Правоотношение общей собственности на недвижимое имущество

Правоотношение общей собственности на недвижимое имущество. Право общей долевой собственности на жилое помещение. Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей долевой собственности на жилые помещения поставило перед юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации, принадлежащих сособственникам прав. Попробуем рассмотреть порядок осуществления правомочий сособственников на жилое помещение.

Считается общепризнанным, что главную роль играют правомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как и при односубъектной собственности, к числу правомочий сособственников относят правомочия владения, пользования и распоряжения.

Однако, несмотря на то, что используется привычная для права собственности триада, множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственности обусловливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Для общей долевой собственности на жилое помещение характерно наличие двух моментов во-первых, появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимости согласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых, осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общим имуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в праве собственности.

Что же касается распоряжения, то размер доли здесь принципиального значения, как правило, не имеет. Важен факт получения согласия сособственника на совершение сделки по распоряжению общим жилым помещением. Белов В.А. Право общей собственности Законодательство. 2002. 11. С. 27 Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом. Можно сделать вывод, что если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи то данный спор не может быть урегулирован судом.

Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а следовательно, и всего общего имущества в целом они не вправе. Впрочем, и элемент управления, и размер долей сособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения и пользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников, которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границ возможного поведения каждого из них. Вследствие этого они одновременно выступают внутренними пределами Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству.

Томск, 1977. С. 81. При определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься сложившийся порядок пользования интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников.

Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п При решении вопроса о владении, пользовании и распоряжении жилым помещением могут возникнуть разногласия между сособственниками.

При распределении пользования жилым помещением желательно достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли. В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации ст. 247 ГК РФ . Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.

Одним из способов урегулирования разногласий между сособственниками является перестройка жилого помещения, т.е. превращение проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнат за счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно дают согласие на перестройку жилого помещения, только если на это согласны спорящие стороны, поскольку перестройка влечет изменение объекта права собственности.

В связи с тем, что вопрос о перестройке имеет техническую сторону, так как подобные действия не должны ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования, то при разрешении спора о распределении пользования необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки. Обращение в суд с целью определения порядка владения и пользования жилым помещением носит исключительный характер.

В большинстве же случаев он устанавливается по соглашению сторон. Данное соглашение представляет собой сделку - двустороннюю либо многостороннюю - в зависимости от числа сособственников, проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия, среди которых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительности сделок, правилам об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признано достигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижение определенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданских прав, либо с их изменением.

В результате заключения данного соглашения происходит преобразование правомочий владения и пользования всем общим имуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственнику частью общего имущества. В силу указанного соглашения сособственник утрачивает возможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику права общей долевой собственности, однако не лишается права собственности, которое распространяется на весь объект в целом.

При рассмотрении вопросов, связанных с осуществлением правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не остановиться на проблеме защиты указанных прав от действий сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении. При односубъектной собственности средством защиты против действий, создающих препятствия в осуществлении правомочий собственника, служит негаторный иск. Не вызывает сомнений возможность использования сособственниками негаторного иска в тех случаях, когда противоправные действия совершаются третьими лицами.

В тех же случаях, когда правомочия сособственника нарушаются действиями другого сособственника, возможность использования негаторного иска не столь очевидна, уже хотя бы потому, что ответчиком должен выступать собственник.

В содержании права общей долевой собственности правомочие распоряжения долей занимает особое место. Это обусловлено прежде всего возможностью его реализации независимо от согласия остальных участников. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ каждый из сособственников вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать свою долю в залог либо распорядиться иным образом. Остальные сособственники обязаны не препятствовать этому участнику в осуществлении его права. Распоряжение сособственником принадлежащей ему долей посредством продажи или мены может быть осуществлено с соблюдением установленного требования - соблюдение признаваемого за участниками права общей долевой собственности права преимущественной покупки.

По мнению Покровского И.А право преимущественной покупки относится к числу вещных прав на чужие вещи. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М 1998. С. 207 - 208. Право преимущественной покупки означает преимущество перед всеми третьими лицами. Сами сособственники, независимо от размера принадлежащих им долей, имеют равное право на покупку продаваемой доли. Однако как быть в тех случаях, когда каждый из сособственников выразил желание приобрести долю жилого помещения? В литературе сформировался подход, в соответствии с которым покупателем в данном случае признают сособственника, ранее других заявившего о согласии приобрести долю Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации Под ред. О.Н. Садикова.

М 1995. С. 293. Нарушение права преимущественной покупки имеет место в тех случаях, когда нарушаются правила, установленные в ст. 250 ГК РФ, а именно не исполняется обязанность уведомить остальных участников об условиях продажи доли либо доля в праве собственности продается постороннему лицу до истечения установленного срока.

Защита нарушенного права преимущественной покупки осуществляется в судебном порядке. Последствия нарушения права преимущественной покупки закреплены в п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вопрос о природе данного срока является в настоящее время предметом оживленной дискуссии. В немалой степени этому способствовало принятие Постановления 8 Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. В пункте 20 данного Постановления указывается, что трехмесячный срок, установленный для защиты нарушенного права преимущественной покупки, является пресекательным сроком, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав Постановление 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. Хозяйство и право, 1998, 12 Нарушая право преимущественной покупки других участников права общей собственности, виновный сособственник причиняет ущерб, выражающийся в дополнительных расходах, необходимых для восстановления нарушенного права.

Есть основания говорить о составе в действиях сособственника, достаточного для применения к нему мер ответственности. В ГК РФ введено положение о том, что правила о преимущественном праве покупки доли применяются также при отчуждении доли по договору мены. В последнем случае, по-видимому, предоставляемое для обмена жилое помещение должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым сособственником, желающим обменять свою долю. Пункт 1 ст. 250 ГК РФ предусматривает случай, когда участники общей долевой собственности не имеют права на преимущественную покупку продаваемой доли при продаже доли с публичных торгов, в которых сособственники могут принимать участие на равных основаниях с другими покупателями.

Такое положение обусловлено особенностями продажи с публичных торгов. Ведь в этом случае цена покупки определяется на аукционе и заранее не известна.

Приобретателем становится лицо, предложившее наибольшую цену. Право преимущественной покупки доли утрачивается, если прекращается само право общей долевой собственности на жилое помещение. Каждый из бывших сособственников вправе продать принадлежащее ему на праве индивидуальной собственности жилое помещение без соблюдения правил ст. 250 ГК РФ. Попробуем рассмотреть особенности, возникающие при ситуации, когда один из сособственников решает выделить свою долю в праве на жилое помещение.

Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Таким образом, право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, а следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников. Выдел доли участника права общей долевой собственности на жилое помещение может быть осуществлен, во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доле в праве собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или иной компенсации.

Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что сособственники вправе сами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае же возникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребовать выдела своей доли в натуре. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ 8 О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 24 августа 1993 года, выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли, допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений кухни, коридора, санузла, оборудования отдельного входа. Ввиду этого возникает вопрос как быть в тех случаях, когда участники права общей долевой собственности на жилое помещение не могут достигнуть согласия относительно их участия в выплате денежной компенсации? По мнению В. А. Фогеля, в такой ситуации выделяющийся сособственник вправе потребовать выплаты компенсации как от всех остающихся участников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части.

Сособственники остаются обязанными до тех пор, пока денежная компенсация не будет выплачена полностью.

Если при этом произойдет увеличение вклада одного из сособственников непропорционально размеру его доли в праве собственности, последние подлежат пересмотру.

В.А. Фогель. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения. Нотариус, 4, 2002. С. 33 Согласно ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Таким образом, в основе лежит согласие сособственника на получение денежной компенсации, что вполне понятно, ибо с получением последней он утрачивает свои права на общее имущество.

Лишение же прав участника общей долевой собственности помимо его воли противоречило бы принципу неприкосновенности и защиты права собственности. ГК РФ содержит исключение, в соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Выдел доли из общей долевой собственности на жилое помещение является, как правило, результатом свободного волеизъявления сособственника. Однако выдел доли из общей собственности может происходить не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника - участника права общей долевой собственности отсутствует другое имущество. Статья 255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания.

Жилое помещение относится к числу дорогостоящих объектов. Ввиду этого в литературе высказана проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, одно из которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатить компенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем заинтересован в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества и поэтому не согласен на его продажу с тем, чтобы вырученную сумму распределить между ними. Вправе ли суд в этом случае вынести решение о продаже общего жилого помещения с распределением вырученных сумм между сособственниками? Как указывает В. А. Фогель, что на первый взгляд, возникшая ситуация может быть решена посредством отчуждения принадлежащей сособственнику доли третьему лицу с предоставлением другому участнику общей собственности права преимущественной покупки.

Однако такой способ является скорее теоретическим, чем реально осуществимым, поскольку вряд ли у кого-то возникнет желание приобрести долю в праве собственности, к примеру, на однокомнатную квартиру.

Он считает, что положительно на поставленный вопрос ответить нельзя, так как указанное решение будет противоречить как общему правилу, согласно которому выплата компенсации возможна только с согласия сособственника, так и положениям ст. 246 ГК РФ, не допускающей суд устанавливать способ распоряжения общим имуществом. Так же он считает, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.

Возникшая проблема, может быть урегулирована посредством передачи общего жилого помещения в индивидуальную собственность заинтересованного участника с присуждением в пользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия у сособственника, которому передано общее жилое помещение в индивидуальную собственность, необходимых средств решение суда подлежит принудительному исполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.

В.А. Фогель. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения. Нотариус, 4, 2002. С. 34 4.2