Характеристика договора передачи жилья.
Раскрывает это понятие ст. 1 закона РСФСР от 4.04.91 г. 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации Ведомости СНД и ВС РСФСР .1991. 28.Ст.959 далее закон О приватизации в редакции от 23.12.92 г. 4199-1 Российская газета.1999. 5 Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан забронировавших занимаемые жилые помещения- по месту бронирования жилых помещений. Несмотря на то, что в определении прямо не указана вторая сторона, сделка является двусторонней.
По умолчанию вторая сторона - государство. Оформляется данные отношения договором передачи.
Типовые договоры передачи по разному представляют государство. Московский договор на 1993г. содержит элементы договора поручения, государство представлено двумя лицами. Текст следующий Департамент муниципального жилья на основании Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. 16 Об ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве поручает РЭУ административного округа произвести передачу квартиры в собственность граждан. А затем непосредственно речь о предмете договора РЭУ административного округа г. Москвы в лице начальника Ф.И.О передает квартиру, состоящую Из комнат ы, в доме корпус по улице общей площадью кв.м жилой площадью кв.м. в собственность гр. Ф,И,0, Представляется, что в совмещении в одном документе двух разных договоров нет острой необходимости, так как законом о приватизации, предусмотрена возможность быть стороной в договоре передачи как законодательного органа, исполнительного органа местного самоуправления так и иных учреждений жилищной хозяйства.
Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется Органами государственной власти Органами местного самоуправления Государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд. Закон РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации , 1541-1от 04.07.91г ст.6 Подобная формула применялась и тогда где никакой передачи полномочий поручения не происходило, при передачи ведомственного жилья, к примеру договор 0313031-000461 от 1.12.93 . Московский машиностроительный завод Маяк на оснований Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. 16 Об ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве поручает помощнику директора Маяк произвести передачу квартиру в собственность граждан.
Московский машиностроительный завод Маяк в лице помощника директора завода Рощина Вячеслава Константиновича передает квартиру 95, состоящую из одной комнаты, в доме 5 по улице 9-я Парковая, общей площадью 33,2 кв.м. в собственность Голиченковой Клавдие Николаевне. Скорее всего такой юридическая несуразица объясняется недостаточной образованностью по правовым вопросам, что иллюстрирует необходимость и актуальность оказания юридической помощи в жилищной сфере.
Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием учреждением гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советам народных депутатов Закон РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации , 1541-1от 04.07.91г ст.7 Наличие двух статей в законе, на мой взгляд, так же породило эту множественность лиц в договоре, так как законодатель как бы разделил полномочия по фактической передачи имущества квартиры - ст. 6 и по заключению договора - ст. 7 закона о приватизации.
Постановление коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18. 10.91 7 Об утверждении Примерного положения о приватизации жилищного фонда в РСФСР предусматривает в качестве стороны в договоре исполнительный орган города, села, поселка исполком местного Совета народных депутатов на тот период, либо специально созданный орган при нем согласно ст. 16 этого норматива Для организации процесса приватизации жилья в городах могут создаваться специальные агентства бюро, действующие на хозрасчетной основе Агентства бюро по приватизации жилья учреждаются органами исполнительной власти городов районов в городах на базе действующих структур жилищно-коммунального хозяйства.
Координацию работы агентств бюро осуществляют министерства, комитеты и территориальные производственные объединения жилищно-коммунального хозяйства республик в составе РСФСР, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Таковые органы были субъектами созданы в Москве Департамент муниципального жилья, а в настоящий момент комитет, но специальные полномочия по оформлению передачи жилья в собственность граждан тем не менее были переданы другим организациям РЭУ , Москве уподобились некоторое другие регионы. В Положении о приватизации жилищного фонда в г. Краснодаре от 1.03.92 г. установлено в п. 9, что передача осуществляется - главами районных администраций -руководителями предприятий учреждений, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения. п. 9.1. Глава - издает постановление о приватизации квартир - подписывает договор о передаче п. 9.2. Руководитель предприятиям -издает приказы о приватизации квартиры - подписывает договор передачи Указанные должностные лица могут передавать сваи полномочия по доверенности своим представителям Иные же регионы этого избежали, в частности Санкт-Петербург.
Преамбула договора, утвержденного Инструкцией Жилищного Комитета Санкт-Петербурга О порядке оформления и заключения договоров передачи 09.06.94 г. выглядит следующий образом администрация города, района, предприятия, учреждения в лице должность, Ф И ,0, бесплатно передает отдельную коммунальную квартиру по адресу, состоящую из комнат в частную, общую совместную, общую долевую собственность граждан Ф,И,0, Жаль что администрация Санкт-Петербурга, не проявила достаточной юридической грамотности и не избежала ошибки по определению форм собственности, противопоставив части целого, а именно частную собственность общей совместной и долевой.
Договор передачи, действующий в Москве, отличается от примерного договора, содержащегося в вышеназванном Положении ГК ЖК РСФСР. Московский договор с трудом можно назвать двусторонним, т.к. обязанности сторон по передаче жилого помещения не определены, а содержащиеся обязанности не корреспондируются.
Сравним Примерный договор заключили настоящий договор о нижеследующем 1. Продавец передал в собственность, а Покупатель приобрел квартиру, состоящую из комнат ы общей площадью кв.м, в том числе жилой кв.м по адресу На продавце лежит обязанность передать квартиру, с ней корреспондирует обязанность покупателя ее принять приобрести. В Московском же договоре этих условий не содержится, предусмотрено лишь для государства которое продавцом в договоре не именуется в п. 5 за государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками товариществами и иными объединениями. Для гражданина который также в договоре не именуется покупателем в п. 2 лицо, приватизирующее площадь, становится собственником жилья и принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.
Как видим обязанности эти носят факультативный характер по отношению к предмету договора и не связаны между собой.
Аналогичная ситуация и в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге.
Отличие Московского варианта от федерального имеется и в порядке оформления договора.
Из текста п.11.Положения можно заключить о необходимости нотариального удостоверения Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится в делах нотариальной конторы, второй выдается Покупателю, третий - Продавцу Упоминания о нотариальном оформлении в законе о приватизации нет, а напротив содержится специальное указание в ст. 7 закона При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Указания эти возникли до принятия нового Гражданского кодекса части первой 30.11.94 г. и на сегодняшний день есть основания усомниться вместе с московской администрацией в правомерности такого положения.
Ныне устанавливается необходимость нотариального удостоверения для сделок юридических лиц между собой и с гражданами Гражданский кодекс.
Ст.161п.1 п п.1 Государство не является юридическим лицом, но его органы, в частности комитет муниципального жилья без сомнения им является. 1.2 Круг лиц О круге лиц, подразумевающихся под словом граждан, представляющих вторую сторону сделки, можно судить из ст. 2 Закона О приватизации. Во- первых это совершеннолетние граждане, занимающие жилые помещения, по договору найма или аренда.
Во-вторых это несовершеннолетние граждане.
Второй случай предусматривает варианты по порядку оформления в зависимости от возраста. Часть вторая ст. 2 устанавливает жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 пет, передаются им в собственность по заявлению родителей усыновителей, опекунов с предварительного разрешения органов опеки, и попечительства либо по инициативе указанных органов Данное положение, так сказать вариант А, вытекает из ст. 28 ГК РФ, .Вариант Б соответствует ст. 26 ГК РФ Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей усыновителей, попечителей и органов опеки и попечительства. А вот далее текст статьи в части третей несколько корректирует принцип добровольности зафиксированный в ст. 2 закона о приватизации В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны попечители, приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течении трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Как видим, приватизация происходит в обязательном порядке.
Однако, это является своего рода гарантией прав несовершеннолетних при распределении государственного имущества.
До 28.03.98 г т.е. до внесения изменений в ст. 2 закона о приватизации, несовершеннолетних не включали в число участников приватизации, что несправедливо, так как государство решило бесплатно наделить собственностью всех граждан, всех кто занимает государственный или муниципальный жилищный фонд. Пленум Верховного суда РФ в своем постановлении от 24.08.93 г. с изменениями и дополнениями от 21.12.93 г 25.10.96 г. о некоторых вопросах применения судами закона РФ О приватизации жилищного фонда в РФ Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961-1993 М. Юридическая литература , 1994. в п. 7 обращал внимания судов на права несовершеннолетних. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст.53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Суды нередко рассматривают деда, связанные с правами несовершеннолетних на приватизацию жилых помещений.
Например, дело разрешенное Заволжским районным судом Ульяновска по иску прокурора Заволжского района в защиту прав несовершеннолетних Калмыковой, Мольниковой Ю. и Мольниковой Е рассмотренное в последствии судебной коллегией по гражданским дедам Верховного Суда РФ 17 августа 1998 г. Мельников В - наниматель двухкомнатной квартиры по Новосовдецкому бульвару в г. Ульяновске проживал в ней вместе с женой Мольниковой Т. и тремя несовершеннолетними детьми Калмыковой, Мольниковой Ю. и Мольниковой Е. все были прописаны в этом жилом помещении . 22 мая 1995 г. Мольникова Т. вместе с детьми выписалась из этой квартиры.11 августа 1995 г. Мольников В. подал в комитет по управлению имуществом г. Ульяновска заявление о срочной приватизации квартиры. 17 августа 1995 г. с ним был заключен договор приватизации, согласно которому Мольников В. стал единственным собственником упомянутой квартиры. 21 сентября 1995 г. Мольников В. указанную квартиру продал Веселовой за 54 млн. рублей, а 27 октября 1995 г. Мольникова Т. за счет этих денег приобрела в с. Поповка Майнского района за 10 млн. рублей не пригодный для проживания дом. Переехав на жительство в с. Поповка, Мольниковы стали злоупотреблять спиртными напитками, растратили деньги, полученные от продажи квартиры, распродали домашнее имущество.
Прокурор Заволжского района г. Ульяновска обратился в суд в интересах несовершеннолетних Калмыковой, Мольниковой Ю Мольниковой, Е. с иском к Мольникову В Мольниковой Т Веселовой С. и Веселовой Т комитету по управлению имуществом г. Ульяновска о признании за Калмыковой Мольниковой Ю. и Мольниковой Е. права на жилое помещение по бульвару Новосондецкому, о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи этой двухкомнатной квартиры и выселении Веселовой С. из нее. Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Ульяновского областного суда в удовлетворении исковых требований прокурора отказано.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений по мотиву их вынесения с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 августа 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что несовершеннолетние Мольникова Ю Мольникова Е. и Калмыкова не должны были быть включены в договор приватизации двухкомнатной квартиры по Ноаосондецкому бульвару, так как на момент приватизации уже не имели права на данное жилое помещение, поскольку еще в мае 1995 г. мать детей - Мольникова Т. выписала их из квартиры и выехала с ними в с. Поповка Майнского района.
Однако данный вывод суда не основан на законе.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации с изменениями и дополнениями в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
В силу действующего законодательства выписка с занимаемой жилой площади является лишь актом регистрации выбытия гражданина с места проживания и не влечет автоматического расторжения договора найма жилого помещения с этим лицом. Ссылка же судебной коллегии по гражданским делам и президиума областного суда на справку Поповской сельской администрации о том, что Мольникова Т. на момент приватизации спорной квартиры имела в с. Поповка трехкомнатную квартиру, необоснованна, так как из материалов дела видно, что до приобретения в октябре 1995 г. ветхого дома Мельникова в с. Поповка никакого жилья не имела. При таких обстоятельствах вывод суда о том, что Калмыкова, Мольникова Ю. и Мольникова Е. на момент приватизации квартиры по Новосондецкому бульвару в августе 1995 г. уже утратили право на данное жилое помещение и, следовательно, не должны были быть включены в договор приватизации в качестве собственников квартиры, не основан на законе.
При таких обстоятельствах судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое судебное рассмотрение.
На права несовершеннолетних обращали внимание не только судебные инстанции, но и иные государственные органы, в частности Минобразования РФ, выпустило в свет письмо от 20. 02.95 г. 09-М О защите жилищных прав несовершеннолетних. Контроль за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних возложен на органы опеки и попечительства.
Статья 2 часть 3 закона о приватизации, перекликаясь с Семейным кодексом РФ введенным в действие гораздо позже 1.03.96 г. устанавливает Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлению их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов.
Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно, с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства . 1.3