Регистрация недвижимости и сделок с ней. Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики, следовательно, требует предусмотренных законом процедур, обеспечивающих и защищающих право собственности на недвижимое имущество.
В интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц в России установлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Бахрах Д.Н Бусыгин А.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как административное производство Современное право 2003 7 С. 5 В результате осуществления приватизации государственных предприятий, введения частной собственности на землю и признания земельных участков в качестве недвижимого имущества в нашей стране все активнее стал развиваться рынок недвижимости См. Вареничсва Т. Регистрация недвижимости М 2001 Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней Дис канд. юрид. наук Томск, 2003 Сделки с недвижимостью нуждаются в государственном признании и, тем самым подтверждении и защите прав участников.
Обеспечение признания государством факта возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество достигается в результате государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права.
Мировой опыт свидетельствует, что закрепление прав на недвижимость является важным делом для государства и правообладателя См. Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дис канд. юрид. наук Самара, 2004 Мировая практика знает две системы регистрации англосаксонскую, или титульную, в основании которой лежит принцип регистрации сделок, и континентальную, или актовую, базисом которой является регистрация прав. Большинство европейских стран применяет актовую систему регистрации, титульная система получила распространение в Америке, Англии, Канаде.
В нашей стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совмещает две упомянутые системы регистрации.
При этом регистрация сделок и регистрация вещных прав на недвижимость преследует разные цели. При регистрации прав на недвижимость органом регистрации проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов.
При регистрации же сделок проверяется законность самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права См. Горохов Д.Б. Особенности государственной регистрации отдельных прав на недвижимое имущество и сделок с ним Законодательство и экономика. -2002 7 Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда См. Рыбасова Е. Новый порядок регистрации прав на недвижимость Ростов н Д, 2000 Причина установления норм о регистрации состоит в необходимости определенности в отношении правового состояния недвижимости.
Наличие доступной и достоверной информации о правах на недвижимое имущество удешевляет реальный кредит и соответственно ускоряет экономический рост. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определенной территории.
Данные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечивают определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель.
Тем самым и обеспечивается прочность оборота.
Введение такого надежного акта укрепления права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя, и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.
Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости.
Современное российское гражданское право в отличие от ГК РСФСР 1964 г. разделило по общему правилу государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество.
Упомянутые ст. 8 и 131 ГК РФ четко определяют, что для возникновения права на недвижимость требуется государственная регистрация этого права.
Соответственно при купле-продаже жилого помещения регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью, проводимая в случаях, предусмотренных законом, порождает юридическую силу самой сделки, а не права на недвижимость, возникающую в результате ее исполнения.
Разумеется, если попытаться охватить записью все права и ограничения, которые могут существовать в отношении недвижимости, то система государственной регистрации станет чересчур громоздкой и неудобной для ознакомления, а оборот недвижимости будет еще более усложнен. 3.2.