Имущественный аспект приватизации

Имущественный аспект приватизации. Говоря об объекте приватизации, нельзя обойти вопрос о его стоимости.

Несмотря на то, что приватизация - это бесплатная передача жилья, закон, тем не менее, посвящает несколько статей оценки передаваемого имущества, ибо бесплатно передается жилое помещение лишь определенного размера. Закона о приватизации устанавливает, что размер бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений определяется не менее 18 кв. метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. метров на семью с учетом потребительских качеств жилья ФЗ РФ О приватизации жилого фонда в Российской Федерации 1541-1 от 04.07.91г, ст.12 Субъектам федерации предоставлено право увеличить размер бесплатной передачи.

Квадратные метры, находящиеся за пределами установленного размера, подлежат оплате при передаче их собственность граждан, т.е. продаже. Соответственно, для определения продажной цены излишков необходимо установить стоимость бесплатной части квартиры. Оценка бесплатно передаваемой площади производится, согласно ст. 14 через стоимостной эквивалент, который определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в действующих на момент приватизации ценах в домах со средним уровнем потребительских качеств для данного населенного пункта Более подробно этот вопрос освещен в Положении ГК ЖКХ в приложении 1. В качестве единицы учета при определении стоимости приватизируемых жилых помещений принимается 1 кв.м общей площади.

При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов и террас, учитываемых со следующими понижающими коэффициентами для лоджий -0,5 для балконов с баковыми экранами и террас - 0,35 для обычных выносных балконов - 0,25. Разделяется средняя базовая и фактическая стоимость квартиры, а так же норматив бесплатно передаваемого жилья.

Последний рассчитывается по формуле Сн Sn Здоп Р, где Сн - норматив стоимости бесплатно передаваемого жилья стоимостной эквивалент 5доп - установленный размер дополнительной бесплатно передаваемой площади на семью n - количество членов семьи Р - стоимость 1 кв.м общей площади среднего уровня качества в действующих ценах.

Стоимость 1 кв.м общей площади жилья среднего уровня качестве базовая стоимость определяется по данным инвентаризации жилищного фонда, зарегистрированным на момент проведения расчета. Определение общей фактической стоимости квартиры производится на основании базы данных о жилищном фонде населенного пункта с учетом потребительских свойств дома и квартиры, что дает возможность обеспечить объективность ее оценки, и рассчитывается по формуле Скв skb Рд 1 К i - 1 , где Скв - общая фактическая стоимость квартиры, передаваемой в собственность skb - общая площадь передаваемой в собственность квартиры Рд - средняя стоимость 1 кв.м общей площади дома в действующих ценах К - коэффициенты, учитывающие потребительские качества жилья устанавливается местными органами с учетом градостроительных условий i количество потребительских свойств, определяющих качество жилья.

Положение разделило потребительские свойства на три группы свойства района, свойства дома и свойства квартиры.

К первым, например, относится удаленность от центра, транспортная доступность, экологическое состояние, а г. Краснодар дополнил удаленностью от продовольственных магазинов. Ко вторым материал стен, уровень благоустройства дома и придомовой территории, отсутствие лифта в домах, наличие мусоропровода, уровень инсоляции, в Краснодаре так же расположенность дома внутри квартала либо вдоль магистрали.

К свойствам самой квартиры относятся этаж, расположение, совмещенность санузлов, площадь кухонь, наличие вспомогательных помещений, высота потолка. В договоре о продаже квартиры в этом случае о называется именно продажи, а не передачи указывается общая фактическая стоимость, стоимость части квартиры подлежащей продаже количество метров подлежащих бесплатной передаче.

В раде нормативов, например Челябинской области Положение от 7.09.98 г. Санкт-Петербурга, встречается такой оборот как бесплатная приватизация, который воспринимается как масло масленое. Вызвано это тем, что передача жилья из государственной собственности в личную собственность гражданам что понимается под термином приватизация может быть и не на безвозмездной основе, а с оплатой всего занимаемого метража, если передача производится более чем один раз. Происходит существу это обычная продажа недвижимости, но оформляются такие отношения также договором передачи, и функции продажи государственного жилья возложены также на органы осуществляющие приватизацию. Приватизационный элемент продажи выражается в определении цены договора.

Продажная цена соответствует не рыночной стоимости квартиры, а стоимости рассчитанной по вышеприведенной методике по есть по балансовой стоимости данным БТИ . Согласно ст. 11 закона о приватизации каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Исключение сделаны только для несовершеннолетних, что закрепляется частью второй несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Используется право на приватизацию безвозвратно, такова позиция государства, но нашла она свое отражение не во всех актах, что породило сложности в практическом применении закона. Как всякий договор, приватизационный договор может быть расторгнут по определенным основаниям, например по соглашению сторон.

Возникает ли в этом случае у гражданина право на бесплатное приобретение жилья вновь? Вопрос который не раз возникал и у самих граждан и у юристов, включая суды. 1.5