделки.
Исковая давность М, 1954 В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом ч.2 ст. 18 ГК РФ . При наследовании право собственности возникает у наследника после принятия им наследства.
При наследовании имущество умершего наследство, наследственное имущество переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент ст. 1110 ГК РФ . Ч. 3 п. 3 ст. 218 ГК РФ гласит, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. Правопреемство, которое имеет место при реорганизации юридического лица, ГК относит к числу универсальных п.1 ст. 129 . Выделяются пять случаев реорганизации - слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование.
Для каждого из них указано конкретно, к кому переходят права и обязанности и на основании каких документов передаточного акта и разделительного баланса. При реорганизации юридического лица - это момент утверждения передаточного акта или разделительного баланса, при прекращении юридического лица - составления ликвидационного баланса См. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. - М 1962 4.1 п.2 ст. 218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества См. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества Вестник ВАС РФ 1999 8 В таких случаях права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанности прежнего, так как переданное имущество сохраняет свои качества, меняется лишь субъект права собственности. Переход прав и обязанностей от одного лица к другому называется правопреемством.
В таких случаях момент возникновения права собственности у приобретателя имущества определен ст. 223 и 224 ГК РФ диспозитивно с момента передачи вещи. Законом или договором он может быть определен иначе.
Например, стороны могут договориться о том, что право собственности на приобретаемое имущество перейдет после полной оплаты его стоимости.
Ст. 295 ГК РФ устанавливает правила распоряжения государственными и муниципальными предприятиями принадлежащим им недвижимым имуществом. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный складочный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным же имуществом предприятие распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. 2.3.