Основания прекращения права собственности на недвижимость

Основания прекращения права собственности на недвижимость. Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права.

В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению имущества, совершаемых его собственником купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т.д Порядок прекращения права собственности отчуждателя и возникновения права собственности у приобретателя регулируется главным образом нормами о сделках и договорах. Отказ от права собственности ст. 236 ГК РФ формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращение права собственности, хотя по существу, оно и ранее могло использоваться в имущественных отношениях.

В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права а, по сути - его отказ от конкретной вещи или вещей путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерении например, выброс имущества. Право собственности на вещь прекращается также ее гибелью или уничтожением п. 1 ст. 235 ГК РФ , поскольку при этом исчезает сам объект данного права.

В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике ст. 211 ГК . Если вещь уничтожена по вине иных третьих лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда, ст. 1064 ГК . Принудительное изъятие у собственника недвижимого имущества производится в случаях, указанных в ГК РФ 1 обращения взыскания на имущество по обязательствам ст. 237 ГК 2 отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу ст. 238 3 отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится ст. 239 4 выкупа бесхозяйственно содержимых культурных ценностей ст. 240 5 реквизиции ст. 242 6 конфискации ст. 243 7 выплаты компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле п. 4 ст. 252 8 приобретения права собственности на недвижимость по решению суда в случае невозможности сноса здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке п.2 ст. 272 9 выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда ст. 282 10 изъятия у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства ст. 285 11 продажи с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения ст. 293 12 национализация имущества в силу специального закона См. Волков С.В Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости Законодательство 2003 5 1. Обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам ст. 237 ГК РФ . Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают всем принадлежащим им имуществом. 2. Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу ст. 238 ГК РФ . Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Если имущество не отчуждено собственником в указанные сроки, то оно по решению суда, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества. 3. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится ст. 239 ГК РФ . Речь здесь идет о ситуациях, когда земельный участок изымается у частного собственника в публично-правовых интересах, например, для прокладки магистрали, строительства каких-либо объектов и т.п. 4. Принудительный выкуп у частного собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей ст. 240 ГК РФ . Федеральный закон Об объектах культурного наследия памятниках истории и культуры народов Российской Федерации 73-Ф3 от 25 июня 2002 года Собрание законодательства Российской Федерации 2002 26 Ст. 2519. относит к объектам культурного наследия памятникам истории и культуры народов РФ объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. 5. Реквизиция ст. 242 ГК РФ , то есть предусмотренное законом принудительное изъятие у частного собственника его имущества по решению государственных органов в неотложных общественных интересах и с обязательной компенсацией, представляет собой традиционное для всякого правопорядка основание прекращения частной собственности граждан и юридических лиц. Реквизиция допустима только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер стихийные бедствия, аварии, эпидемии и т.п и может производиться исключительно в интересах общества. Такое изъятие допустимо по решению государственных, но не муниципальных органов и не требует, следовательно, обязательного судебного решения. 6. Другим основанием принудительного изъятия имущества у собственника без компенсации является его конфискация ст. 243 ГК РФ См. Зинченко С, Удовенко А Галлов В. Проблемы изъятия и конфискации имущества собственника Хозяйство и право 2000 1 представляющая собой санкцию, примененную к частному собственнику в установленном законом порядке за совершение им преступления или иного правонарушения.

Указанный вид наказания назначался в качестве дополнительного за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные из корыстных побуждений2. Едва ли не единственный случай конфискационной санкции за гражданское правонарушение предусматривает правило ст. 169 ГК РФ, устанавливающей возможность безвозмездного изъятия имущества в доход государства в случае умышленного совершения сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Помимо этого, при признании судом кабальной сделки недействительной имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается доход Российской Федерации ст. 179 ГК РФ . 7. Выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности п. 4 ст. 252 ГК РФ . При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии со ст. 252 ГК собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. 8. Приобретение права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке п.2 ст. 272 ГК РФ . При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

П.2 ст. 272 ГК указывает, что при отсутствии или не достижении этого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами жилые дома, памятники истории и культуры и т.п. либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может а признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо б установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Вышеназванные правила не применяются при изъятии земельного участка для государственных нужд или муниципальных нужд, а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования. 9. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных в соответствии с решением суда ст. 282 ГК РФ . Изъятие земельного участка путем выкупа является специфическим правовым инструментом. Целью этой очень болезненной для частного собственника процедуры является изъятие земельного участка для его общественного использования. 10. Изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства ст.285 ГК РФ . Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Изъятие земельного участка в данном случае является одним из оснований прекращения права собственности, которое, однако, не предусмотрено в ст. 235 ГК РФ, что, по всей вероятности, является небрежностью, ибо в противном случае данное основание должно было бы подпадать под конфискацию имущества.

Вместе с тем изъятие земельного участка в связи с не использованием его в течение определенного срока не может быть отнесено к конфискационным мерам, поскольку в данном случае земельный участок подлежит продаже с публичных торгов. 11. Продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения ст.293 ГК РФ . Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом иди договором.

Собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ст. 30 ЖК РФ . 12. Действующий закон не исключает возможности национализации, то есть обращения в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц п. 2 ст. 235, ст. 306 ГК РФ См. Белов В.А. 11ационализация в российском гражданском праве история и современность Законодательство 1999 2 Она, однако, может осуществляться лишь на основании специального федерального закона и с возмещением собственнику не только стоимости вещи имущества, но и всех причиненных этим убытков.

Глава 3. Охрана, защита и регистрация права собственности на недвижимость 3.1.